新一轮调控“杀手锏”来袭,楼市已使出终极大招!手把手教你抄底!

核心提示:刚刚步入6月,新一轮楼市调控来袭,调控力度和范围不断扩大,地区主要集中在二三线城市。


刚刚步入6月,新一轮楼市调控来袭,调控力度和范围不断扩大,地区主要集中在二三线城市。小编梳理发现,“限售”、“限价”正成为越来越多城市进行调控的“杀手锏”。




南京取消土地摇号6月2日,南京挂出总面积36.15公顷的11幅地块出售。引人注意的是,此次土地出让方式作出重大调整:摇号被取消!取而代之的是竞争保障性住房建设面积,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。具体做法是:


自本批次土地开始,当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积,面积最多者为竞得人,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。公告规定,当住宅、商业地块溢价超出45%时,超出部分不计入房价成本,竞价达到最高限价的80%,申领销许需达到相应条件。当网上竞价达到最高限价的90%时,商品住宅必须现房销售。达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积,每次保建面积200平方米,认建面积最多者为竞得人。


多地再出调控新政长沙:调控细则出台,明确限购时限6月1日,长沙市房屋交易管理中心发布《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》。


《规定》明确,2017年5月20日前,已进行购房资格申请的,按3•18政策执行;之后申请的,按5•20政策执行。同时,《规定》也明确,2017年3月18日-5月20日,未进行购房资格申请,但已签订购房协议,并将购房款(含首付款、定金等)交至监管资金账户内的,按3•18政策执行;6月30日前,开发商提交相关资料向长沙市房屋交易管理中心申报。此外,《规定》还明确,家庭成员中有长沙市户籍的,属于本市户籍家庭;家庭成员中无长沙市户籍的,属于本市外户籍家庭。温州:销售项目不得随意调价6月1日,温州市住房和城乡建设委员会和市国土资源局联合发布《关于加强住房和用地供应管理有关工作的通知》,明确要求已开盘销售的项目未经价格主管部门批准不得随意调整价格或取消优惠幅度;未开盘销售的商品住房项目要合理定价,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,暂不核发商品房预售许可(现售备案)证书。佛山:再出楼市新政,限购二手房继3月24日佛山限购政策升级后,5月31日深夜,佛山市住建局再次发布限购新政,6月1日起,佛山二手房也限购,非佛山户籍在限购区域内购房,须提供2年内连续1年以上社保或个税证明,且限购一套。新政内容包括,继续把禅城区全区,南海区桂城、大沥、里水,顺德区大良、陈村、北滘、乐从等11个镇街作为限购区域,在限购区域执行新建商品住房和二手商品住房限购政策。佛山市户籍居民在限购区域内限购2套;非佛山市户籍居民在限购区域内购房,须提供2年内连续1年以上社保或个税证明,且限购一套。廊坊:要把房价稳定在去年10月水平继3月21日出台住房限购政策之后,廊坊市日前再次出台楼市调控新政,其中,限购升级,外地人购首套房须提供当地3年及以上社保或纳税证明,包括新房和二手房。这也是继承德、秦皇岛、唐山、保定之后,河北第5个出台限购升级政策的市。新政要求,严格落实地方政府主体责任,要努力把房价稳定在2016年10月的水平上,确保环比不增长。同时,从严调整住房限购措施,限购区城为廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县,外地人购房须三年社保或纳税证明,且只能购一套房,本地人只能拥有两套,包括新房和二手房。徐州:登记未满2年限售备案3个月不得涨价6月2日下午,江苏徐州市政府通过官方微博发布楼市调控新政,文件共分为七大项16条意见:包括权属登记2年内限售、备案三个月不得涨价、增加宅地供应等调控措施。此份官方文件称,按照“房子是用来住的,不是用来炒的”工作定位,现就合理调节房地产市场供需关系,促进市区房地产市场平稳健康发展。其中明确要求加强商品住房价格管理。楼市“超级大招”也来了!这两天,一个足以影响中国货币发行方式、未来楼市格局的大招出台了。然而由于“太专业”,这个消息竟然没有引起注意,绝大多数人都没有看懂。这个“超级大招”,就是财政部、国土资源部6月1日联合对外发布《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》。



