楼市最残酷的时代来了!房企债台高筑,现在买房等于帮人还债?

核心提示:房企进入了高负债时代,房奴进入了高焦虑时代。用这句话形容现在的中国楼市,再合适不过了。
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房企进入了高负债时代,房奴进入了高焦虑时代。用这句话形容现在的中国楼市,再合适不过了。

房奴们的焦虑在于,在不断限购限贷的今天,老百姓购房的难度实际上并没有因此降低多少。是的,楼市如今是被打压了,但请问现在你买房是变得更容易还是更困难了?

表面上看,全国平均的房价收入比从去年的7.4倍有望回落到7.2倍。貌似房价略有下降,但是与此同时,购房贷款利率也大幅上调。中、农、工、建、交等主要银行都在近一个月内提高了北上深的房贷利率,一线城市普遍将利率折扣由9折上调至9.5折,二线城市优惠利率9.5折占比上升,部分银行已上调至基准利率。

房价表面上略有下降,而一旦加上贷款利率提高的因素,便会明显加重按揭人的负担,让没钱的人更买不起房。而且购房成本越到后面会越高,今天不买,以后怕是更买不起。但如果现在买了,假如将来房价回落,自己就很可能会变成负资产。房奴的选择困难由此产生。

就在这几天,又出了几条新闻,似乎暗示房地产行业越来越危险了。

融创降价超20%,潘石屹又卖楼

据公众号樱桃小房子发布的消息,6月24日,融创象湖壹号开盘,在周边高层房价均价一万三以上的行情下,象湖壹号高层均价一万,降幅超20%。据称,不捆绑车位,不捆绑装修,裸价开盘。但前提是,需要全款购买。即使这样,低于市场价开盘销售效果非常好,秒清。仅仅一天之后,北区刚需大盘和昌林与城开盘,在周边均价一万六的行情下,小高层均价11000的开盘给了北区居高不下的房价致命一击。

看来,郑州楼市真正打响了降价的第一枪。

其实不光是郑州,现在有明显降价的还有北京周边的燕郊,据当地业主称,房价已经下降了五六千一平米,降幅大概是20%-30%。

而更引人关注的,是SOHO中国董事长潘石屹又卖楼了。

为什么说“又”?因为自去年出售SOHO世纪广场以来,这已经是潘石屹连续第二次整售物业,而这次出售的是位于上海虹口区的写字楼——虹口SOHO。

6月26日早间,SOHO中国发布公告称其以总价35.73亿元人民币整售虹口SOHO,折合单价为每平米5.1万元人民币,这次的交易对象为新加坡开发商吉宝置业以及吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

资深地产人士薛建雄认为,SOHO这笔交易很划算,因为持有物业反倒会增加公司的资金成本。但另一方面,价格虽然不便宜,潘石屹也没赚到钱,因为手上持有那么多项目,财务还是有压力的。

据澎湃新闻报道,从2014年到2016年的三年时间,潘石屹通过出售旗下业务套现236亿元。并且,在出售项目的同时,潘石屹并未再买过一个新项目。

房产大佬个个一屁股债?

为何房企纷纷卖楼?其中缘由是有迹可循的。

6月25日,由商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院公布《中国非金融类上市公司财务安全评估报告(2017春季)》。报告有以下要点值得关注:

1、2017年中国25个一类行业中,财务安全状况最好的行业是纺织服装行业,最差的是房地产业。

2、财务最安全的100家上市公司里,没有一家房企。

3、在财务安全最差100家公司中,房地产行业数量最多,达到23家。

4、A股里,至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”;而在138家房地产上市公司中,71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”,其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。

5、从2012年开始,中国非金融类上市公司财务安全指数(FSI指数)已连续6年下降,并在2016年快速降至近10来最低点之后,2017年继续下降。

从这份报告不难看出,部分房企已经遭遇财务安全问题。其实,这还不当前房企的全部真相。据据Wind资讯统计:

2016年,A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,同比增长幅度达25.93%,平均每家上市房企负债达362亿元;总资产总计为6.37万亿元,同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,去年则为76.55%。

130多家房企,总共借了大约5万亿的钱,平均每家房企的负债率高达77%。也就是说,上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。就连一向以稳健著称的万科,负债率也超过了80%。

下面是2016年三季度中国房地产报记者统计的,负债率超过80%的部分房企名单:

自2015年末,中央经济工作会议提出“去库存”以来,楼市的火爆已经维持了一年多,房企销售额都大幅上升,利润也有了显著增长,看起来风光无限。但事实上,过去5年以来,房企的利润率是不断下降的,具体参见下图:

多家开发商陷资金危局

看到房企高负债率,不得不提近期深圳地产圈流传了一篇文章——“某百强房企欠薪3000万,疑资金链断裂,老板去向不明!”。

这家公司是深圳奥宸地产!

