贷500万还1000万,楼市再出重拳!这次连刚需也一块收拾了

核心提示:对于刚需来说,今年有太多不好的消息。8成首付和贷款年限缩短至25年,让很多刚需丧失了进场的希望;而现在,拼命攒钱的朋友们可能又要在栽在房贷利率上面了。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自央视财经、融360房贷、第一财经日报】

对于刚需来说,今年有太多不好的消息。

8成首付和贷款年限缩短至25年,让很多刚需丧失了进场的希望;而现在,拼命攒钱的朋友们可能又要在栽在房贷利率上面了。

昨天,一条消息就在朋友圈炸开了锅:

报道是说部分银行上调首套房贷利率至1.1倍,但据小编核实,目前真正执行的还是只有一家银行,不过不排除后续会有其他银行跟进。

那么问题来了,房贷利率的这次上调,对刚需伤害到底有多大?

贷500万还1000万,北京楼市一月“加息四次”

目前,5年期以上商业贷款基准利率是4.9%。上调10%,就是5.39%;上调20%,就是5.88%。

而此前,在北上广深等一线城市,首套房至少可以打9折,也就是享受4.41%的利率。

从4.41%到5.39%,利率上浮了0.98%。央行在加息的时候,一般每次加息0.25个百分点。也就是说,从5月初到6月初,短短一个来月的时间里,北京楼市已经变相加息了两轮,相当于央行4次“标准力度”的加息!

我们来做一个假设:如果真要全面上浮贷款利率,这意味着,如果贷款500万,还款期限30年,原来月供26536元;首套执行1.1基准利率的话,月供一下子涨了1509元到28045元,每年要多还18108元。

由此,30年的贷款,付的利息比本金还要多(利息合计509万,贷了500万的款,要还超过1009万)。

(数据来源:招商银行个贷计算器)

当然,放在北京的案例里,最长25年的贷款期限,利息还是要比原来多还43万元。

不是个案,北上广深首套利率集体再上调

不止是北京,这几天上海、广州、深圳都没闲着。

据报道,上海的多家银行将首套房贷利率进行上调,从原先行业统一的9折,上调到95折甚至基准,房贷审核力度也空前严格。

自5月25日起,工、农、中、建四大国有银行将深圳地区首套房贷利率,由此前的9折上调至9.5折。

近日,广州也收紧房贷政策,首套房贷利率全面提升至基准利率。

至此,5月至今短短一个月内,北上广深四大一线城市,已全部上调房贷利率,北京甚至还上调了两次。除了一线城市外,福州、苏州、厦门、南昌和宁波等二线城市的房贷也同时收紧。

中原研究中心数据显示,4月以来,深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高利率。在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升,占比22.89%。5月以来,房贷收紧的现象愈演愈烈。

2017年第一季度,房贷增长势头已得到遏制。央行数据显示,一季度,个人住房贷款余额19.05万亿元,同比增长35.7%,增速比上年末低1.1个百分点。

银行不上浮利率简直是义务劳动?

“要么贵,要么等。”

据《第一财经日报》报道,某股份制银行上海分行零售业务部门人士透露,在该行内部,房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序,而非“先来后到”。

换句话说,只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款,未上浮者则可能面临长达数月的等待。

一切早有征兆。去年底召开的中央经济工作会议就指出,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。央行行长周小川在今年全国两会上谈及房贷时也表示要“适当平衡”。

更为市场化的原因则是,在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下,不上浮房贷利率,“简直在做义务劳动。”某股份制银行上海分行个贷部门管理层表示。

为什么会这样?

1、银行资金成本不断提高。

目前在银行存贷款业务之间,也已经形成了“面粉贵过面包”的倒挂态势,简单说,银行借100块钱可能要付10块钱的利息,但他贷出去可能只能收到5块钱的利息。

2、银行对实体的支持必须维持低水平,只有对房贷抽水了。

现在的形势很明显,各方面都要求“脱虚就实”,实体的支持是一定要的,银行首当其冲,给他们的钱不会很贵,那么怎么维持利润了,只有靠这边提高房贷门槛了。

3、为什么连首套房也要伤害?

