北京房价都跌了,银行也“无米下锅”了,现在还是买房的好时机吗

核心提示:又到了全国70城房价数据出炉的时候了。每次这个时候,专家们都紧盯着几大一线城市的数据,振振有辞称不管楼市怎么调控,一线城市的房价依然坚挺,可见房价还能再涨一波呢……

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又到了全国70城房价数据出炉的时候了。

每次这个时候,专家们都紧盯着几大一线城市的数据,振振有辞称不管楼市怎么调控,一线城市的房价依然坚挺,可见房价还能再涨一波呢……

但这次的数据让大家都大跌眼镜,万万没有想到,北京房价居然领跌全国了!

北京二手房价领跌全国

根据统计局数据,5月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。其中上海、北京新建商品住宅价格环比持平,深圳环比下滑,广州环比上涨0.9%,涨幅略有回落。

上海5月新建商品住宅价格环比0.0%(前值-0.2%),同比+12.9%(前值+15.4%)。

北京5月新建商品住宅价格环比0.0%(前值+0.2%),同比+14.6%(前值+17.4%)。

深圳5月新建商品住宅价格环比-0.6%(前值0.0%),同比+5.5%(前值+6.7%)。

广州5月新建商品住宅价格环比+0.9%(前值+1.4%),同比+19.5%(前值+21.7%)

热门二线城市中,新建商品住宅价格方面,天津、无锡、厦门、济南、武汉环比上涨, 南京、杭州、合肥、郑州、成都环比下跌,福州环比持平。

从环比榜来看,70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个, 涨幅回落的城市有26个,比上月增加3个。

不过,一线城市表现却各不相同,只有深圳新建商品住宅房价环比下降0.6%,北京上海环比持平,广州则环比上涨0.9%。

而对于以存量房为主的一线城市,二手房市场更能反映房价现状。

值得注意的是,从5月一线城市二手房交易环比数据来看,只有北京处于下行通道(环比下降0.9%),上海持平,广州深圳还在上行区间(广州环比上涨0.5% ,深圳环比上涨0.3%)。

3月以来,二十余座热点城市开启了又一轮楼市调控。在去年10月收紧房地产市场的基础上,包括北京、广州、长沙等城市启动或升级了限购限贷措施。北京出台了全国力度最大的楼市调控措施后,北上广深四个一线城市全部执行了“认房又认贷”政策。显然,这些调控手段的效果已经明显作用在了现在的房价上。

据央视财经报道,有业内人士认为,一二线城市的房价走势未来将持续平稳,不会出现大起大落的态势,但三四线城市房价在需求集中释放后,会出现一定放缓。

银行已“无米下锅”?

这个周末,还有一条新闻刷爆了朋友圈:越来越多银行暂停房贷了!

“现在绝大多数银行额度都很紧张,审批后要排队等待放款,一般时间在1-3个月内。” 建设银行深圳分行一支行网点负责个贷的人士表示,6月份之前放款时间在1个月左右。作为四大行之一、房贷风向标的建行延长放款时间了,成为房贷趋紧的重要信号。

融360分析师李唯一用“涨幅惊人”来形容:短时间利率快速拉升之后,买房者将付出更多成本。海通证券首席经济学家姜超则认为,房贷停贷和利率飙升,原因是银行无米下锅。

而据《华夏时报》调查,目前,额度紧张、停贷趋势在增加。此外,一些银行表面声称没有停贷,实际上早已没有额度,房贷业务“名存实亡”。暂时来看,房贷市场的主力军四大行房贷审批和放款仍正常,购房者贷款不必慌张,但是选择减少、利率走高、放款时间拉长已经成为不争的事实。

值得注意的是,因为小型银行一贯资金紧张,往往房贷停贷的急先锋,但如今,中型银行也加入了停贷行列。

上周,就有兴业银行天津地区个贷部人士表示,按揭贷款业务已全部暂停,不清楚具体什么时候可以开始办理。北京分行负责个贷人士则声称,北京地区虽然没有暂停房贷业务,但房贷按揭额度也非常紧张,放款速度相较去年明显变慢了。而且首套房贷款利率取消打折,按照基准利率;商住楼贷款也已根据国家要求取消贷款了。

