楼市重磅炸弹!广州宣布租购同权!但你以为租房就真能上名校了?

核心提示:近年来,“天价学区房”“宇宙中心五道口”之类的新闻层不出穷,这下好了,租房也可以有学位了!消息一出,在广州的小伙伴和各种自媒体都刷爆了屏,什么“里程碑式的意义”啦,“学区房要跌了”啦,“终于有书读了”啦等等等等不一而足。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自央视新闻、广州日报、金羊网、中国消费者报、每日经济新闻、南方网、中国经济网】

最近广州干了一件轰动全国的大事:

看不清?没事,小编给大家划下重点:

没错,该政策中最重磅的就是这一条:租房人子女也可以就近入学!近年来,“天价学区房”“宇宙中心五道口”之类的新闻层不出穷,这下好了,租房也可以有学位了!消息一出,在广州的小伙伴和各种自媒体都刷爆了屏,什么“里程碑式的意义”啦,“学区房要跌了”啦,“终于有书读了”啦等等等等不一而足。

然而,真的有这么简单么?

广州租房也能上名校?

首先我们要搞清楚一点:经济学常识告诉我们,价格是由供需决定的,教育资源的价格自然也不例外。学区房之所以贵,就因为优质教育是稀缺资源。

稀缺就会导致溢价。优质的教育资源,往往具有独占性(即按片划分的择校体系)。有分析认为,最贵学区房的上涨逻辑中,可能有三分之一都是因为拥有教育等资源的独占性。

广州的名校入学指标本来就僧多粥少。在教育资源没有增加的情况下,租购同权,只会使本已供不应求的教育资源又平添了一部分需求,最后将导致什么结果?

我们先来看看这个“租赁同权”新规中承租人子女的入学条件:

具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

重点小编已经帮你们划出来了:积分入学。

事实上,租房人子女在当地享受就近入学的政策,很多城市这几年都在执行,比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市,非本地户籍的子女,都可以在当地上学,但是,你得积分排队。

比如深圳龙华区,第一类就是本地户籍和买了房的,积分最多,其它条件的排位都靠后,在教育资源本来就有限的情况下,有房的都不一定能排到好学校,更别说排名五六类的租房人了。

有石家庄的网友称,他们那早就是租买同权,只要在街道办登记的租赁合同,就可以享受就近上学,这政策实行有几年了,但这波房价上涨照样翻了一倍。

这里有一个隐忧:就是这种拥有好教育资源的地块,房租可能会因为供求关系的变化,有较大幅度的提高。因为大量想给孩子良好教育资源的父母会纷纷去拥有优质教育资源的地块租房,而不是买房。

另一方面,当教育资源的价格包含在学区房里的时候,教育资源需求上升在推升教育资源价格的同时,自然会推动学区房的价格上涨。

首先,本来租房没有学位资格,现在有了,这直接会造成学区房租金价格暴涨。

租金价格会涨到多少呢?市场很公道,会把租金价格推升至学位房和普通住房之间的价格差等于受教育权差的水平,显然,会比没有租购同权的时候价格要高的多。

第二,因为学区房租金暴涨,学区房的租金回报率水涨船高,这必然会吸引本来没有学位需求的人来投资学区房,简单来说就是买的人更多了。那房价会涨多少呢?涨到学区房的租金回报率和其他房子相当的水平。

房价暴涨,就有更多的人受到涨价的刺激加入到租赁学位房和购买学位房的大军,毕竟现在买到靠谱会涨的资产并不容易,然后重新开始前面两轮过程。

有业内人士指出,关键还是要靠教育资源的供应,如果不能持续增加,后面这些政策就形同虚设。

“租赁同权”还规定了这些

除了这条具有历史性意义的条款以外,广州本次的通知中还有几个重要的内容:

提高公积金租房提取额度

加大住房公积金对租赁住房的支持力度,提高公积金提取额度。比如,职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。

落实出租住房税收优惠政策

对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

增加租赁住房用地有效供应

将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房

经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房,不得销售。

同时,出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。

这几个条款,可以称之位租赁住房三板斧!分别从土地、商业用房、个人改造房等几个维度来提供租赁住房。

土地方面,从拍地的时候就强调,要有纯租房,既化解土地市场的热炒,就可以增加出租市场的供应。

商业用房可以改造成租赁房,既可以盘活商业用房的存量,缓解其又功能属性被抑制和过剩的局面,又可以给租赁市场提供更多的房源。

改造房的措施也给一些有出租意愿但是由于资质,安全标准等问题无法进入租房市场的房源以合理性。

可见,租房正在成为政策导向的趋势。

楼市未来走向:房屋租赁时代或将到来

在“限”字当头的背景下,此前火热的房地产市场逐渐冷却,随着楼市调控的进一步深化,大力发展和规范房屋租赁市场,从而增加房屋“供应池”的做法,是符合市场规律的柔性手段。

近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场,已迎来一大波新地供应。而土地供应普遍“竞自持”,甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象表明,我国楼市供应体系正在发生根本性变化。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,“随着房价的上涨,再加上热点城市限购越来越严格,具备购房能力的人慢慢减少,购房年龄将会延迟,这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”

链家研究院认为,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年的市场体量约为1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年有望超过4万亿元。

更重要的是,中央多次重申对于住房的重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是楼市供应更加强调有效性、持续性,并引导土地及住房供应结构性变化的原因。

在政策支持及社会发展的变化下,买房这一传统方式正在悄然转换,租房时代即将来临。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自央视新闻、广州日报、金羊网、中国消费者报、每日经济新闻、南方网、中国经济网】

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