北京数十名老人遭遇“以房养老”骗局!钱没赚到,房子没了……

核心提示:把手里的房子抵押借款3个月,就能获得每月10%到15%的高息,到期还能全额返还本金,这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。然而数月后,不仅承诺的高息不见踪影,老人的房子也被抵押借款的“银主”凭借老人签字的公证材料以低价悄悄买卖,过户给他人。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自中国青年报、人民日报、经济参考报、新华社】

把手里的房子抵押借款3个月,就能获得每月10%到15%的高息,到期还能全额返还本金,这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。然而数月后,不仅承诺的高息不见踪影,老人的房子也被抵押借款的“银主”凭借老人签字的公证材料以低价悄悄买卖,过户给他人。

2015年以来,北京市数十位老人陆续遭遇这样的骗局,他们有的失去了房产,有的背上了巨额的债务。据北京老年维权服务工作站、北京市致诚律师事务所统计,仅由北京市公安局西城分局移送检察院的案子就有30多起。不过,由于老人们签署并公证了一系列文书,他们想要拿回原本属于自己的房子,难度很大。

受骗老人吴老太在家中收拾行李,房子被二次过户后,新房主要求她在三天之内搬走。

“一天之内,我的房子被‘偷’了!”

2016年10月16日上午,家住北京市朝阳区新源西里社区的张女士正外出买菜,突然间接到其母李阿姨的电话。张女士闻讯后快速返回,只见门锁已被强行撬开,家里的东西正被十几个彪形大汉飞快地往外清出,杂乱地堆在小区院子里。

“你们凭什么闯入我家,强行搬我们的东西?”张女士愤怒地同这些“闯入者”理论并制止他们。然而,这群人却拿出了这套房子的房产证,上面记载的户主显示为“李某”,而不再是张女士的母亲李阿姨时,母女俩彻底蒙了。“这不是你们的房子,我们这是合法腾退!”领头的“闯入者”态度蛮横地说。

“一天之内,我的房子就被‘偷’了。”一想到这套已经住了35年、一家4口(李阿姨、女儿女婿和外孙女)仅有的房子没了,李阿姨不禁老泪纵横……

2016年5月,李阿姨经人推荐认识了自称“北京店网副总裁”的广某,广某告诉李阿姨正在做一个“以房养老”项目,只需用房产证做3个月抵押贷款后借钱给他,就可领取5%的月息,3个月期满后本息全部收回,再用本金赎回房产证。“广某拍着胸脯保证,这个项目没有风险,也不用付任何费用,只需要签一些简单协议,就能净赚近50万的利息,我就心动了。”李阿姨说。

广某特地给李阿姨介绍了“委托代理人”龙某,并强调龙某不仅可靠而且“神通广大”,为很多老人全权办理过“以房养老”相关手续,并且认识很多“金主”,可以提供抵押贷款,“只需安心交给龙某办,其他啥都不用管,等着数钱就行了”。龙某告诉李阿姨,为她找到了“金主”王某提供抵押贷款,然而直到现在,王某从未出现过。

接下来,龙某陪同李阿姨来到北京某公证处,在他的“指导”和催促下,李阿姨仅用不到10分钟的时间,就签署并公证了预先备好的厚厚一摞文书。“龙某根本不让我细看,就说都是些基本合同,他都仔细审核过,我只需在他圈定好的位置签字和按手印就行,公证员也始终没告诉我签的到底是个啥。”李阿姨说。

此外,除了广某出具的向李阿姨借款190万元的借条,所有签署的文书都统一由委托代理人龙某领取和保留,李阿姨连个副本都没有。房子被过户后,李阿姨从公证处调取这些文书才发现,除了借款合同、房屋抵押合同,还有委托公证具有强制执行效力的债权文书公证书、房屋处分委托书等。尤其是那份委托书,可以说全权委托龙某享有对房产的一切处分权利,包括解除抵押、买卖、办理产权登记、缴税等所有内容。

同样进入过户流程的还有董先生的房产。2016年10月18日,这套位于北京知春里价值近700万元的三居室,被人以1000元的价格网签。

“所有人知道后第一反应都是问,这是每平米单价吗?事实上这就是他们卖房的全价款。”董先生的女儿表示,父母同样是在广某处办理了所谓的“以房养老”,并在邵某的介绍下向“银主”贷款200万元。与李阿姨一样,这笔钱只在董先生的账上待了几分钟,就转给了广某。由于董先生过世,他的子女以遗产存在争议和纠纷为由,在法院办理了异议登记,才使这套已经网签的房产没能过户。

老人的房子是怎样被“偷”的?