除了兴业银行,浦发银行哈尔滨分行也称:“暂停房贷受理,放不了款,总行对额度进行控制。”

随着银行房贷停贷增加,紧随的是利率上行趋势明显,优惠减少。据融360数据显示,5月份有20家银行(分支行)暂停房贷,而在4月份还只有12家,一个月之间停贷银行增加了8家。5月份全国首套房贷平均利率为4.73%,5月全国首套房平均利率达4.73%,而以往平均利率水平为4.5%。

而在房贷利率方面,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,环比上月上升幅度为4.64%,同比去年5月份的4.45%,上升幅度为6.29%。

房贷收紧透露出什么信号?

对于热点城市的房贷收紧,马光远表示,这一点都不奇怪。在量价齐增、房地产市场大热的时候,房贷利率打折本身就很奇怪的,取消打折是迟早的事。只不过现在刚好碰上房地产政策风声鹤唳的时候收紧,就成了外界猜测房地产政策继续加码的由头。

需要指出的是,京沪收紧房贷,最重要的信号并不是政策加码,继续对房地产市场施压。在房地产经历狂热后必然调整的情况下,目前的政策力度已经足够大,只要执行到位,并配之以长效机制的慢慢完善,房价上涨的预期自然逆转。

但是,在这个时候出台收紧房贷的政策,也不能完全认为和政策信号无关。尽管在每一次房地产经历一个大的上涨周期之后,为了抑制风险,房贷政策都会出现收紧。商业银行在这个时候收紧房贷,一方面说明他们对未来市场的风险预判在提升,另一方面,对未来整个房地产的走势并不乐观。取消9折利率优惠政策,相当于一次加息,而缩短二套房贷的期限或者鼓励客户还贷,除了减少房贷余额,也是基于风险的考虑。所以,就金融机构的态度而言,2017年整个房贷市场出现2016年那样的井喷状况的概率几乎为零。

2016年是中国房地产信贷史上最惊人的一年。大家应该都还记得,去年下半年以来,每月新增贷款,70%以上都是居民购房贷款。在投资投机性购房已经成为主流的情况下,金融机构就应该及时取消房贷折扣。现在取消,其实已经有点晚。

其次,对于这次京沪等热点城市收紧房贷,还应该站在2017年中国经济总体环境,以及全球货币政策出现明显转折的大背景下来理解。去年年底的中央经济工作会议,多次提及要防范风险,将防风险提高至前所未有的高度,特别是杠杆风险和债务风险,更是成为重中之重。

对于购房者而言,小编认为猜测政策是没有太大的意义的。2017年房地产政策非常清楚明白:“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”。政策本身还是比较温和的,最大的执行方向应该是听任市场自然调整,释放风险,而不是以野蛮粗暴的方式解决高杠杆问题,这不符合2017年“稳”的总基调和大逻辑。

但是,也应该看到,中国的货币政策受制于中国经济面临的复杂形势,深陷囚徒困境的多难局面中:要解决人民币贬值和资本外逃问题,必须加息,但一旦加息,对中国经济特别是实体经济自身的复苏极为不利;但如果不加息,资本流出和资产价格泡沫的问题都难以解决。

那么,房地产行业该如何应对呢?马光远提到了三个“20%”:20%的开发商,20%的城市,20%的楼盘。在房价快速上涨的周期结束之后,开发商的分化是必然的,20%的开发商有可能抓住行业调整的机会,完成产业模式的重塑,重新规划行业的玩法和利润链条,剩下80%的开发商,一定会在未来的行业调整中退出或者死去。

每一次房地产小周期的调整,都是中国房地产企业重新做人、反思调整的机会,只是,很多开发商经历了近20年的超级繁荣之后,已经丧失了反思和涅盘的能力,抓不住化蝶的机会。所以只能平庸,寄希望于政策的再一次回暖。

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