据媒体报道,深圳市南山区阿里巴巴大厦T2座9楼奥宸地产的办公室已经人去楼空,门上徒留着物业管理中心的封条和通知函。物业出具的信函显示,奥宸地产共拖欠物业公司费用约399.18万元,包含租金、物业管理费、水电费以及各项违约金等。

奥宸地产的资金断裂问题,实际上是沦陷于上一轮调控中。虽然从2015年开始,政府救市市场回暖,但奥宸一直未走出泥潭。奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题,云南2个项目停工,深圳项目去年也被司法查封。

其实,开发商遭遇资金链断裂问题并不只一两桩,下面举三个较典型的例子来看看:

1、2011年9月,绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生,引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东,又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行,中高端房地产的销售越发困难,最后,掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌,经营了20年,产品在行业内口碑非常好的绿城,以改名蓝城告终。这几年,哪还有他们的声音。

2、2014年,深圳的光耀地产出现资金问题,在惠州的多个项目停工,通过民间借贷和高息从银行借款,也未能扭转局面,最后破产。

光耀拿下的项目,都是在2011年到2014年,多数位于惠州,惠州在投资热潮过后一片狼藉,成为鬼城不说,房子根本卖不动,利用高利贷资金,根本无法自救。

3、同样在2014年,江苏华光地产资金链出现问题,项目融资难,信托融资中途叫停,到2015年8月,华光地产被宣布破产清算。

从这些破产房企案例不难看出,大多破产的房企,都是因为调控引发的,资金紧缩、扩张太快、产品不适销,高成本融资等问题。

国家释放重要信号!

如今,楼市调控仍在继续。

6月23日,银监会主席郭树清带队赴农业银行总行,就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导,并主持召开座谈会。

在郭树清的讲话中,有两点尤其值得重视:

第一,要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”,坚定不移地推进去产能。

第二,落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。

分类调控,因城施策,落实“房子是住的,不是炒的精神”,是现在中央房地产调控的基本点。国家此次提出差别化信贷政策,未来可能还是要在一线城市抑制泡沫,而在三四线城市去库存。那么在未来,一线和重点的二线城市,可能贷款会越来越困难。

现在买房等于替人还债?

目前来讲,房产市场的交易活跃度也在转冷。据CREIS数据,2017年4月主要城市房地产成交面积同比下降21.75%,随着利率和限购政策不断收紧,成交量的下跌还将持续。相应地,不少城市的房屋库存出现上升,例如蚌埠库存增加了14.8%,宁波库存环比上升11.4%。

楼市交易活跃度的普遍下降,说明强大的限购政策已经让习惯了投资房产的老百姓不敢买房,也买不起房了。这是购房者焦虑的根源。但就在成交量下跌的同时,房企的焦虑感也越来越强,甚至超过了购房者的焦虑程度。

据媒体统计,中国城市的房价已经在2017年全面陷入了停滞,预计全年的房价将出现一位数下跌,规模较大的开发商销售额下降将在10%左右。这不是一个好信号。对房企来说,卖房的价格减低,卖房的速度减慢,在商业上都会产生致命的后果。

实际上,如果无法按照既定价格在短期内卖掉足够数量的房屋,就意味着房企手里没有足够的现金流。房企手中现金不足,后果很严重,因为这些现金都是要还给银行的。如果房企们普遍都在某一时间内还不起欠债,那就标志着系统性金融危机的到来。

房企负了多少债,就是给购房者挖了多大的坑。

中国的房企多年以来都是这个套路:看面子都是土豪,看里子全是负债。负债比率如能控制在合理范围内,倒也不会出现大问题,但是近两年,房企这种“表里不一”的趋势愈发加剧,增高的负债也逐渐引发了担忧。

目前,全国上市房企的平均负债率,已经高达96%。对比一下2010年的数据,当年房企平均的负债率只有74.5%。可以说,这些年的房企向银行借钱是越来越多,产生的风险越来越大。

借这么多钱的原因,是要搞扩张。像恒大这类龙头房企,目前依然在拼命搞新项目开发,尽管去年他们已经手握2.29亿平方米的优质土地储备,但今年恒大依然在南昌、无锡、杭州等二三线城市补充项目。其他的大房企如绿城、碧桂园、中海、华润等等也都在补库存。中海在今年1到4月的土地储备金额就同比增加了710%。众所周知,补仓越多,欠债就越多。

楼市政策在去库存,房企却在补库存,一边挖坑,一边填土。最后被玩死的,是广大的购房者以及整个地产行业。

欠债多了,总有还不上的一天。实际上,房企的债务出现违约以及各种相关问题,在近几年已见诸新闻。前几年,河北邯郸房产业就发生过债务危机,H股上市的佳兆集团也出现过贷款违约。当然,比起过去,我们更关心现在。根据今年初香港投资研究集团对媒体的说法“中国负债较为严重的开发商正处在刀锋边缘”。

处在“刀锋边缘”的房企,对于购房者来说将意味着什么?

