你以为楼市调控接近尾声?错了!一步大棋正徐徐走来……

核心提示:热点城市几乎全线进入“限购、限贷、限价、限售”的四限时代。从流通端到金融端,从供给端到需求端跟房地产有关的各个阶段、方方面面都被政策死死摁住,房价被强制的套上了制度的笼头。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自米宅米宅(作者:葫芦娃)、房天下、上海证券报(作者:胡月晓)】

来源:米宅米宅(mizhaimizhai)

作者:葫芦娃

时至今日,全国本轮的房地产调控已经过去1年。

热点城市几乎全线进入“限购、限贷、限价、限售”的四限时代。从流通端到金融端,从供给端到需求端跟房地产有关的各个阶段、方方面面都被政策死死摁住,房价被强制的套上了制度的笼头。

于是,有人说,本轮房地产调控,从政策层面基本上也算接近了尾声。

但在我看来,这仅仅是开始,有一步大棋正徐徐走来。

1

“长效机制”不断地以各种形象进入我们眼中。

我们去想一下,最近跟房地产有关的最火的词语是什么?我们先来看看,最近全国各地出台的种种政策——

4月,住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应。

7月份,多个城市相继出台了未来5年的供地计划,在增加住宅用地供应量的同时,完善供应结构,促进长效机制的落地。

7月份,八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快収展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,同时设置了12个城市试点。

7月17日,广州公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,进一步落实租售同权,加快落实房地产健康发展长效机制。

7月28日,无锡全面放宽落户政策,租房者也可申请落户,进一步促进租售同权的落地。

8月3日,成都出台“人才安居新政”,将建30万套人才公寓,租5年可按市价购买。

8月4日,北京多部门起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》,提出共有产权住房项目以低于市场均价的价格销售,将不少于30%房源分配给新北京人。

上述政策,都将目标指向同一个地方——

对,就是长效机制。

去年年底,政府正式提出了“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

之后,长效机制就以各种形象频繁的出现在我们眼前,有时以“户籍政策”的形象出现,有时又带着“土地政策”的面纱,大多数的时候是在“租赁市场、租售同权、供应结构”的陪同下,缓缓而来。

下半场,相关调控政策并未如大家所想象的那样,进入尾声。而是以另一种形象,以润物细无声的方式治疗着“沉珂积重”的中国房地产。

对,关于中国房地产行业,我提到了沉珂积重,对,中国房地产就是病了!

2

中国房地产的病根在供需失衡,但这种失衡偏偏是历史的必然。

提到中国房地产的痛疾,很多人都会指向一个词“房价高”。但是,我们有没有想过,究竟是什么导致了房价高?或者说,某些城市为什么会房价高?

说白了,就是因为这张图——

中国城市进化的城市群化已经是不争的事实,中国城市化的未来在这里,中国经济的未来也在这里。

在上述城市群形成的过程中——

一方面,这些城市群需要大量的资本、政策、配套、人流涌入,这是城市群形成的基础。

另一方面,在金钱、人才、政策飞速向这些城市群的核心城市集中的过程中,当较少的土地供应遇上大批次的人流涌入,自然供需平衡就会被打破。不对称的供需关系,自然会助推房价的上涨。

用句最通俗的话讲,一栋房子,10个人要,只能卖给其中一个,自然是价高者得。

中国城市化、城市群化的发展进化过程中必然要伴随大者恒大,强者愈强,强大者,房价愈高昂!这种失衡貌似城市化的必然,也是城市群化的必然!

3

长期的失衡发展,房地产行业的痛疾出现了!

伴随城市化进程中的供需失衡,诸多问题出现了,痛疾也随之而来——

中国房地产痛疾链条▼

1、供需失衡积累到一定程度,新一轮上涨周期到来,客户追涨进场,房子在流通辗转中,房价水涨船高;

2、在供需失衡的市场环境下,供给的源头——土地,始终是城市稀缺资源,地价在看涨行情中居高不低,房企争相布局重点核心城市,地价在土拍竞争中,不断走高,土地成本助推房价上涨;

3、房企举债拿地,金融资本介入,资金成本不断高企,折入房价,助推房价上涨;

