这件事,意味着中国房市的财富乾坤大挪移,走到了终结阶段

核心提示:这两天,老王借钱给老孙收购自己的资产的消息,刷屏了。这确实有点稀罕,其中内情,外人难足为道。不过,更重要的一点,也许是另外一面:那就是它可能意味着,这一轮房市的财富乾坤大挪移,走到了终结阶段。

来源:政经纵横谈(dazhengjing)

作者:雷思海

这两天,老王借钱给老孙收购自己的资产的消息,刷屏了。

这确实有点稀罕,其中内情,外人难足为道。不过,更重要的一点,也许是另外一面:那就是它可能意味着,这一轮房市的财富乾坤大挪移,走到了终结阶段。

1、降降降杠杆

根据媒体的报道,孙宏斌的融创中国,收购王健林的万达文旅的钱,631.7亿当中,有295.75亿是万达借给孙宏斌的。

万达将因此拿掉一笔很大的负担,也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一,终于开始了去杠杆。

虽然看起来只是卖了600多亿的资产,但是,考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备,万达如果不卖的话,意味着未来必须借更多的钱,才能开发,这一增一减的对比,未来减少的杠杆规模,起码是在千亿以上。

与此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨,先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆,到这次万达在地产市场压低杠杆,恐怕不难看出,大佬、富人正在有步骤地退出国内房地产市场。

2、高处不胜寒

其实,对于国内房地产企业来说,要去杠杆真不容易,不到万不得已,是不会干的。

因为这是自己砸自己的场子。

为什么这么说呢,且听我慢慢道来。

国内的房地产企业,有一个特点,就是高杠杆运转。

这里看一个2016媒体披露的数据:

2016上半年,千亿级房企中,绿地控股资产负债率为88.36%,与去年同期基本持平;万科A资产负债率为80.6%,同比上涨近3个百分点;碧桂园负债率为78%,较去年末增加了3个百分点;恒大的负债率高达81.79%,保利的负债率也近80%。

(这次收购万达资产的)融创中国,2016年的中报也显示,当时的融创中国的负债总额高约1279.57亿元,净负债率高约85.1%。

高杠杆意味着高融资,80%的负债率,也就意味着,100亿的资产,其中80亿是借来的。

若是1万亿的资产,那么其中8000亿可能是借来的。

3、最怕倒过来重演

那么,这些房地产企业,是怎么借来这么多钱呢?

奥妙是拿地。

拿到土地了,一旦土地价格上涨,等于公司的资产增值了,公司的可抵押资产也就多了,于是又拿此前拍到手的土地,去银行做更大的抵押,再拿地,土地价格再涨,于是,各路房地产企业的资产继续上涨。这就构成了一个正循环,贷款融资拿地——地价上涨、资产增值——土地抵押再融资再拿地——地价再上涨,资产再增值,就这样一路下来,我们就看到了今天的各路房地产巨头们。

知道这一点之后,我们就不难知道,这些房地产巨头们,最怕的事情是什么了。

那就是地价停止上涨!或者下跌!

因为土地价格一旦停止上涨,甚至下跌,那么公司的资产就会停止增值,利率的损耗将不可承受。更坏的情况就是地价下跌了,那将是资产的双重损耗,而债务却是硬的,一个针眼都抹不掉。

如果地价下跌成立,那么,房地产巨头们,就要把当初做大的那个过程,倒过来重演一遍。

基本路线就是:土地价值缩水——资产缩水——债务负担加重——被迫卖出资产(主要是土地与房子)——房价地价下跌——资产进一步缩水。

若没有外来干预的话,高杠杆的房地产企业,最终难免会资不抵债,破产了。

首富很容易就变成了首负!

4、给韭菜们解套么?

所以,土地价格上涨,是全体房地产企业的共同利益所在。

也是因此,我们总是能够看到,只要监管层稍微放松点,那么各地的地王就会层出不穷,一个比一个高。

为什么?