我们知道,在房地产开发的贷款环节,主要是以土地和在建工程作为抵押担保的贷款。这些贷款的还款来源,很重要的一部分就是来自于开发项目未来产生的现金流,另外也包括土地和在建工程本身的价值。

换句话说,当开发商贷款开发完土地之后,在还款期限内尽快尽多的高价卖出房子,是获得现金来源的重要手段,这一笔资金,无论对于房企自身还是房企的债权人银行而言,都非常的重要。

这意味着,当你拿着现金到售楼处买下房产时,其实你在帮房企还债,同时也在帮助银行收回贷款,减小了系统性风险爆发的可能。这也就可以解释为什么现在开发商在三四线的新楼盘要人为制造很多促销噱头。像是对外宣传说什么房屋供不应求、摇号购房、捂盘涨价等等戏码。他们不希望看到房价出现下跌,或是销售量低迷,这都可能使得房企无法及时偿还贷款,造成银行方面极大的债务风险。

因此,千万别着了他们的道。你必需清楚意识到:在购房以前,你并不欠任何人的钱;而房企在卖出房子以前,一屁股都是欠债。卖房的其实远比买房的心慌啊,你急什么呢。

心慌的地产商于是进入了三四线城市搞开发。以今年4月某机构的调查数据为例,据统计,一线城市的商品房销售面积同比减少41.3%,二线城市减少37.8%,而在调查取样的三四线城市,商品房销售面积不但没下降,反而是同比上升21.8%。

疯狂的三四线地产开发,背后其实也是和房企的债务有关。

目前,房地产开发贷款的抵押率一般在70%以下,也就是说,只要地价和在建工程价格下跌不超过30%,即便是在开发商暂时无法用现金还款的情况下,银行也能通过处置抵押物来收回资金。所以,房企必须要保证房价和地价不跌,而且土地还得持续卖,持续开发。用新开发的项目作为抵押品,来担保之前的欠债。在这种玩法之下,房企就必然是无度开发,疯狂拿地,以债养债,以地养债。

此一趋势目前还无法主动停止下来。毕竟,现在地方政府债务也很严重,要靠出让土地来还钱,因此并不会停止与地产商的合作。

据中国指数研究院的数据,今年4月大陆三百个城市的土地出让金同比增加35%,环比增加8%,其中重点50个城市出让土地金额达到7600亿元,上涨53%……地方政府依然在卖地,房企在圈地。这和我们过去熟悉的地产经济没有本质的不同,而且势头还更猛了。

现在知道国际信用评级机构为啥下调中国的评级了吗?目前的企业债、地方政府债连成一片,体量巨大,而还债的一部分任务,就肩负在了楼市的购房者和股市的散户身上。这个债务的偿还基础,显然并不是那么牢靠。你说,这揪心的情况能不引发国际投资者的担忧吗。

实际上,在穆迪下调中国信用评级之前。另一个评级机构惠誉(Fitch)早先已警告过:中国企业债的风险已经非常高,某些企业对海外发行的债券最后根本不可能兑现。在这些垃圾级的公司中,有相当一部分是房地产开发商。看来,国际投资者早已摸清房企的底细了,只是内地的不少购房者,还在盲目地相信房企的宣传。

按照某外媒的说法,目前的中国经济,出现了一种“借债上瘾”的症状,这在房地产领域表现得尤其突出。疯狂借债的背后,是持续的土地开发。土地财政、地产经济的套路还延续。基本套路不变的情况下,房子仍然不是用来住的,而是用来还债的。你付钱,他还债,这样的活雷锋,房奴们还想继续当吗?

我们常听到,“老乡别走”的呼声在股市回响,现如今这声音又来到楼市。不过,老乡经过这么多年折腾下来,已经没钱或者不想玩了。等老乡们都摸清套路的那天,楼市就只剩投机者自己和自己玩,这场楼市的泡沫游戏,便到了无以为继的时候。

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