这里需要着重讲一下,大概在去年这个时候,首套房还能拿到85折,现如今已经是1.1倍了,银行不可谓不狠。如果你针对二套房,可以理解,但连首套房都受到了波及,就难以理解了,毕竟我们一贯强调的是“差别化”。

这里只能理解跟当前的贷款需求方有关。经过多轮的淘洗,目前一线城市,特别是北京的购房人群中,基本上没有多少非刚需了。只剩下刚需了,银行也只能同步提高首套房贷款利率了。

4、2016年到2017年可能是刚需的爆发期

大家都知道,2011年2月16日,北京开始执行“新国八条”。

5年社保当时拦住了很多人,但这些人并没有离开,这些人憋了5年,去年到今年陆陆续续都具备了购房资格。去年下半年到今年是刚需的爆发期。能够买房的刚需从去年开始增多,而非刚需被挤走,房贷业务又不能抛弃,针对刚需提高贷款成本也是顺理成章。

银行后续还会有动作吗?

首先我们要明确一点,虽然基准没有调,但银行有自主调整存贷款利率的权限。

从85折到1.1倍,首套房利率基本上等于加息4次,而且时间间隔比较短,迅速抬升了购房者的贷款成本。如果后续基准往上调,购房者的月供成本也会同步上调,压力不可谓不大。

至于银行还会不会继续上调利率,小编认为还需要观察,但最大的锚点还在于美元。

虽然我们现在参考的是一揽子货币,但美元的权重仍然最大。在这种情况下,美元的走向尤为重要。一旦美联储继续加息,资金流动的压力,必然导致银行吸储成本进一步增加,反映到贷款端,房贷的利率还会继续走高。

目前美元已经完成了几次加息,但按照美联储的计划,未来两年内还有3-4次的加息可能。

是否加息取决于美国的各项数据,比如通胀情况,就业情况、GDP情况。

通胀这一块,实际上是低于预期的,也就是说,经济复苏并没有如预期的强劲。

就业这一块,数据也不是很乐观。美国劳工部的数据显示,5月美国非农就业岗位增长13.8万个,其中制造业、政府和零售业岗位下降,预估为增加18.5万个。

GDP,普遍预期今年会是3%以上,但截至目前,也只有1.2%。

总体来看,美元有加息的可能,但已经明显底气不足。

情况略显复杂。

而作用到国内,最可能的就是由宽松到稳健的周期可能会拉长。也就是说,央行在未来一段时间内,可能是1-2年,不会有什么动作,但商业银行却会主动出击,就像现在这样,慢慢往上调,而且仅针对部分热门城市,不会对全局产生影响。

购房者该怎么办?

本次调整的确是最严厉的一次,刚需都被误伤。在这种情况下,虽然长期仍然看好(由基本面决定),但短期因素却对购房成本有极大影响,贸然入市不可取。

未来房贷利率还有可能继续上调,刚需购房成本继续加大,购房需求会继续萎缩,那些打算卖房的业主,也不得不由观望转向务实。

对于购房者来,现在要学会一点:多看少出手。

对于大型城市的楼市而言,货币因素比其他因素更关键,大城市对标的是来自全国的购房者,对标的是最具备实力的购房者,对标的是最会用杠杆的购房者。

现在,首付这一块已经提高了,杠杆已经逐渐撬不动了,成交量率先下来。成交量下来,难受的不仅是中介、开发商这些人,还有银行,他们需要房贷业务。

楼市的参与者有很多,购房者、中介、开发商、银行、甚至土地供应方。他们是紧密联系在一起的。这一切都需要银行的支持。

虽然现在银行是在提高利率,但还是那句话,这种持续加码也不可能是没有天花板的,随着加息的持续推进,银行会面临也来越多方面的压力。

作为购房者,我们需要等,等待新的风向出现,等到银行重新拾起对购房者的诚意。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自央视财经、融360房贷、第一财经日报】

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