李阿姨和董先生的遭遇并非孤例,致诚公益律师团队的律师告诉记者,他们提供援助的老年人因理财抵押房产而失去房子的类似案件,已多达数十起,仅在“理财服务者”广某、“委托代理人”龙某、“金主”王某的作案链条中,就有11户老人受害。

老人的房子究竟是怎么被过户的?

“经过公证的授权委托书是导致房屋被卖的关键文件。”据致诚公益刑事项目负责人武婕分析,“委托代理人”正是基于一份经过公证的授权委托书,就能够在老年人完全不知情的情况下就卖掉房子。委托书中大多标明“我要成本价出售位于某处的房产,由于不能亲自办理,特委托受托人全权代办抵押登记、签署有关文件协议、领取权证、办理提前还款、解除抵押登记、网签、过户、提款、转委托……”字样。

老人在“委托代理人”的“忽悠”之下,不明就里就对该委托书进行了公证,这就完全符合房屋管理部门对于他人代办过户的要求,相当于老年人在向“金主”借款时,就同时把房子交由他人掌控,而不是如理财一方所说的只是拿房本做抵押而已。

“老年人即使签订了授权委托书并公证,由于委托是单方法律行为,仍然可以通过公证来撤销该授权。在我们提供咨询的案例中,有些老人在房屋尚未被过户前醒悟,通过公证撤销了之前的委托公证。”武婕认为,即便如此老人依然难以保住房屋,因为还有“具有强制执行效力的债权文书公证”的存在,老人在与“金主”签订借款合同时,同时对还款协议进行了公证。这就意味着金主一方可以直接拿该公证书到公证处申请执行证书,然后向法院申请强制执行,拍卖老人的房产,而不需要经过老年人同意。

此外,因为老年人被“忽悠”到房管部门办理了房屋抵押登记,如果不能按时还款,未经“金主”同意,是不能自己卖房的。“抵押登记使该房产成为了债权物的担保,即使老年人只有一套房产,也难逃被变卖的结局。”武婕说。

“这些案件都是有着相似‘套路’,充分利用了老年人不懂法的心理,通过别有用心提前设计好的各类法律文书,以及一系列经过精心策划、环环相扣的操作手法,让老年人最终陷入房子被变卖和过户的深渊。”

披着合法外衣新型“房诈”

“我们分析认为,这就是以‘理财’之名实施的新型‘房诈’,是披着合法外衣专门针对老年人群体的‘银发收割’。”武婕说,骗子的作案手法看起来严丝合缝,而且似乎有着完备的法律文书作支撑,但并非无懈可击。

“越来越多针对老年人的诈骗案件呈现出链条化、分工化和职业化的特点。”中国人民大学法学院教授刘俊海认为,如果仅聚焦诈骗的某个孤立环节,很难发现问题,只有调查清楚所有环节,全面捋清整个链条,确认不同的人在链条中扮演的角色和承担的法律责任,才能有效打击此类诈骗行为,维护老年人合法权益。

“老年人的房屋之所以被骗,其核心在于对授权委托书和具有强制执行效力的债权文书进行的公证。”刘俊海分析,如果能够证明公证环节中,公证处存在过错、没有尽到审查材料真实性的义务,或公证违背了自己的真实本意,又或者公证环节被不法分子和公证员恶意串通、实施欺诈等情形,这些不利于老年人的公证书不仅可能被撤销,还可以追究相关人员的法律责任。

“失房”之痛虽然在持续,“保房”行动同样在发力。在老人们的努力和律师们的帮助下,事情的真相层层剥开,行骗的“套路”和目的日渐清晰,援助的力量愈发壮大,维权的决心异常笃定。

老人们对公证处进行了多次复核和投诉。今年5月3日,针对“北京市国立公证处接连发生数起为不真实的事项出具公证书,导致当事人房产在不知情的情况下被买卖或抵押的情况”,司法部对该公证处予以一系列处分,并吊销了曾多次为老年人办理牵涉“房诈”公证的公证员李某、冯某的执业执照。

此外,在律师们的援助指导下,老人们正在积极通过民事和刑事两种途径同时寻求救济。“接下来我们准备向法院提起因欺诈而确认贷款、抵押合同无效的诉讼,还将向公安机关申请立案侦查,追究这些不法分子的刑事责任。”受害老人们告诉记者。

