上海地价“暴跌”84%?!中国房价或将被强行摁下去!

核心提示:中央天天说房子是用来住的,不是用来炒的,主流媒体也一直在报道房价下跌,但是老百姓就是不相信。然而最近,上海已出台一连串举措,似乎暗示着要强行把房价真正摁下去了!而一线城市的逻辑,将继续在其他城市经济发展和资本的逻辑上,缓慢行进。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自搜狐焦点网、白银投资网、刘晓博、天天说钱】

中央天天说房子是用来住的,不是用来炒的,主流媒体也一直在报道房价下跌,但是老百姓就是不相信。然而最近,上海已出台一连串举措,似乎暗示着要强行把房价真正摁下去了!而一线城市的逻辑,将继续在其他城市经济发展和资本的逻辑上,缓慢行进。

上海地价“暴跌”84%!

7月24日下午2点,上海传来大消息:两块“租赁用地”以超低价转让给了上海市的两家区属国有企业!

上面就是这两幅“租赁用地”的基本情况。值得关注的是,就在一年前,2016年7月,在距离嘉定E17-1地块不到700米的地方、位置略差的E27-1地块,实际楼面价为3.76万元/平方米。也就是说,这块嘉定新城租赁用地,楼板价只有一年前宅地出让价的16%!

短短一年,地价大跌了84%!这就是政府对租赁住房的支持力度!

假如房企目前在上海每建设一平方米的住宅,其建筑成本、贷款利息、员工工资等综合费用为1.2万元。则嘉定租赁地块的房子,未来一平米总成本(算上地价),只有1.8万元;而旁边的福建建发的商品房,则达到了5万元以上,出售价肯定是7万元以上。

如果一个私人投资了一套福建建发的商品房,每平米7万元,用来出租;而旁边嘉定新城租赁地块直接以1.8万元的成本出租,可以看到回报率将差距巨大!当然,租金水平也会有显著区别。

如果这类租赁住房的建设规模很大,的确会抑制大城市的房价。

住房“公有制”时代来临?

另外还值得注意的是,这两块地块的买家,都是国企。

据报道,这两块土地最终都只有一家企业提交竞买申请,所以按照底价成交。这两家企业,恰恰是各自区里的区属国企。

今年7月6日,上海公布了住房“十三五规划”,明确提出了:

“落实市、区责任,以区为主,发挥区属国有企业功能,增加政府持有的租赁住房比例,起到托底保障和市场‘压舱石’‘稳定器’的作用。”

几天后,国家9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,搞住房租赁的试点。在这个文件里,也明确强调了两点:

1、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

2、要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方特别是承租人的合法权益。

可以看出,“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”,就是未来大城市的租赁模式的基本特征。

而且,从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看,未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数,将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着,在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市,住房将在很大程度回归“公有制”。

换句话说,政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市,房子的定位越来越接近于“生活必需品”,类似“柴米油盐”,政府开始加大干预的力度,以图实现公平。但这不意味着完全取消市场的作用,开发商提供的市场化住宅,仍然会占到相当比例。

而上海的这次土地转让,十分清晰地向我们传达了这一信号!

房价将被强行摁下去?

除了推动租赁市场发展之外,我们昨天还提到上海楼市的另外一条大消息:被称为“一价清”的调控措施。

上海住建委在其官方网站,公布一份与上海物价局联合签署,名为“关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知”的文件。

央视财经称,这个措施的出台,可看出上海不满足于“备案价降低”,但实际房价没降低的现状。上海此举,就是要强行把房价真正摁下去。

而敢不敢出台“一价清”,已成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。一价清,一言以蔽之,就是不能再玩备案价之外的其他花样了,必须老老实实按照备案价卖。

租购并举或是房地产长效机制之一

同样在昨天(7月24日),中共中央政治局召开会议,会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。

会议强调,要坚定不移深化供给侧结构性改革,深入推进“三去一降一补”,紧紧抓住处置“僵尸企业”这个牛鼻子,更多运用市场机制实现优胜劣汰。加大补短板力度,改善供给质量。

会议提出,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。要稳定外资和民间投资,稳定信心,加强产权保护,扩大外资市场准入,增强营商环境对投资者的吸引力。要高度重视民生工作,积极促进就业,切实帮助困难群众解决生产生活中遇到的困难和问题。

有业内人士指出,鼓励住房租赁消费,是政策导向,也是市场方向,而近段时间出现的变化也反映出国家发展住房租赁市场的决心。可见,租购并举或是房地产长效机制之一。

而此前的发展租赁市场通知也明确要求,在这项政策中重点受支持的企业为国有企业,有关单位要协助这些企业转型为住房租赁企业,充分发挥国有企业的资金优势,并且盘活存量房用于租赁。在试点名单中,重点城市就包括广东两个最大的城市——广州和深圳。

可见,这一招数最主要还是为了支持国有企业转型改革,让国企能够通过房屋租赁这个新兴市场持续盈,并且充分利手里边的存量房。

这说明两点:

首先是国企不差钱,否则不可能达到玩租赁的门槛(无论是自持还是企业当二房东都需要大量资本筑底);

其次是国企不差房,这些年很多公司靠卖房从而保壳、起死回生的新闻说明,内地企业拥有的最优质资产,仍然是房地产。

而作为国家的亲儿子的国企们,手中持有或间接持有的则是最为优质的房地产,是谓“好上加好”,当然他们最有资格玩租赁。在内地房地产格局悄然变化的今天,把这些闲置的优质资产拿出去进行长期套利,自然是一种可以想象的选择。

人口流入多的城市,往往会有较大的资金流量。例如深圳,其存贷款余额数据到2018年预计会达到101344亿元,涨幅是三个主要一线城市里最高的,同时,深圳、广州这样的珠三角城市都开始实行房屋租赁改革、鼓励外地人士落户。人口流入的背后,是大量资金带来的投资,从而产生出新兴企业和工作岗位。这无疑是玩转租赁业务的前提。

租赁的政策有利于吸引劳动力人口。可以把这些劳动力死死摁在一二线城市里边,让他们坚定长期打工的决心。在各个城市群争夺劳动力人口的背后,其实也是争夺未来的税金、争夺未来的购房者、争夺未来的消费与投资……这对于地方经济发展重要性不言而喻,当然要花大力气铺路。

房地产市场的长期趋势,应该从以上几方面数据来进行考虑,从中可以看出,房屋租赁企业在商业上的未雨绸缪以及其与地方政府的紧密合作,套路很深。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自搜狐焦点网、白银投资网、刘晓博、天天说钱】

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