楼市调控转向,买这些“高风险”的房子千万小心!

核心提示:上半年最后一个月,本以为会趋冷的房地产市场,反而表现的异常火爆,销售面积高居历史第二位。

           


国家统计局数据显示,2017年6月,全国商品房销售面积为19842万平方米,同比上升21.4%,涨幅远超过5月单月的10.3%。月度销售数据仅次于2016年12月处于历史第二。



上半年最后一个月,本以为会趋冷的房地产市场,反而表现的异常火爆,销售面积高居历史第二位。虽然一二线城市的楼市仍在调整中,并且没有放松的迹象,但是三四线城市的房地产市场成交上扬,尤其是一线城市以及热点二线城市周边的三四线城市,受到了购房者的追捧。与之相对应的,则是土地市场的热度不减。据悉,热点三四线城市有21个卖地过百亿,刷新了历史记录,包括:佛山、无锡、温州、宁波、金华、嘉兴、沧州、漳州、阜阳、盐城、扬州等三线城市进入了卖地百亿城市行列。


进入下半年,相信仍会有大量的购房者入市。虽然现在来看购房者的买房门槛依然很高,但是由于缺乏投资的渠道,大家仍倾向于将钱投到房地产市场里。不过买房前一定要小心!


最近一条新闻“26家中介门店代理“小产权房”被严查”,引发热议。


新增“小产权房”将被严控


目前,北京市官网严查“小产权房”的举措,是否意味着官方将对“小产权房”有进一步动作?中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬客户端采访时指出,从官方的态度来看,今后,新增“小产权房”将被严控。


张大伟指出,实际上,“小产权房”一直以来都是违法交易,“小产权房”本身不存在购房交易,即不需要在北京市住建委官网上进行备案,也不需要官方做产权的审批手续。多数的“小产权房”交易都是买方与村委会和个人私下签订的协议,“这也正是它不能够被完全清理的主要原因。”


易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示,政府严控“小产权房”是十分必要的,当前的清理思路也比较明确。对于不愿意整改的“小产权房”、以及整改难度大的“小产权房”要禁止交易,不允许在市场上进行流通,“可以说,小产权房的清理难度要高于商住房。”


业内人士对“小产权房”的看法


张大伟:“无论是北京还是全国各地,“小产权房”的体量都比较庞大,为此,今后除了要杜绝新增“小产权房”以外,随着法律法规的完善,对于“小产权房”存量房的处理会有相应的管理办法,“对于存量小产权房,很多都是历史遗留问题,因此不可能一拆了之。”


严跃进:对于大体量、大片区的“小产权房”来说,如何处理要看后续该区域的土地规划。如果土地用地不紧张,可以因势利导,进行大型社区的改造,但必须要求这些业主补地价、交罚金。对于其他零散的“小产权房”,则需要以违章建筑的方式进行拆除。同时,要求中介机构不能代理和发布此类房源。


什么是小产权房?


小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发的,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案,所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。


小产权房有哪些类型



1、通常意义上的小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。(这个是最常见的)


2、限制销售的小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷的不完全产权房。


3、军产房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。


4、部分二手房:一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易,该类房屋的买卖合同会被视为无效。


小产权房的特点

相对于所谓的“大产权房”,小产权房的特点还是十分明显的:


1、价格优势明显:

小产权房建设在集体土地上,这些集体用地的地理位置相对偏远,一般位于城市郊区或远郊区,本身土地价值较低。最重要的一点是,无须缴纳国有土地出让金和相关税费,于是土地建设成本极低。


2、产权不完整:

国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续,也不能上市交易。并且,依照相关法律法规规定,小产权房买卖合同属于无效合同,并不受《合同法》的保护。既无法律保障,也不可以上市交易。严格上来说,小产权本质上是无产权。


3、不合法性:

小产权房建设在农村集体土地之上,与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利,是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的,小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。


4、法律风险大:

小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题,更重要的是,购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使,在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制,相关权益难以得到保障。


除了小产权房,

以下几种房产最好不要买:


1、热门三四线城市的房子

近期,很多三四线城市的房子都被炒了起来,由于在一二线城市买房受到限制,部分购房者就会将目光转向这些三四线城市,打算买房投资。目前,这些城市的房子已经处于高位,现在入市的话,风险较高,一旦未来出现楼市调整,那么就可能亏本。

像唐山、燕郊、香河的楼市,在调整收紧之后,购房热潮已经退却,二手房的挂牌价已经开始下调,炒房者已经开始抛售甩卖。


2、偏远郊区的房子

现在很多城市都在进行新区建设,城镇化进程不断加快,新房也越建越多。很多购房者为了降低购房成本,会选择偏远郊区的房子。如果偏远郊区有公共交通直达市区的话,还相对来说可以购买,如果不能直达,还得倒车的话,那么就得仔细考虑了。


因为,一旦买了交通不便的偏远郊区的房子,未来交通成本会很高,一天将会有3-4个小时的时间浪费在路上了。这不但影响了生活,也会造成工作精力不足,得不偿失。


3、年代久远的二手房

年代久远的二手房最大的问题就是不能贷款,而且房子年久失修,购买入住的成本太高。


5、商住房

目前,一线城市对于商住房的限制越来越多,可以说,商住房已经失去了投资的价值。但是在二线城市,以及三四线城市,商住房仍然大量存在。因此,如果把一线城市当成风向标的话,商住房也是不买为好。



文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场。本文来源::人民网 、京房字(jingfangzi)、凤凰房产、鬼斗(一点号)



>>博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会即将开幕<<

   

由《21世纪经济报道》主办、全联房地产商会联合主办的博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会将于7月21-24日在海南举办。

作为中国房地产行业最大的交流平台之一,本届年会以“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”为主题,国内外近千政、经、学、业界领袖和精英共话开发商的运营突围之道,推动房企向产业链延伸多元化运营的步伐,见证地产行业的系列变革。