再见调控大招!这座城市双限双竞+10年限售,房价顶不住了?

核心提示:相信大家都还记得今年5月,保定推出的“十年限售”政策,一下引爆了舆论,被称为“史上最严调控”。当时专家们普遍评价保定该政策不具备普适性,不会推广至全国。然而现实是,一个又一个城市学到了大招。

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在越演越烈的楼市调控大招轰炸中,没有最狠,只有更狠。

相信大家都还记得今年5月,保定推出的“十年限售”政策,一下引爆了舆论,被称为“史上最严调控”。当时专家们普遍评价保定该政策不具备普适性,不会推广至全国。然而现实是,一个又一个城市学到了大招。

昨日,石家庄一场土拍中就首次推出了“双限双竞”的游戏规则,并明确该模式取得的住宅地块在购房者取得房产证10年内不能买卖。值得注意的是,该竞拍规则的修改是在地块公开出让的前一天才突然决定的!并于公开出让当天才在公开媒体发布补充公告。

据《燕赵都市报》报道:

今天(6月28日),石家庄正定县公开出让[2017]003、004、005号地块,与6月2日正定新区采取“限地价、竞拍人才安置房”的竞拍方式不同的是,本次公开出让采用了“双限双竞”的新规则,据记者了解,该竞拍规则的修改是在公开出让的前一天决定,并于公开出让当天在公开媒体发布补充公告。

而之前计划于同一天公开出让的[2017]002、006、007号地块出让活动因故终止。

政府的公告文件长这样:

好了,小编给大家划一下重点。

重点一:“双限双竞”

自从5月保定楼市推出“双竞价”这一规则后,“双限双竞”就成了一个时髦的词,不少城市调控都玩这个梗。那么这一规则到底是什么意思呢?

石家庄正定新区公告文件原话是这样的:

此次土地竞拍规则,将“限地价竞配建人才安置房”的竞拍方式,修改为“限房价竞地价,限地价竞房价”的“双限双竞”出让方式。

简单来说,就是地价确定上限,房价也确定上限。先竞拍地价,当地价达到上限后,改竞拍房价,房价最低者竞得土地。

以保定的规则为例,例如某地块规定最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米。

先竞拍土地价格,当A开发商叫价到达土地上限,B开发商仍要竞拍时,就不再比较土地价格了,而是比较谁未来销售的价格低,从13000元/平方米往下竞拍,谁的价格最低,谁获得此地块。

是不是很会玩?

在土地、房价双限的规则下,不仅能保证不出现地王,而且未来的房价还会进一步得到抑制。结合当前稳定房价的整体国家战略,可谓完全政治正确!

看到这里,是不是购房者都笑开了?别急,还有另外一个政策呢——十年限售!

重点二:十年限售

重要的话说三次:10年内不得买卖!10年内不得买卖!10年内不得买卖!

今年5月,保定某地块推出十年限售政策,就引致全国上下一片哗然,因为这可谓是全国最严的土地政策。

此次石家庄采取完全一样的政策,购房者可能会以低于市场的价格购得,但要付出取得房产证后10年内不能买卖的代价。

显然,这个政策就是为了把投资客拒之门外。算笔账,从购房到交房一般需要两年左右时间,交房后2年左右才下房本,再等待10年再出手,时间跨度14年!

生个孩子都会打酱油了吧!

在这种政策之下,投资客基本绝迹,而对刚需则影响很小,好评!

至此,石家庄房地产市场也将聚齐“四限”大法——限购、限贷、限价、限售,其影响威力,不亚于限购升级。等待房地产的,是更为严峻的市场。

对于开发商则是融资难、蓄客慢、备不了案。未来,将面临越来越大的销售压力。

对于购房者,虽然市场已吹响房价松动的号角,但由于捆绑销售的情况普遍,上车成本仍然高企。选择楼盘更要结合自身条件,慎重考虑,同时远离不靠谱的项目,避免贪便宜而入坑。

还有两个城市同时出招

就在同一天,西安和郑州也都修改了楼市的规则。

先来说说西安,新规要求购房者如果是今年4月18日以前买的新建商品房,那么取得产证后必须持有5年。而此前西安已要求购房者买了二手房,必须持有两年。

再看看郑州,郑州要求新建商品房的价格不得高于2016年10月份。这一招释放的信号可能更加隐晦。

公众号“楼市微观察”认为此举至少反映了两点:

1、敢这么干,说明当地管理层早已做好房价下跌的准备,简单说,房子缩水以及缩水多少完全是明确的。

2、其他二线城市肯定储备了该措施,只是尚未推出,一旦楼市没有按照预期发展,该措施会随时出现。到时候将是开发商和炒房客的噩梦。

据国家统计局数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,5月份比4月份分别回落2.2个百分点和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落,5月份比4月份分别回落0.8个百分点和0.5个百分点。

整体来看,当前楼市调控政策已呈现出“限购、限贷、限价、限售、限尚”的“五位一体”严控状态,同时,各地发布的“打补丁”政策也在持续推出。

一二线城市对此的反应是房贷进一步收紧。据统计,房贷占比在2016年达到了顶峰,曾经有一两个月新增贷款几乎全是房贷。

按照这个趋势发展下去,如果对房价不做遏制,只有两个结果:

一是一部分人因为感觉到风险临近会选择套现离场,套现的钱会对物价形成冲击,楼市也蓄不了水了;

二是会引发人们收入缩水,其结果是房子都会变成负资产。房子是负资产,必然有一部分人会选择不还贷,银行又会被波及,这几乎全链条的,所有人都无法避免。

购房者要怎么上车?

