小区围墙真要“拆”了!这是一场新地主对老地主的战争?

核心提示:不知大家还记不记得去年国务院发布的一个文件,《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》:原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自楼市参考、悦涛、同花顺财经】

不知大家还记不记得去年国务院发布的一个文件,《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》:

原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。

现在,“拆墙”真的要来了。

月25日傍晚,广东省国土资源厅挂出“红头文件”,规范了土地出让制度,并明确表示:“不得建设封闭小区”,这意味着未来新建的小区将不再有围墙。

文件还规定:住宅用地出让面积不得超过下列标准:小城市和建制镇7公顷,中等城市14公顷,大城市及大城市以上20公顷,容积率必须大于1.0,自发布之日起施行,有效期五年。

这份文件,正式对一年前“中央精神”的落实。

去年国务院文件的出发点是:解决大城市拥堵的问题,完善交通路网。但在当时并不讨好,文件一出,社会各界引起了广大争议。

因为很多处于中心区的封闭小区,将面临围墙被拆的风险,同时,物业管理将面临挑战。墙是中国的特有产物,从闭关锁国时期的长城,再到如今现代小区的围墙,很多时候,墙不仅是物理上保护人类的屏障,更是阶层属性的划分。在古代,宅院的墙越高,身份地位就越高。

很多网友反对,认为拆墙会导致小区的私密性减弱,房屋价值变低,财富不再完整,物业管理上也面临多重挑战。甚至搬出了《物权法》来捍卫自己的利益。

因此中央也强调,要“逐步”完成打开封闭小区,“原则上”不得建设封闭小区,属于引导实施,并没有强制普及。

但这次不一样,广东省是明确规定不得建设封闭小区,说明这一步伐已经在加快,类似于之前推出“租售同权”,后续各大城市跟进一样,这不单单是巧合,而是政策是方向,并代表了高层的意愿。

广东省拥有广州、深圳、东莞等代表性城市,是改革中常用的试点城市。“不得建设封闭小区”在未来,会出现在更多城市的政府文件上。

这份具有时代性的文件,与著名的《马丘比丘宪章》遥呼相应。

1977年12月,一些城市规划设计师聚集于利马(LIMA),以1933年的雅典宪章为出发点进行了讨论批判,构成了后来的《马丘比丘宪章》,也打破了传统,成为了最具有前瞻性的城市规划、建筑设计的理念集成。

中央的这份文件以及现在广东省的跟进文件,总体上是从未来出发,并且利大于弊。从长远处看,守墙的人是在守卫自己的私产,但拆墙的人是为了除旧部新,为了推动整个时代的发展。

现在看来,“建设无墙小区”已经在普及实施阶段。

之前的中央文件规定,到2020年,城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里,道路面积率达到15%。这意味着我们的道路建设将达到欧美发达国家的水平,比如接近英国(15.46%)和法国(17.78%),荷兰为54.76%,世界最高。

如果拆除小区,实行“窄马路、密路网”,届时,中国人的通勤成本将会大大较少,城市拥堵的现象将会减弱。此外,拆除小区还会利好电子监控等安全服务的行业,加快现代物业管理的演变发展。

回归楼市。封闭性小区现在面临的问题是拆墙,由于《物权法》的保护,很老旧小区会在产权到期、或城市更新时,才会面临“拆墙”。可见的是,未来封闭式小区将逐步退出历史舞台,取而代之的是被道路分割的开放式中小型社区。

此外,根据广东省的文件内容,深圳、广州未来的住宅小区,最大为20万平方米,也就是将住宅限定在中小型范围内。至于容积率大于1.0,深圳2015年已经推出,容积率小于1.0属于豪宅,要征收3%的契税(普通住宅为1%)。在未来,容积率小于1.0的豪宅将不复存在。

同时,广东省未来五年建设开放式小区已经盖棺定论,但这也会造成封闭式小区的稀缺性,很多品质不错的封闭小区,有几率面临价值上的提升。

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来源:悦涛(shenzhenjingji)

该来的还是来了,7月25日,广东省国土资源厅挂出“红头文件”,明确规定:“不得建设封闭小区”,意味着未来新建小区将不再有围墙。

另一条消息:

7月27日,成都美团外卖送餐员与格凌兰小区保安群殴。

再一条消息:

去年12月,杭州复地连城国际小区:“快递与物业多次冲突大打出手,四五个保安倒地不起。”

去年国务院发文:《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》:

原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。

从政府动作和现实矛盾看,“拆墙”已势在必行。

动机

1、官方动因不强。这事对政府来说,协调各方、吻定情绪,各地千万个小区拆拆建建,给自己增加的是无谓的麻烦,没有利益。而且有点师出无名。

2、物业:不欢迎。国内的物业多一事不如少一事。拆墙让他们头大,拆墙之后他们的头更大。管理、治安、成本,剪不断理还乱。出力不讨好而且无利可图。

3、业主……从这两天的吐槽大家也能知道态度:坚决保小家舍大家,小市民嘛。而且物权在手,有权不爽。

4、开发商没表态。正在算账,开放式小区的容积率、单价、成本收益……可能还没算好。但是中国的开发商和物业的连带关系很强。如果后续小区不好管,业主不满意,楼盘就不好卖。所以动小区围墙,基本是动开发商的奶酪。

以上就是各利益相关方。作案动机都不强。那么,哪个利益集团有比开发商还大的能量,敢动他们的奶酪?

