李嘉诚、潘石屹、王健林…地产大亨纷纷出逃!中国房地产走向何方

核心提示:据财新网报道,对于这次甩手卖项目、卖酒店,王健林是这么说的:“其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”他预计,这次交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入。

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2013年10月,李嘉诚将一年前刚刚收购的东方汇经中心OFC出售给交通银行,出售价为90亿港元;

2014年8月11日,李嘉诚持股7.84%的亚腾资产出售上海黄浦江一幢写字楼——盛邦国际大厦;

2014年4月8日,李嘉诚的儿子李泽楷宣布出售位于北京三里屯的地标建筑盈科中心出售;

2014年05月29日,李嘉诚旗下的长和投资全部出售已持股多年的的长园集团股权,从当年1月起,长和投资就开始了减持行动,不到一年半的时间内已经减持了30%的股份;

2015年2月,长江实业旗下公司以5.2亿元人民币出售位于香港新界的商业地产物业盈晖荟;

2015年6月9日,李嘉诚旗下电能实业以售价61.4亿人民币的价格,向卡塔尔投资局旗下全资子公司出售港灯16.53%的股权;

2016年10月26日,长江实业地产以200亿元人民币的售价,卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。

李嘉诚表示,今明两年将持续出售房产。

……

2014年2月,潘石屹的SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股;

2014年9月,SOHO中国又宣布将上海凌空SOHO的一部分以30.5亿元出售给携程网;

2016年7月,SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险;

再加上近期出售的3个SOHO项目,SOHO中国在三年里共出售了6个项目。

……

2017年7月10日上午,王健林一下子就把万达的十三个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国,共收资金仅631.7亿元。其中,十三个文旅项目91%的股权作价295.75亿元,76个万达酒店作价335.95亿元。

前段时间,马云也说“八年后房子就像大白菜”。

这么多地产大亨“卖卖卖”,是不想做地产商了吗?这到底暗示着什么?

王健林:多次表示“不再做地产商”

据财新网报道,对于这次甩手卖项目、卖酒店,王健林是这么说的:“其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”他预计,这次交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入。

另据万达内部人士透露,卖掉这些资产,进一步轻资产化,或还有助于万达商业尽快回归A股市场。万达商业不希望被划入房地产板块,因目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

万达集团从两年前开始提出转型,万达集团董事长王健林多次表示“不再做地产商”的想法,虽然现在地产收入仍远高于公司其他各业务板块。

王健林不想再做地产商,那他想做啥?

王健林透露,万达集团战略会这样调整:首先是全力发展创新型、轻资产业务,如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。王健林称,所有这些业务板块,除网络明年才能整体盈利外,其他板块都有利润。其次,万达集团也将大幅减债,计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

所谓轻资产业务,如轻资产类万达广场,内部是这样划分的:投资类万达广场,即投资者“拿钱下订单”,万达负责找地、建设、招商和运营。而在合作类万达广场模式中,投资者出地又出钱,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营,净租金七三分成,投资者占七成,万达占三成。

据其半年工作报告披露,今年上半年,万达广场以轻资产方式拓展了26个,新开业的万达广场有9个,占比达四分之三。王健林预计,今后每年轻资产万达广场在40至50个左右。

潘石屹放言“房价会降”!

虽然卖掉了这么多SOHO项目,但潘石屹在接受《每日经济新闻》采访时称,“从我心里面来说,永远不能够销售的,一个是外滩SOHO,一个是望京SOHO。外滩SOHO位置太重要了,望京SOHO太漂亮了,我很喜欢。”只要两个项目在,潘石屹说,他自己就还是一个开发商。

而至于为什么出售多个SOHO中国项目,潘石屹是这么说的:“SOHO自从决定销售物业以来,一直秉持做生意最基础的原则,就是低价买入、高价售出。现在的资产价格相当高起,所以我们会处置一些资产。”

7月11日,SOHO中国董事长潘石屹在北京与公众讨论未来房地产行业的发展,他提到未来房地产会跟共享单车一样得到“充分利用”。房地产的每一平凡米,每一个车位,都能够像共享单车一样,充分的利用起来,这才是房地产的未来。

过去的十年、二十年时间,中国的开发商太勤奋了,建的房子太多了。现在中国一年建的房子,相当于维多利亚时代一个时代建的房子。

现在房子的空置率非常高,这在互联网时代,在分享经济时代,是资源没有利用好。今天说你拥有多少土地,拥有多少房子,我觉得不重要,是一个旧观念。”

他表示,房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。

另一方面,潘石屹也认为人工智能和互联网时代是反房地产的。他说:“房地产之所以发达,是因为人有拥有的欲望,要有一个房产证。拥有的欲望促成了房价不断上涨。而在人工智能、互联网时代使用比拥有更重要,分享比使用更重要。所以互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的。”

为什么他们不想再做地产商?

