重磅!北京楼市推出一波强势操作,刚需族笑了,这些人急了!

核心提示:近日,北京公布了《北京市共有产权住房管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》),详细介绍了共有产权房的定价,购买资格,出售规则等。按照这份《办法》,购买共有产权住房的成本可能还不到商品房的一半!

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自央视财经、中财网、京房子、每日经济新闻、中国新闻网】

近日,北京公布了《北京市共有产权住房管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》),详细介绍了共有产权房的定价,购买资格,出售规则等。按照这份《办法》,购买共有产权住房的成本可能还不到商品房的一半!

那么问题来了,“共有产权住房”到底是什么鬼?

详解“共有产权住房”

所谓共有产权房,简单来讲就是政府和购房人各持有一定比例的产权,但政府持有的部分产权的“使用权”让给购房人,购房者人只用承担房屋的部分房款,就能够拥有共有产权房的完整使用权。这样对于中低收入家庭来说,就可以以低于市价的便宜价格买到属于自己的住房。

打个比方,假设政府和个人的出资比例是3:7,那么你只用掏7成房款,就能完整使用一套房。

那么这些共有产权房从哪里来呢?

按照《办法》规定,未销售的自住型商品住房均按照本《办法》执行。这意味着未来自住型商品房将退出历史舞台。它们有了一个新名字——共有产权房。

这些房子有多少呢?今年4月7日,北京市批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划今后5年供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房建设需求,其中自住房和中小套型商品房约占51万套。这些房子差不多就是未来共有产权房的体量了。

谁可以申请“共有产权住房”?

可以想见,共有产权房有如此优厚的使用条件,必然会对购房资格作出严格的限定,以便让福利真正落到刚需的人手中。

按照《办法》,共有产权房有30%的比例定向分配给“新北京人”,所有人申请共有产权房的家庭和单身人士需满足以下条件:

1、拥有在京购房资格,家庭成员名下无房,且不得有住房转出记录;

2、单身需年满30周岁,如果是离异人士,必须离婚满3年;

3、一个家庭限一套;

4、优先满足三类人,分别是项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

很明显,共有产权房面向的就是那些纯粹的“刚需”,而且强调“职住平衡”。

同时《办法》中规定了4种情形,不得申请购买共有产权住房:

1.申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的。也就是说已经有房的家庭不能申购共有产权住房。

2.申请家庭有住房转出记录的。

3.有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。

4.申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

另外还有一条重要规定是,申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上,3年内不得再次申购共有产权住房。

如此苛刻的条件,让不少“刚需族”也有点急了,例如单身者必须年满30岁才能申请这条,就有不少网友表示太严厉。

不过,“新北京人”分配的房源不少于30%这条规定,对“北漂”还是相当友好的。

产权比例如何分配?

至于政府和购房家庭分别占有多少比例的产权,《办法》对此也有明确指示。

首先一个大前提是,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。

《办法》中指出,购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。

简单来说,就是以该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格来计算,共有产权房供地时定的价格占其多大的比例,购房人的产权份额就占多大比例。

举个例子,某个共有产权住房,供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米,在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话。那么这种情况下,购房人占有的产权份额就是75%,另外25%则是政府占有的产权份额,由市级或区级机构代持。

满5年可转卖

共有产权住房能否出租和出售,一定是大家关注的话题。每经小编(微信号:nbdnews)注意到,关于住房收益的处分权《办法》规定,已购共有产权住房用于出租的,所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。

那么购房家庭通过购买“共有产权住房”解决住房刚需之后,能否将住房产权转换为完全自有或者作为商品房出售,也是大家普遍关心的问题。

《办法》规定,共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

这里分为三种情况:

1.购房人向原分配区住建委(房管局)提交上市申请,明确出售价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。

2.代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

3共有产权住房购房人和代持机构经协商一致,可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

另外,购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。

共有产权房会拉低房价吗?

房价能够上涨,归根结底还在于大量刚需的存在支撑了炒房的预期,以及货币的支撑。

普通刚需买房主要是为了自住,以往买普通商品房,实际扮演了房价上涨过程中的“散户”,被少数“庄家”牵着走。而现在推出“共有产权房”之后,普通人既不用担心长期租房的尴尬,又不用承当高额的购房成本,有条件的还能在5年后买下全部产权。

此外,目前个人住房贷款额度已经逐渐下降,且针对首套房的贷款比例越来越高,可以说,非居住性买房已经得不到贷款的支持了。

所以总体来看,共有产权房的推出,进一步剥离了房屋的金融属性,只要落实得力,房价就缺乏上涨的动力。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自央视财经、中财网、京房子、每日经济新闻、中国新闻网】

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