得看这事对谁有利。小区的地没有利用价值,但小区的路有用。不是对那些大马路上的机动车,也不是行人,而是快递小哥。像蚂蚁一样穿行的他们,遇到的最后一个问题就是物业的吃拿卡要。恨不得把墙拆了。

顺藤摸到这里,你也知道说的是哪个瓜了

电商

开发商的能量体现在和地方政府的关系。在现在的利益格局里,电商在更高层面的影响力盖过了开发商。

可是这堵墙,偏偏是阿里京东顺丰包括中国邮政这些牛B哄哄的巨头苦恼了几年的问题。强龙斗不过地头蛇。最后一公里其实早就解决了,真正解决不了的是最后一百米。

三个战场

地产集团军和电商集团军为了争抢这块蛋糕在线下和资本市场上已经开战了。

1、线下

物业拒收包裹、索代收费已成风,电商苦不堪言。冲突公开化之后,各地物管协会统一口径:无论从《物业服务合同》中的有关规定还是从各地《物业管理条例》的规定,物业服务企业都没有代业主收取快递邮包的义务。

中国物管协会2014年向两会提案,要求:电商应承担网购服务链的责任;未经物业同意,快递企业不得强行将货品交物业代收;电商按1元/件向物业支付费用;电商设快递自提柜,盈利与物业分成。

电商显然没同意。雁过拔毛,没拔得这么狠的。

2、资本市场

自花样年分拆彩生活上市之后,各大地产纷纷拆分物业公司,包装成社区O20平台准备上市。万科、万达、保利、中海外一众地产商纷纷跟进。

上市要盈利,从谁那里盈利?当然是抽快递的水。

花样年拆分出的彩生活市值已超越母公司花样年。而且花样年老总潘军认为,这个行业规模会过万亿。假设每人每月的社区消费是2000元,覆盖4000万人一年就能消费上万亿元。

电商的动作更早,毕竟是他们先做到社区,地产商才发现这个市场。不止是京东到家、顺丰嘿客这些巨头,还包括社区001这样的草根创业者。都以“最后一百米”作为切入点。

一场看不见硝烟的战争,抢人抢钱抢地盘。地产商寸土必保的背景是,开发业务已触顶,转型乏力。物业公司利润率极低,6成企业亏损。电商大潮太过诱人而且几乎是唯一的突破口。

最后一百米,是地产商的最后阵地。

不过目前双方都不太顺利,彩生活的社区增值服务收入占比很小,还没建立成熟的盈利模式;顺丰嘿客被认为是折戟沉沙。

3、舆论战

对社区电商,在网上是两种相反的舆论导向。

一种是这样的:“房地产或颠覆互联网:社区成电商新平台”

一种是这样的:“地产企业搞不定社区电商的N个原因”

电商认为地产商缺乏电商思维、客户覆盖面不足、配送能力有限、服务能力低下。

地产商一边,花样年老总潘军就说:纯互联网化的单向改造在O2O领域走不通,人对人的服务质量是第一要务,积累了很多年物业服务经验的开发商们,在这方面更有优势。

最后不忘抛一句狠话:“一个不可忽视的问题是,要进入社区,必须经过物业公司这道坎。”

算你狠。那么,

拆墙吧!

对社区的争夺上,已是战火纷飞。而且没有和谈的意思。电商认为不值得谈,是地产商的落后思维在挡路;地产商则认为这是他们唯一的转型机会,当仁不让。

于是,拆墙了。

“新地主”对“老地主”的最后一击

社区,是中国最后一个线下的高频入口。每个人每天生活的起点和终点。消费粘性极强。

本届政府已经将盘活经济的希望寄托在了“互联网+”上,快递业则是从线上打通到线下的必须通道。

一些政策上的倾斜,不是因为网络巨头是既得利益,而是因为经济改革,包括政府改革,从线上往线下打才看得见希望。因为反向的阻力和既得利益太大,效率也太低。

在老牌武侠电影里经常有这样一句话:此路是我开,此树是我栽,要想从此过,留下买路财。

这揭示了中国自古以来最通行的商业模式:买路钱和地租钱。

现在人们的生活从线下转移到线上,并没有改变这个商业本质。

线上的空间是无限的,并不像线下土地是垄断资源,而是靠技术和服务拼出来的收租权。(忍不住吐槽一下,国外的互联网并不是这么单一的取向,但我们的传统实在太深厚。)

BAT,在信息、贸易、社交的垄断地位确定之后,已经成为线上的基建管道、流量霸主。以至于被徽投资本的蔡伟形容为“执政拱卫力量”。

中国已经诞生了线上的“新地主阶级”。相比“老地主”,他们不是通过垄断有限资源掠夺财富,而是在无限空间上通过技术、服务、专业、效率比拼建立垄断通道。

所有的斗地主都是一场革命。以前是暴力,现在是商业。

“新地主”的影响有多大?2015年深圳的商业地产租金比2014年下跌了14%以上。商贸领域的战争,“老地主”已经战败。

“拆墙”实际上是“新地主”对“老地主”发动的第二场战争——从商业到社区。

这一战,从攻守双方的站位已经注定了结局。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自楼市参考、悦涛、同花顺财经】

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