不接受指导价就不网签?楼市终于重回“政府定价”时代!

核心提示:8月2日,广州出台新规,明确规定,房地产项目不接受政府价格指导的,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自羊城晚报、人民网、房屋屋(its-home)】

8月2日,广州出台新规,明确规定,房地产项目不接受政府价格指导的,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

经过这一轮房价暴涨,「政府价格指导」终于又重出江湖。相比于其他城市欲遮还羞的“备案价格”,“政府价格指导”撕掉最后一层面纱,标志楼市重回“政府定价”时代。

广州十部门发文重申从严调控楼市

8月2日傍晚,广州住建委、发改委、国规委等十大部门联合发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》(以下简称《通知》)。文件涉及房地产调控、商品房销售管理、土地供应、住房租赁、住房信贷、市场监管等六方面。

对比年初广州市出台的两次楼市调控政策相关条文,可以发现,此次十部门红头文件的内容,并未超越“3·18”、“3·30”新政,应是旨在释放从严调控信号。广州市住建委也表示,《通知》是表明政府的态度,要保持调控力度不放松。

在克而瑞广州区域首席分析师肖文晓看来,这些政策虽是重申,但释放的信号也很强烈:下半年广州楼市调控不会放松,只会从严从紧。“出台这一政策可能与国家统计局此前公布的数据有关,前几月广州居于几个一线城市中房价仍在上涨的城市之列。在这个节点上再次发文,加强调控的决心可见一斑。”肖文晓认为,未来查处违规或常态化,双合同、首付贷等违规行为都会成为严查对象。

住房销售价不得高于备案价

《通知》指出,严格落实商品房销售管理措施,进一步强化商品房价格监管。市、区住房城乡建设部门要联合发展改革部门,进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整;对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

要加大对房地产开发企业执行明码标价、一房一价规定的检查指导力度,要求备案价格在楼盘销控表明显位置进行公开标示,销售价格不得高于备案价格。

增加住宅供应严防高地价

《通知》要求,严格落实土地供应计划,多措并举加大商品住房供应。

市国土规划委要严格落实国家和省关于加强住宅用地供应管理工作的部署,按要求完成组织编制和公布住宅用地供应三年滚动计划和住宅用地中期供应计划,继续增加住宅用地供应规模,合理安排普通商品住宅和租赁住房供应结构。灵活确定限地价、竞配建、竞自持等土地出让竞价方式,严防高地价扰乱市场预期。

市国规委要联合市住建委、各区政府加大对已供应住宅用地供后监管力度,督促及时开工、竣工,加快住宅项目建设和上市节奏,促进尽快形成有效供应。

市住建委要尽快编制印发住房发展“十三五”规划,明确“十三五”期间住房建设目标和规模,着力优化住房供给结构、完善多层次住房供给体系,制定加大住房供给的具体措施。

强化收入审核严禁各类“加杠杆”

《通知》要求,严格落实房地产调控信贷措施,加强住房信贷业务风险管理。

各商业银行、住房公积金管理中心要严格执行借款人月供收入比不超过50%的政策要求,强化审核购房人收入证明材料,对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的,不得放贷。要严格审核个人住房贷款首付款资金来源,严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款,各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理,严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。要提高对房产价值真实客观的判断和评估能力,依据房屋的合理评估价值进行放贷。

央行广州分行将加强对商业银行住房贷款业务的宏观审慎管理,督促严格落实差别化住房信贷政策,防范金融风险。各相关部门要加强对辖区内商业银行房地产信贷调控政策落实情况进行检查,对存在违法违规行为的机构和人员按照相关规定严肃问责。

企业严重违规或被纳入失信名单

《通知》要求,加大市场秩序整治力度,严厉打击违规销售行为。

市住建委要会同工商、发展改革、教育、税务等部门,加强联合执法和日常巡查力度,通过突击检查、随机抽查、暗查暗访、合同抽检等形式,及时了解和发现在售、在建楼盘存在的违规销售行为。对违规销售行为一经查实,立即责令限期停业整改并暂停项目网签资格。对违规情况严重的房地产开发企业,可联合采取约谈企业或其控股股东的负责人、暂停企业或其控股股东在穗楼盘网签等处理措施,并视情况纳入失信企业名单,按照对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的相关规定,采取跨部门联合惩戒措施。

加快发展租赁市场推进购租并举

《通知》指出,严格落实发展住房租赁市场工作部署,积极构建购租并举的住房制度。

市住建委要会同各相关部门按照加快发展住房租赁市场工作方案的要求,制定相关实施细则,确保发展住房租赁市场的各项举措落地。

楼市重回“政府定价”时代?