4、资本逐利,看重核心城市房地产行情的走高,不断注水地产行业。

伴随城市化的发展,中国房地产正如同一条锁链一般,把政府、房企、金融机构以及生活在这个城市里的每一个人,牢牢的拴在一起,一起享受房价上涨的喜悦、痛苦和辛酸。

这条锁链,就如一条水蛭一般,趴在城市的躯体之上,疯狂的吮吸城市进化过程中的绝大多数福利。

这条锁链上的每一栋房子,越来越像投资品,而不是居住品。

在过去几轮的政策调控中,将重点更多地放在“需求端”,通过限购、限贷等双重政策,去打压需求,去提高门槛,去控制房价过快上涨。

的确,在门槛提高、需求打压之后,房价暂时停在了高位之上。

但最根本的问题并没有得到妥善解决——

城市群的吸附力依然存在,人口涌入并未减缓,实际居住需求并未得到充分满足,只是短期被压制在极小的空间中得不到释放。

房地产就好像横亘在城市化上空久治不愈的顽疾一般,房价“一抓就停,一放就涨”。

上述这些,显然不是我们每一个生活在这个国家中的人愿意看到的,更不是我们的政府愿意看到的。

于是,长效机制出现了!

4

长效机制不是立竿见影的一蹴而就,而是深耕细作的一步大棋,一步事关国计民生的大棋!

我梳理了关于“长效机制”的所有政策舆论报道,大概整理出这么一张图,从这张图上我们能看到,政府关于房地产的“壮志雄心”——

长效机制治疗链条▼

1、首先,必须肯定,城市化、城市群化不可逆,是时代的大势,是“中国梦”的兑现必然。不能因噎废食,因为供需失衡,就抛弃城市群化;

2、对过去从需求端打压的单一调控政策进一步升级,这一次将涉及土地、金融、户籍等诸多方面;

3、土地供应端,抛开过去的一刀切政策。因地制宜,结合实际情况制定详细的土地供给计划,供大于求的城市要减少供地,供小于求的加大土地供应;

4、土地供应端,从土地根源上就开始完善供应结构。比如要有自持型住宅用地,助力长租公寓落地,还要增加满足中低收入人群的中小面积住宅用地供应;

5、需求供应端,除了要建可以流通的普通住宅之外,还要有流通滞缓、满足需求的保障性住宅;

6、针对不同人群,提供差异化的住房选择——给刚刚进入城市的人群提供长租公寓,让他们有落脚之地;为了吸纳中高级人才快速进入城市,还要建人才公寓;对于已经有一定居住年限的新城市人,给他们提供共有产权性质的住宅,充分让他们对城市有归属感;对于中低收入者,要有保障住房;

7、除了在需求端解决不同人群的住房需求外,还要通过户籍等相关政策,以租售同权,让每个人都能享受到城市权益和福利,拥有城市归属感;

8、在金融政策上,去杠杆化,去投资化。

看到了吧,这是一步何等雄伟的大棋!

看,站在棋局中央,有人手执两把武器——

一把是“四限政策”,这是速冻剂。可以让过热的楼市冷下来,甚至是冻结下来,不至于失控无序;

另一把是 “长效机制”,这是一方中药。在更长的时间轴上,以润物细无声的方式,慢慢将失衡的诸多病灶一一调理。

只有这样,才能从根源上解决供需失衡的问题,才能真正的保障房地产良性发展,不至于失控;

只有这样,才能让房价回归到温和的轨道上,不至于跳涨、泡沫化,甚至崩盘;

只有这样,才能让资本除了涌入房地产之外,流向更多的领域,比如人工智能、比如实体经济等等;

只有这样,才能让更多、更有价值的人才进入城市、落户城市、融入城市,并产生归属感,不至于人才的流失;

只有这样,才能真正兑现“房子是用来住的,不是用来炒的”,才能真正兑现的“中国梦”!

当然,长效机制并不能一蹴而就的立竿见影,这是一个深耕细作、漫长而又艰难的过程。

也许你们会说,政策很好,能不能落地?

这次起码我们看到,这些城市已经在行动——成都、武汉、长沙、北京、无锡、广州……

要知道,做总比不做好!

最后,愿人人安好,住有所居。

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楼市调控深水期 共有产权政策利好谁?