说了这么多,现在这波楼市调控不仅打击了炒房客,也直接影响到刚需,恐怕很多小伙伴都想问现在到底要怎么买房?

近日,南京我爱我家研究院给刚需买房者提出四点忠告,希望对该群体购房有一定的帮助。

忠告一:买房成本是重要因素,但不是唯一因素

研究院观点是,刚需未能置业成功的因素并不能完全归结于钱不够,其实最关键的是未能拥有一套正确的置业理念。都说君子日三省吾生,刚需客更应该如是做:

买房对我是否必要?

我买房最关注的应该是什么?

我有多少钱买房?能还多少月供?买多大的房不影响我的基本生活?

说到第一个问题,相信99.9%的刚需客的答案都是肯定的。国人对安居乐业的认知是深入骨髓的,丈母娘对女婿的买房要求也是付诸行动的,老加新,如果说谁打心里认为买房对自己来说是多余的,那不是有钱就是傻。

再者说,依据目前房价的上涨趋势,它的获益率可以说比任何理财产品都要高,且高得多。

第二个问题,抄底买房是每个置业者的梦想,但是真正实现的却没几个。每个人都想把手里的每一分积蓄的最大价值挖掘出来,却往往忽视了便宜没好货、好货不便宜的常识。所以,只要这钱花在刀刃上,即你所买的房子已经满足你的80%的需求,那就是可以买。不然你只能用这笔钱去买厕所的瓷砖。

第三个问题,只要你能凑得出首付,月供还完后不影响自己的基本生活,那就可以买。因为货币政策存在着变动,贷款上下调整范围有限,月供的波动你能支付得起,但是房价百分之一的变动,却足够你再多奋斗10年。

忠告二:将买房的关注点落到实处,而不是过度求低价

在各种各样的置业讲坛上,永远会有购房者提问:楼市什么时候跌到底价?什么时候才是抄底的时机?

在各大售楼处看房的客户中,也不乏直白的提问:你们这价格确定比其他楼盘低吗?低多少?

其实,对于投资客而言,注重房地产的成交周期、房价的发展周期是需要的,因为他们将房子作为理财产品,就像对待股票一样,他们需要去关注那条线的走势。但是对于刚需客而言,房子几乎是你的生活必需品,甚至你一生可能只会买这一套房。那么,为什么不多去关注你的居住需求,而盲目地关注那些与你的需求差距千万里,只有一顶低价帽子的房屋呢?

有人说,这都是国人爱贪小便宜的根。但其实,我们只是缺乏在这浮躁的交易市场静下心仔细思考的动作。试着让大脑冷静后,再去审度自己买房这件事会更好。钱差得多,可以暂时等一等;钱差的少,就八方大佬借一借,千万不要盲目寻求抄底、寻求低价而忽视了自身的需求。我觉得这是捡了芝麻,而丢了西瓜。

忠告三:刚需购房排好优先级,成熟的区域和配套是首选

刚需买房,什么时候买还能有所商量,但是买在哪儿,却一定要非常明确。

主城区最好,交通方便、教育资源聚集、医疗资源先进,通勤时间大为减少,主城区内的二手房特别是5-10年的次新房是绝佳选择;

规划明确,配套已经发展起来的新城也可考虑;

空有规划,各个项目落地建成的时间较长,通勤成本会大大增加,但鉴于总价在大多刚需接受范围内,作为最末考虑。

再说配套,刚需更应该关注的是小区周边10分钟步行内是否有菜场、超市、学校,而不是沉溺于5星级酒店、5A级风景区,毕竟超市、菜场才是你的生活必需品。

忠告四:刚需买新房注重开发商的品质,二手房则关注小区物业

刚需客买新房,我主张选择品牌开发商。但从市场上在售的新房价格来看,品牌开发商的产品价位的确与普通开发商的产品价位有较大的差距。

对此,南京我爱我家研究院建议:

对于在全国拥有较高知名度的品牌开发商的项目,尤其是刚进驻城市的项目,要关注它的首期,为了利好口碑和顺利融入当地市场,首期产品往往性价比高、价格还低一些;

对于地方性的品牌开发商或未有听闻的开发商,建议考虑二、三、四期产品,通过首期产品的市场检验,问题曝光的差不多了,该解决的也解决了,符合预期的话,可以入手;

当然,无论是新房还是二手房,最好去实地看看。新房项目,可以去该开发商近几年刚出项目上走访;二手房小区则要多关注、多与小区业主了解下物业情况。

2017年已经快要过半,上半年政策加码,市场还处于2-3个月的消化期。对刚需而言,只要你明确前文的三个问题答案,买房也就可以少了很多纠结。

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