之所以说“重回”,是因为在1998年住房市场化改革之前,大多数楼盘都是采取政府定价模式。

1992年印发的《商品住宅价格管理暂行办法》规定,住宅价格应以合理成本为基础,有适当利润,利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。各地所定的利润水平一般在5-10%之间。

然而,由于房地产开发周期较长,人力成本、物料成本一直都在变动,这一规定缺乏可操作性。加上我国加入WTO之后,市场化就成为主要改革方向,房价逐渐由政府控制变成市场调节。

2008年,全球遭遇金融危机,大多数城市房价下跌,部分仍在坚守“政府指导价”的城市,由于价格调整不及时,导致房价过高,企业怨声载道。

当时,南京一楼盘因为擅自降价,被当地房管部门认定属于不正当竞争,遭遇舆论反弹,最后南京“政府指导价”退出江湖。

2009年,四万亿横空出世,楼市重回上涨渠道,恢复政府指导价的声音不绝于耳。2013年,包括广州、北京在内的城市都推出了“备案价”制度,要求新房预售价格不得高于政府备案价。

结果,楼市阴阳合同盛行,楼盘多以“购房合同+装修合同”的形式规避限价政策进行售房,政府指导价名存实亡。

随着2014年中国楼市再度陷入政府,政府备案价退出江湖。直到2017年新一轮房价持续暴涨,包括广州、深圳、南京等在内的绝大多数城市,不仅重新恢复备案价制度,而且全面升级为“一房一价”、“政府定价”。

“政府定价”到底是好是坏?

从经济原理来看,任何一种商品,都受到价格信号调解。需求多了,价格上涨,从而让供求回归平衡;需求少了,价格下跌,供需最终也会回归平衡。

然而,“政府定价”的存在,相当于人为掐断市场调节的信号,不仅房价数据失真,对政府决策和购房都失去参考意义,而且,政府定价能否压制纸面上的成交价格,却压制不住真实价格。

当真实价格与政府定价之间出现背离,最终结果无非有三种:要么是开发商通过双合同加以规避;要么是寻租、腐败和监管套利层出不穷;要么是暂时被抑制的价格,在政策放松之后,会出现报复性反弹。

历史经验也证明了这一点。

每一次楼市“政府定价”的回流,都伴随着双合同的泛滥。2013年,广州等地的双合同让人印象深刻;2016年以来,在江苏、广东等地,“双合同”几乎成了楼市公开的秘密。

所谓双合同,一份是满足政府定价要求的购房合同,一份是代表住宅实际溢价的装修合同。由于装修合同的贷款成本更高,这就导致购房者不仅不能享受到政府定价的好处,而且其首付和利息成本都比之前要高。

有人说,只要打击双合同,一切问题都会迎刃而解。事情当然没有这么简单,既然价格信号失真,新房成交价不能体现市场真实供求关系,那么开发商就会转而推迟上市时间,延缓开发力度,这只会让供给进一步缩减,反而更加刺激房价上涨。

有地方为了防止阴阳合同,转而推出摇号抽签制度。摇号抽签看起来很公平,但操纵的空间更大。而且,摇号抽签,通过人为控制让名义房价低于真实房价,这就会导致更多潜在购房者蜂拥而至,大家都试图从中获得政府主动奉送的溢价空间,只会让整个楼市更加火热。

最关键的是,行政管制的触角伸得越远,监管套利和寻租的空间就越大。当新盘预售证、住宅网签资格都被人为限制时,会出现怎样的利益勾连,其实不难想象。

过去的历史经验早已证明,“政府定价”并没有让买房更加轻松,反而带来无数的隐性成本,最终成了未来房价暴涨的助推剂。

既然如此,官方为何还这么热衷于“政府定价”?

一个原因是,相比于放松土地供给、增加保障房供应这些釜底抽薪的手段,“政府定价”操作起来更加轻松,而且不会影响政府从楼市里获得的土地财政。

另一个原因是,“政府定价”虽然不能让房价真正回归稳定,但至少在统计数字上看起来更好看,从而能够在形式上完成房价调控的任务,暂时纾解社会公众的不满。

然而,正如计划时代,限制了红糖的价格,并不会真正让人人买得起红糖一样,现在限制了住宅价格,也不会让人人都轻松买得上房子。这个道理并不难理解。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自羊城晚报、人民网、房屋屋(its-home)】

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