这就是房地产企业的龙头打法,用几十亿甚至上百亿资金拍出一个地王,小小代价锁定的收获则是,手头千亿、万亿的土地增值更多,就可以融到更多的钱,贷到更多的款。

所以,万达这次卸掉部分杠杆,绝非寻常。以它的巨大体量,其负面影响将是很大的。

这恐怕也是这次收购,安排比较特别的原因之一,就是要将其负面影响,压缩到最小。

而融创中国来接盘,虽然有加杠杆的意思,但从老王借钱给老孙的角度来看,则有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头,显示出抱团取暖的迹象。

这么做是有理由的。

近期三四线城市房价的大涨,一大批三四线城市的房价,已经突破万元1平米。而与此同时,一二线城市,则出现了滞涨的情况。

这种情形,或许并不妙。

做股票的朋友们知道,当一线的龙头股炒得差不多的时候,资金会炒作二线三线股,最后是垃圾股,当垃圾股大涨之后,则意味着聪明资金能够收割的地方,基本就收割得差不多了。

一轮韭菜割了,一轮财富的乾坤大挪移,自然就会走向尾声,因为新一茬韭菜的生长,需要时间。

前两天,有篇文章,说现在居民净存款只有26万亿了,因此不够炒房了。其实,这个说法完全是错误的,房价上涨不会导致居民储蓄的减少,只会导致居民储蓄的转移。以前这26万亿,分散在更多的居民的手里,现在,它不过转移了主人而已,集中到了少数的房地产企业以及富人手里。

也就是说,房地产市场的这四年狂欢后的再狂欢,并没有去杠杆,而只是转移了杠杆而已,以前很多房地产企业身上的杠杆,也包括一部分地方融资平台的杠杆,转移到了借钱买房的居民身上,富人的杠杆转移到了穷人身上。

当垃圾股炒上天之后,一地鸡毛的阶段来临。那些成功收割了韭菜的资金,会立即冲回来给韭菜们解套么?除非股价再次大跌,才有可能让这些资金进场,重新玩一轮财富转移的游戏。

所以,当前这26万亿的居民存款,它们中的不少,或许正是这轮房地产市场财富乾坤大挪移的赢家,是不会轻易再回到房地产市场的。

5、生平第一遭

因此,当万达这个地产的标杆企业之一,开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候,我们或许需要看到,它背后的风。

近几天的几件事,也在佐证这个风向,不是向上螺旋,而很可能是另外一个方向。

一个是2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城市人均住房面积37平米。2013年这个数据分别是35平米,与32平米。这个人均面积,已经非常可观了。

另外一个事则是,7月4日,上海发布了两宗土地出让的公告,分别位于浦东张江和嘉定的两宗土地,要求竞得人须100%自持70年。这意味着这两宗土地所开发的房子,只能用于出租,而不得出售。在上海这样一个高房价的城市,大家的常识,感觉政府应该增加商品房土地供应,实际却……因此,这个自持政策是值得反复品味的。

不难推论,这个政策的一个客观效果,就是阻止更多的新商品房入市。它或许意味着有关方面认为,新房若再持续入市,会对现有房价格局构成较大负面影响。

当然,这些都算是国内的小气候。

而国际大气候,则是全球主要央行货币宽松政策,都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨,意味着欧洲央行结束零利率的时刻,不久将会来到。

需知,在美元加息的时候,之所以全球资本市场似乎还很滋润,一个重要的原因,就是便宜的欧元,弥补了全球资金的渴求。不过,这个美元之外的最大水源,很快也将慢慢关闭。

一叶落后,是天下叶落。

刚刚过去的这起房地产的收购,虽然带有盛夏火热的意味,但更多的或许是意味着这十年来,房地产市场的这轮财富乾坤大挪移的终结阶段,已经来临。

当然,真正的趋势是无声的,并伴随着诸多让人产生反向沉醉的亮色,只有这样的趋势,才会盛大而不可逆转!

就如寒冬的肃杀,人类也是经过了千百年,才最后摸出了这季节轮回的规律。而我们的房市起落,所导致的财富乾坤大挪移,对绝大部分国人来说,都将是生平第一遭。

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融创万达巨额交易,背后是政府去杠杆意志

来源:全景网《WE言堂》专栏

作者:肖磊

7月10日上午,万达商业、融创中国联合发布公告:融创中国以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到631.7亿元。此次收购不仅金额巨大,而且非常突然,之前没有任何预兆。

不过对于万达这样处在扩张周期当中的企业,出售如此庞大的“概念性”资产,也并非易事。实际上近一年多来,整个市场对万达等房企的债务问题表现出了担忧情绪。再加上中国房地产市场整个政策面正经历重要的变化,债务型扩张恐怕难以持续,也不符合大的去杠杆战略,这是此次收购最大的一个背景。只有深刻的理解了这一背景,才能搞清楚这类事发突然的收购,为何来得如此干净利落。

