楼市大震荡:上海传来两大消息,住房“公有制”时代来了?

核心提示:今天(7月24日)下午2点,上海传来大消息:两块“租赁用地”以超低价转让给了上海市的两家区属国有企业!

今天(7月24日)下午2点,上海传来大消息:两块“租赁用地”以超低价转让给了上海市的两家区属国有企业!



这意味着,中国楼市将发生重大转折:租赁时代来了,“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了,楼市的价格体系将发生重大变化!



根据上观新闻的报道,两块土地的最后拍卖的楼面价分别为:张江地块方面,成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定地块方面:成交楼面单价为5950元/平方米。


6000元的楼面价,最终开发商的成本是多少呢?


据“暴财经”分析,新的只租不售模式下,房屋成本应该是: 土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。


把楼面价6000代入新的房屋成本公式,那么会得到成本大概是12000。


租金回报率多少?


目前,在嘉定地块周边,出租一套90平米的大概需要4100。



这么计算,开发商通过房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。


所以,之前市场对开发商只通过租金收入难以盈利的担忧,如今看来大概是多虑了。



住房将重回“公有制”?

前两天,万科董事局主席郁亮在接受新华社采访的时候,给我们打了一个哑谜:他说,2017年对于中国房地产来说,意义堪比1998年,郁亮坦陈了几个观点:


郁亮的原话是:


我觉得这次房地产行业的调控,有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始,启动了房地产的市场化,建立了不同类型的住房保障体系,包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用,释放老百姓的居住需求,拉动内需增长。


啥意思?语焉不详,但充满了想象空间。


市场化改革之后,房子成为商品,开发商出现了。于是,中国城镇化开始提速,“城镇化+房地产+大基建”逐步成为中国经济的最重要推动力量。中国过去20年基础设施、城市面貌的大变化,都是依赖这个模式。


到了今天,这个模式有点玩不下去了。一是绝大多数中小城市,房屋已经过剩,而人口增长缓慢或者流失;二是房价跑得远比收入快,老百姓追不上了;三是楼市积累了明显的泡沫,以及民怨。


这两天,更具爆炸性的消息来了——国家圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,搞住房租赁的试点。9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。在这份文件里,明确提出了两条:


1、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。


2、为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题,引导存量出租住房规范经营,增强群众租房的安全感和稳定感,让群众安心租房,《通知》要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方特别是承租人的合法权益。


也就是说,国有企业、政府将强势介入租赁行业、设立“住房租赁交易服务平台”。而之前,这些领域都是完全市场化的。


其实在这个通知下发之前,上海公布的住房“十三五规划”里,就明确提出了:“落实市、区责任,以区为主,发挥区属国有企业功能,增加政府持有的租赁住房比例,起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”


所以,我们完全可以说:住房正在重返“公有制”。从这个意义上说,2017年的确是住房的历史性转折之年,郁亮虽然没有点透,但他点明了。


这,恐怕就是王石在万科股权之争中,坚决不允许私人企业当万科第一大股东的重要原因。引入深圳地铁,戴上红帽子的万科,将在未来的拿地、海外并购中获得很多先机。


当然,“公有制主导”不意味着“公有制包办”,无论是租房市场还是买房市场,市场化的模式仍然存在,这叫并行不悖。


我的猜测是:


在住房过剩的大多数中小城市,基本上还是市场主导;


在住房供不应求的大中城市,公有制将发挥主导作用。


其实,什么“制”不重要,重要的是让老百姓满意,让大家都有“获得感”。

引申:周末,上海正式宣布“一价清”


上海住建委在其官方网站,公布一份与上海物价局联合签署,名为“关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知”的文件,对房地产销售提出了如下要求:


1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候,应该严格按照备案价销售,不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;


2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。


3、房价、车位价格都需要向政府备案,定价不合理的,政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价,也需要政府部门同意。



4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”,要在销售现场明码标价(包括价格,以及价格有效期)、公示价格承诺书。


5、违反规定的开发商,一经查实,暂停网签资格,情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质,并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的,移交司法机关处理。


6、本通知自发布之日起执行。


这是啥意思?其实很简单,进一步堵塞漏洞,加强调控。不仅不给开发商留后路,也不给政府自己留后路。


敢不敢出台“一价清”,已经成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。因为“一价清”不仅断了开发商的后路,也断了地方政府在调控中“暗中放水”的后路。


希望更多的城市在商品房销售中,出台“一价清”政策,并不仅仅包含车位,还要把装修费管控起来。对于销售中出现的“茶水费”等腐败行为,应该真正介入调查,抓一批中饱私囊的腐败分子。


政府说,扯淡,谁都不能任性,都给我按规矩来!

文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场。本文综合自:暴财经(ID:icaijing123) 、楼市参考(house0929,作者:刘晓博)、21世纪经济报道、米宅米宅(mizhaimizhai)、金融五道口(Fivecrossing)