8月3日,北京出台了针对“共有产权房屋”的征求意见稿,是近日唯一一个针对购房出台的新政。这种由政府与购房人在5年内共同拥有产权的房屋,更是有保障性住房和商品房的双重属性,一石激起千层浪,立刻在地产行业引起热议。

购房门槛被政策降低

8月3日晚间,北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见,推出共有产权房屋,再次引发热议。

所谓共有产权房,北京市住建委相关负责人解释说:“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格,最大限度支持夹心层首次购房需求,满足无房家庭住房刚需。政府和民众一起努力解决住房困难。”

根据《办法》,北京拟新推“共有产权住房”,主要针对无房户,“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。而在共有产权住房购买5年后,购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

这意味着政府帮助购房人减轻了购房门槛和压力,对于许多在北京打拼的年轻人来说,无疑是一个喜讯。紧接着,北京市住建委会同北京市规划国土委日前起草了《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》。通知及所附导则拟从土地入市到竣工入住的住宅开发建设全过程产业链加强共有产权住房的质量和品质监管,进一步明确共有产权住房规划、设计、建设标准。

共产权房各项标准高于自住房

业内表示:2017-2021年预计供应25万套自住型商品房,这些部分都将按照共有产权住房的办法执行,到2021年预计北京存量为900万套,共有产权住房占比2.8%。

据北京市住建委相关负责人介绍,共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设,全面实施装配式建造、全装修成品交房,执行绿色建筑二星级及以上标准,倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。

根据通知,城六区新建项目容积率不应高于2.8,套型总建筑面积不应大于90平方米,层高不应低于2.8米;城六区以外新建项目容积率原则上不应高于2.5,套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上,最大不超过120平方米。层高不应低于2.9米。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。

在智慧社区和社会服务方面,通知提出,推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合,实现小区无线网络(WIFI)全覆盖。安装人脸识别系统,试点建造智能化小型公用仓库。强化社区自治功能,营造良好的社区交往空间,创造学习、健身、交流的宜居环境,将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。

租售并举已成趋势

新政背后的套利空间往往是最受关注的话题,所以前脚新政刚出炉,热议马上接踵而至。有人认为,各地实施租售同权,最大的受益人是租房者。这样的政策重点是在保护租房者的利益,“如果真正能够做到租售同权,楼市可能将遇冷,房价和租金均有可能出现下滑。”也有人认为,大量新政直指租房市场,或意味着中国租房市场即将活跃起来,中国的租金收入将有所上涨,而房东经济可能得到长足发展。

北京市住建委表示,共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求,有利于满足无房家庭住房刚需,有利于进一步平抑房地产价格。

某研究院报告显示,2020年和2025年中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。“中国整体上正在快速进入存量房的时代,房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。”

在业内权威人士看来,未来北京只有三类房子:商品住房、共有产权住房、租赁租房;租赁住房(目前公租房廉租房存量大约2万套,未来五年会供应50万套)保障低端需求、共有产权保障中端需求、商品房保障高端需求,形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房体系。共有产权住房解决了政府供地缺乏激励的问题,对于稳定房价预期将起到一定的积极作用。

中原地产首席分析师表示,对于城市买不了房的“夹心层”人群来说,这些政策的出台能让其租房交易更加安全,并降低了居住成本,保障了他们的一些权益。“但人们究竟愿不愿意租房,则仍要看人们对房价未来涨幅的预期。”

北京市房协秘书长陈志在接受媒体采访时表示,共有产权住房制度兼顾属地原则和职住平衡原则,特别强调对“新北京人”的同权意义。对于未来北京的房地产市场平稳健康发展,也将产生积极影响。

实际上,“不好炒”是业内人士对这种共有产权房的一致评价。有业内人士认为,政府至少有两个手段可以抑制炒房。“购房人要往外卖这套房子,需要按份共有人的多数来决定。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的,有参与决策的权利。另外,买房子的人如果想买后待价而沽自己不住,政府可能将有权干涉。”

共有产权政策利好谁?

8月1日,在激烈的角逐之后,金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地。面对这两宗均有高于20%部分需要开发商自持的地块,对于着急进入北京市场的金科而言,举牌毫无迟疑。

据不完全统计,北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其余自持比例均在20%左右。在去年底试点这种“租售并举”模式时,就祭出的是100%自持地块,分别被万科、住总、中铁等企业收入囊中,这些房企也由此荣升“专业房东”。

业界普遍认为,房企这回的“包租公”可并不好当。因为自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有较好的解决方式。这对于企业自身现金流要求较高,一些资金实力较弱的企业将无法参与。实际上,租售并举一词近年来十分火热。目前除北京外,上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象,租售并举仍陆续出现在各地方房产新政的文件中。

值得注意的是,当下北京等多地仍在持续推出部分自持地块,但相较于北京万科等首批100%自持、必须经营70年的要求相比,门槛宽松很多,不少的地块自持比例仅为20%左右,而经营年限也降至20年左右。业内人士表示,自持比例和经营年限因地块差异而不同。

专家认为,让房屋降低金融属性,回归居住属性是目前有关部门的首要大任。而若想要稳定预期则必须通过建立更多的楼市长效机制来解决。

楼市长效机制远不止“租售同权”