在大的政策面主导下,中国房地产市场正经历一场变革,这场变革甚至可能会成为中国商业史上的一段奇迹。

作为中国政府,面对民众因高房价产生的各类担忧情绪,绥靖之策越来越受到压力,而更为重要的是,诸多房地产企业的扩张,已经逐步吸纳了全社会金融资源,如果按照此态势发展,房地产业一旦出现问题,不仅仅银行会受到冲击,保险、证券等领域也将遭遇重创。

中国的债务问题,房地产首当其冲。尤其是当下,国内逐步开放债券市场,各类外国评级机构也紧紧盯上了中国的房地产和地方债务问题,主权信用评级因此也遭遇威胁。再者,如果房地产行业依然是资金的最终归宿,重整制造业和其他实体经济的战略,将严重被吸金能力非常强的房地产业掣肘,产业结构的转变更加困难。因此,从预期管理到现实需求,房地产行业都必须要做出颠覆性改变。

从政府层面讲,房地产行业最大的两个改革目的,首先是要让房子回归居住功能,降低炒作;第二个是必须要着手削减房地产企业的债务问题。

在回归居住功能,降低炒作方面,除了政策面对投资性需求的限购限贷,还从市场的角度进行了干预,包括对二手房交易市场的整顿,诸多网上中介平台遭到关停。同时,万科入股链家等行为,其背后也存在政府意志对二手房交易市场的直接影响。

在降低房地产企业债务方面,必须要从根本上遏制大型房地产企业利用金融杠杆的扩张行为。数据显示,截至2016年底,全国房企的债务规模至少达11.2万亿元;如若加上隐形债务,这个数据会更高。仅11.2万亿的债务规模,如果一旦出问题,意味着,国家需要拿出整个财政收入的70%来拯救房企。行政式去债务势在必行。

这就是为什么,融创收购万达酒店的消息如此突然,而万达集团董事长王健林则迅速表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款(政府最关心的就是这个);并预计交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入。

至于为什么是融创,这个并非偶然,就像最终拿下万科的为什么是深铁一样,背后存在不同的逻辑,但目标基本一致。万科需要的不是增加一个扩张欲望更强的股东,尽管坊间有不少传言,但我个人认为深铁拿下万科,对万科和中国房地产行业是好事。房地产行业不是引领创新的高科技行业,需要兼顾的面应该是更广的。

对于融创来说,接手万达酒店并不会增加债务,去年中的时候,融创账面现金余额就高达400亿元,据孙宏斌透露,到2016年年底,融创的现金是600多亿元。在此次收购万达酒店之后,孙宏斌则透露,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截止2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。

另外,融创的大举收购,并非脑袋发热,之前对绿城和佳兆业的收购,虽然都已失败告终,但孙宏斌其心不死。融创的业绩水平也相当可观,除了手握大量的现金,融创今年上半年的销售业绩达到1100亿,按孙宏斌的预计,今年全年销售额将超过3000亿。能承接如此之大收购野心的产业和企业,可能除了乐视这样的所谓大生态布局,就只能是类似万达酒店这样的产业了。

只要融创在这次收购当中,没有增加债务,对于整个房地产市场来,尤其是政府层面来说,乐见其成,相当于房地产行业自己内部消化了债务。

很多分析认为如此突然且大手笔的交易,是因为万达商业要回归A股等等,我认为此次交易对于两者来说,都并非什么深谋远虑。万达酒店去年盈利状况虽然不佳,但整个产业布局和未来发展的趋势良好,万达真的愿意把酒店及这些旅游产业卖出去吗?王健林在达成交易之后说了句话,透露了玄机,他说,“其实万达商业的负债并不算高”。言语间,实际上是一种无奈。

当然融创接手如此之大的资产之后,很多方面也面临挑战,就像其接手乐视之后带来的挑战一样。不过商业本该如此,债权和收益权的交易和转移,本身就是商业活动能够良性循环的基础,更何况当下的中国房地产市场,这种巨变才刚刚开始。

去杠杆之下,该卖的和不该卖的都得卖,该扩张和不该扩张的,也要不同程度的收缩,这才是大趋势。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自政经纵横谈、全景网《WE言堂》】

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