眼下,钱正越来越值钱,高负债的地产商这两年日子不好过。

据彭博社2016年发布的报道称:中国地产商2017年的日子不好过,偿债金额创纪录高点,2017年有173亿美元的债券到期,2018年有279亿美元的债券到期。

对于中国高杠杆的房地产开发商而言,2017年可能会是借贷盛宴后终于要尝到苦果的时候。

监管单位已切断主要融资来源,上海证交所10月提高地产商发债的门槛。此后,地产商就没有在上海证交所发债。据彭博汇整的数据,过去两年来,通过上海证交所的发债量佔国内发债40%左右。而上述限制举措恰逢最差时机,因为地产行业明年有173亿美元的债券到期,创纪录高点,2018年还有279亿美元的债券到期。

中国政府对于限制发债小心行事,一方面设法温和抑制不动产泡沫,一方面要避免造成房地产业广泛的冲击。据彭博行业研究估计,地产商佔中国经济的比重多达20%。房地产业也受到融资成本普遍增加的威胁。在全球债券回落以及央行紧缩杠杆之际,国内公司债AAA评级的收益率溢价来到2015年7月以来最大。

NN Investment Partners指出,小型地产商将受创最深,而大型地产商仍有能力在上海证交所发债。

“整体来说,2017年融资环境会越来越艰困,”NN Investment驻新加坡资深信贷分析师Clement Chong说。“只有体质强的地产商可以在境内发债,但受到很多条件制约。小型地产商被迫到境外市场发债,前提是得到监管单位批准。”


而据北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰文称,随着中国经济增速的放缓,以及全球央行重新回归常态化轨道,我们有可能迎来一个钱越来越值钱的时期。这就意味着借钱的成本更高了。高负债的地产商,今后的日子的确没那么好过了。

“黑马”孙宏斌却一直买买买?

有别于王健林、潘石屹的持续抛售、转型,房地产界特立独行的“黑马”孙宏斌和他的融创中国近几年则一直在“买买买”的路上停不下来。

孙宏斌表示,这次交易涉及的资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。然而根据《21世纪经济报道》分析:自有资金这个说法显然是错误的,只能说融创账户上还有900多亿现金,但融创的负债更多。根据融创2016年的年报,截至2016年底,融创中国总负债2577.72亿,净负债率121.5%,而2015年融创中国总负债为960.89亿元,净负债率75.9%。借贷总额方面,融创中国从2015年的417.99亿,增加到2016年底的1128.44亿。

以2017年战略投资乐视为起点,融创中国已经变成了“加杠杆”最快的房地产公司之一。据一财网报道,如果加上万达的项目,融创中国目前的负债率或已达到200%。

在融资成本越来越高,金融去杠杆进程加速的背景下,融创为何要以如此高的负债率收购重资产呢?

孙宏斌曾表示,(房地产)行业整体规模再增长很难,但是市场份额将快速向大公司集中,形成的路径有两条,一是小公司买了地以后做不了,挣钱退出让大公司来做,二是企业间的收购、兼并,这对于本身就具备金融属性的地产行业而言特别重要。

顾云昌表示认同孙宏斌的看法:“中国房地产行业的现状就是大而强的企业越大越强,弱而小的企业被兼并和淘汰,这是市场经济发展过程中优胜劣汰的必然结果。中国房地产发展的现阶段,在调控政策和市场波动情况下,这样的集中现象可能会加快,这两年也正在加快。不少企业就抓住这样的机遇来进一步扩大市场份额,通过兼并、合作、收购等办法来拓展市场。很多前十强、前二十强的企业已经显示出在这方面的威力和进度,孙宏斌就是其中的一员,而且是特殊的一员,这确实是非常好的机遇,中国的房地产市场已经从春秋时期的百花齐放、百家争鸣到现在的战国时期七国争雄的局面,这是市场经济发展的必然,也是现阶段中国房地产市场发展的一个显著特点。”

张大伟也认为,这笔交易体现了房地产发展到今天进入白银时代的最主要特征,从过去的拿地竞争到现在的企业之间股权兼并。房地产进入存量运营时代,而在中高端住宅销售市场非常活跃的融创开始进入酒店、文旅的持有和运营市场。

对于不少业内人士担忧孙宏斌和融创中国的资金链能否保持平衡,顾云昌认为:现在的重资产发展模式既可以加快融创发展的速度,又可能让其遇到很大的风险。因为重资产很多,融创的资金链一旦出现问题,市场一旦出现变化,或者有决策判断上的失误,就会造成很大的损失。

张大伟则认为,融创目前已经属于房地产龙头企业,过去单一侧重中高端住宅市场的发展市场显得有所狭窄,这种情况下,介入酒店及文化旅游地产市场,也有利于企业的业务开拓。从资本层面看,融创今年股价累计上升接近150%,也体现了资本市场对融创的运营模式认可。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自中国新闻网、每日经济新闻、九个头条网、房天下、虎嗅网】

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