我国楼市多年来屡调屡涨的经历表明,在投机需求膨胀和货币流动性过分充裕的不变情境下,以控制房价为核心的楼市调控政策很难见效。政策严厉时,房价上涨暂歇;调控政策一放松,房价就加速上涨。这样的调控并没有改变市场对楼市前景的预期,以及市场对楼市存在的各种客观需求。特别是当楼市成为各种投资、投资需求出口,甚至成为“典藏”等另类投资的出口时,在货币过分充裕的情况下,市场对楼市的需求几乎是无限的,而房价的过快上涨给金融体系和整体经济的稳定都带来了巨大的潜在风险。

笔者认为,支撑这些年来我国各地楼价持续上涨有这样四大基石:城乡土地二元结构、单一的楼市供应、过低的持有成本和过多的货币。以此而论,租售同权的改革措施,改变的是我国楼市过往一直未有改变的“单一供应”状况。

城乡二元土地结构,是指我国土地分为集体和国有两种类型,只有国有土地才能进入市场,且只是使用权。土地进入流通环节的第一道程序,是集体土地的“国有化”——土地征用。在建设型体制下,决定了土地成本只能是单向的运动,地价只能涨不能跌。单一的楼市供应,是指我国以自有住房为主的住房供应体系,它不仅指有形的住房供应结构,更大程度上是基于文化、习惯、法律所带来的居住实现方式单一。比如,外来者在其工作、生活的城市,若没有自有住房,他们的安定感和社会地位是无法获得满足的。拥有自有住房,是当前中国社会拥有体面生活的必要前提。过低的持有成本,等价于没有物业税。毕竟,没有物业税,意味着拥有住房的当期成本为零,这使拥有多套住房者没有动力发挥房屋的使用价值,甚至有大款出手买断整个小区上百套住房,然后坐等涨价而不出租。过多的货币,主要是货币存量过分充裕。就货币存量和GDP的比例而论,显然我国货币已过度深化。货币过度深化局面形成后,除非发生危机式的强力“出清”,否则中短期内想要有显著的改变,几乎是不可能。

而在此前的多轮楼市调控政策中,以上决定房价单边涨价的四个基石可说都未被触及。“限购”、“限贷”并不能改变需求,只是约束了需求的实现形式,所以市场出现各种应对措施也就不奇怪了。而增加土地供应,也并未改变土地一级市场垄断下地价易涨难跌的局面。从去年下半年开始,房地产投资放缓、基建投资力度加大的投资局面所引发的讨论持续不断。然而,现实的情况则是,降杠杆、去库存挤掉的是房地产市场的局部泡沫,并未造成整体房价的快速下降,反倒是对基建投资资金来源压力的担忧日渐增加。

因此,楼市长效机制的重心,是要在改变楼市的需求方面着力。

当前的楼市政策着力点,首先体现在租售同权上。7月,广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,首开“租售同权”先河。随后,住建部会同国家发改委、公安部等八部门联合印发通知,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。市场认为,“租售同权”将化解部分购房压力,对楼市需求产生较为持久的影响。

细加剖析,我国房地产市场的矛盾主要集中在两个方面:一是投机性比重过高;二是高房价大大挤压了其他行业。由人口、经济、货币和宏观风险防控的角度综合观察,如今的楼市显然已迎来长期性拐点,未来成交量再上升的概率并不高。

央行上周发布的《中国区域金融运行报告(2017)》就建立房地产长效机制,提到了明确近、中、远期城镇建设用地和土地供给规划,将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩,稳定预期,可探索建立和完善土地当量制度,通过交易在全国范围实现综合占补平衡,提高土地在全国范围内的集约利用;完善中小城市发展基础,加强住房金融宏观审慎管理,积极发展长期公共租赁住房,稳定和规范住房租赁关系。显然,楼市长效机制也是个系统工程,而“租售同权”仅是在改变楼市单一供应方面下工夫。长效机制要见效,还需在多个方面齐头并进。就目前而论,楼市长效机制的第二个变革,应该是“改变极低的拥有成本”——即出台物业税。全国两会已多次提出了物业税的发展方向,财税体系也已作了先期的调查和研究,部分城市已试点了不完全物业税。租售同权,改变的是单一住房供应体系,产生的效果就是楼市需求的分化;物业税增加了持有住房的成本,在挤出投机泡沫的同时,更提高了全社会资源的使用效率。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自米宅米宅(作者:葫芦娃)、房天下、上海证券报(作者:胡月晓)】

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