截至目前,有的老人通过提起诉讼、异议登记等法律手段,暂时保住了自己的房子;广某也因为涉嫌非法集资、诈骗罪被检察院批准逮捕。老人们的“保房行动”也取得了初步成效。

相关链接:真正的以房养老是一种保险

近日,国务院办公厅印发《关于加快发展商业养老保险的若干意见》,明确提出大力发展老年人住房反向抵押养老保险等适老性强的商业保险,以应对人口老龄化趋势。住房反向抵押养老保险,即保险版以房养老。国办文件的发布,再次引起人们对这一时有争议的养老方式的关注。

截至2017年7月,以房养老已在国内试点三年。据了解,以房养老,或住房反向抵押养老保险,是指老年人把拥有完全产权的房屋抵押给保险公司,终身按月领取一定数额的保险给付金,并终身继续行使其对该房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权;待老人身故后,子女若偿还全部给付金本息即可解除房产抵押,重新获得房屋全部权益;否则由保险公司按市场价格将房产拍卖,处置所得优先偿付保险给付金及利息,多余资金包括房屋增值权益都归老人的子女。

目前,国内只有幸福人寿保险股份有限公司在实际开展以房养老保险试点,其他公司尚未正式介入。据悉,截至2017年6月末,全国参加以房养老保险业务的签约客户共108户/154人,承保客户共64户/87人,领取养老保险金的客户共56户/77人。其中,北京地区领取保险给付金的客户共19户/28人,人均月领保险给付金8000元/月,抵押房产的平均价值约350万元。此外,全国还有60多位老人已报名参保,等待审查合格后办理入保手续。

据幸福人寿前董事长孟晓苏介绍,幸福人寿目前主要在北京、上海、广州、武汉4个城市开展业务,大连、南京、苏州正处准备开展阶段。

对于以房养老保险试点三年只有百余名老人参与的情况,孟晓苏坦承,以房养老并不是大众型产品。他在接受采访时说:“这种产品属于供给侧改革,我们可以看到需求端并不是问题,因为有需求的老人们正在前面等着呢。根据萨伊定律,供给能创造需求,现在只推出了第一类产品,仍然马上就能看到需求端的热烈响应。”

在记者看来,试点三年参保老人数量较少的原因,仍在于以房养老保险在我国仍属新生事物,业务仍处于“试点期”,业务产品设计比较复杂,老人房产有不少手续不完备,要办理的手续横跨房地产、保险、银行等多个领域,面临诸多法律、政策等问题;因此谨慎控制业务办理的规模和节奏,尽可能从每一个客户案例中摸索有效经验,才是一项新业务开展初期的可行之道。

此外,诸多因素也限制了试点的开展规模。首先,以房养老在国外有政府兜底、养老金限额、税收减免等政策措施,而我国目前只是试点,保险公司承担了所有风险;其次,幸福人寿只是一家中等规模的公司,除了背后的产品研发和支持团队外,产品的一线销售人员数量在每个城市一般只有1-2名;第三,幸福人寿实际开展以房养老保险业务的城市目前只有4个,也未做产品宣传和推广。同时,即使在以房养老业务较为成熟的西方发达国家,以房养老也并非养老方式的主流。

据业内人士介绍,对于以房养老保险这类创新型的小众业务来说,不能简单地以数量论成败,重要的是它可以满足部分老人的需求,为拥有并能自主支配房产的特定老人群体,尤其是高龄老人、失独老人、孤寡老人,增加一种新的养老选择。

作为一项从未有过的新业务,以房养老在开展过程中也不可避免遇到一些障碍,比如传统社会观念阻碍,多种产权性质房产难以参保问题,房屋70年产权问题,风险分散和共担机制不完善,业务流程漫长、繁琐等等。这些问题许多都涉及国内的体制、机制和社会大环境,有些更属于难啃的硬骨头。一些学者、专家和社会舆论也据此对以房养老提出过一些质疑。

一个现实中的例子是,北京一位父母已经办理了以房养老保险的人士即认为,父母参加以房养老导致自己无法继承父母的房产,他因此向父母表示过较强烈的反对。这并非孤例,受传统观念的影响,有子女老人和无子女老人在幸福人寿客户中目前各占约一半。

不过,面对日益严峻的老龄化压力,相关部门也显然已经意识到需要为包括以房养老在内的养老产业的发展多开些绿灯。比如,针对以房养老保险办理流程漫长、繁琐的问题,前文所述的国办文件《关于加快发展商业养老保险的若干意见》即明确:“支持商业保险机构开展住房反向抵押养老保险业务,在房地产交易、登记、公证等机构设立绿色通道,降低收费标准,简化办事程序,提升服务效率。”这些都将为以房养老等银发产业的未来发展打开更大的空间。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自中国青年报、人民日报、经济参考报、新华社】

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