所谓“土地储备”,就是地方政府获得可以对外转让的“城镇建设用地”的过程。对于土地的所有权,《中华人民共和国宪法》是这样规定的:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。按照《宪法》,只有政府才有权出让“城市建设用地”。而获得“可供出让的城市建设用地”的过程中,将产生征地、补偿等费用;土地转让后,政府又能获得“土地转让金”等收入。地方政府需要资金来用于拆迁补偿,或者是“七通一平”,使土地具备开发的基本条件。在2015年之前,这些资金是通过银行贷款获得的。后来,为了遏制政府债务过快增长,防范金融风险,国家叫停了“土地储备银行贷款”,只允许地方政府发债来解决资金问题。此次出台的“办法”,是在采用地方债方式的基础上,进一步要求发行专项的“土地储备债券”来实现融资。具体玩法如下:


1、国务院确定年度地方债限额,财政部根据这个限额,参考土地储备融资需求、土地出让收入状况等因素确定全国“土地储备专项债券”总额度,以及各省市自治区的额度。2、地方发债主体是省级政府,其下面的市县发行土地储备专项债券的,由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。经省级政府批准,计划单列市(深圳、厦门、宁波、青岛、大连)政府可以自办发行土地储备专项债券。3、土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应,原则上不超过5年;土地储备专项债券可以对应单一项目发行,也可以对应同一地区多个项目集合发行。


如果把房子比作“面包”,那么土地就是“面粉”。中国的房地产市场上,供应“面粉”的只有一个商家,这就是地方政府。而地方政府去“采购、储备面粉”的资金来源,以后都只能靠上面说的专项地方债了。所以,这个“办法”将深刻影响到未来中国楼市的走向。第一,中央政府多了一个调控楼市的方法。每年土地储备发债规模,每个省市区可以分得多少,都由中央政府管控。这样,中央的权威性将大大增加,调控将更加精准。第二,直辖市、省会城市、计划单列市有望优先获得土地储备资金,其楼市的优势将更加明显。发债的关键权力掌握在省级政府手里,它可以决定省内各个城市的发债规模、期限、利率,甚至包括融资获得的资金(由省政府拨付市县)。由于省委、省政府设在省会城市,其官员的家也在省会城市,所以省里对省会城市的关照能力会进一步增强。新推出的“土地储备专项债券”制度,将进一步强化省会城市经济中心、人口中心、资金中心、房地产中心的地位。同样通过权力,直辖市、省会城市可以影响到高铁线路的分布,个个都成为一方的交通枢纽。所以就出现了我之前在专栏里说的“内陆中心城市复兴,沿海港口城市停滞”的新局面。所以,未来投资房地产,除了“住宅!住宅!住宅!”这个原则之外(商办物业普遍过剩),还有“省会!省会!省会!”这个原则。当然,直辖市、计划单列市视同省会。第三,央行发钞的渠道将更加通畅。地方政府土地储备专项债券的出现,将增加银行间的“可抵(质)押品”,为央行拓宽发钞渠道创造条件。2015年之前,由于中国对外贸易、投资等存在显著的顺差,所以央行货币发行方式是“外汇占款”。说白了,就是用不断涌入的美元为抵押品,来发行人民币。这两年,顺差逐步消失,人民币的发行方式改为常备借贷便利(SLF)、中期借贷便利(MLF)、抵押补充贷款(PSL)。也就是通过获得抵押品,把钱借给银行。随着PSL和MLF余额越来越庞大,需要的“可抵(质)押品”也在上升。如果不增加优质可靠的债券,未来“可抵(质)押品”将不够用。地方政府发行的“土地储备专项债券”,就是比较优质的抵押品。有了这些东西,以后央行印钞会更加得心应手。马光远:房价真的降了吗?我们先来看看5月房价数据:



看点:1、北京房价依旧最高,66165元/平,环比下跌2.63%。上海次之,48084元/平,环比下跌0.62%。南京、杭州、福州这三个省会城市均价过2万。2、统计的31个省会城市中,其中有9个城市环比小幅度下跌,20个城市环比不同程度上涨,太原和西宁均环比持平。3、长沙环比增长最高,达5.26%,石家庄同比增长最妖,高达79.05%。4、天津同比上涨仅次于石家庄,高达51.6%。最近关于房价的消息是媒体报道“北京房价下跌了20%”,根据我对北京市场的观察,北京市场虽然已经进入到冰冻期,但房价只是松动,还没有出现实质性的下降。据我爱我家市场研究院的统计,根据他们的统计,北京“在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。”我不知道我爱我家的交易数据是如何统计的,但据我调查,不要说通州、亦庄,就是北京一些黄金地段,个别楼盘因为特殊情况出现20%的跌幅是存在的,但不代表普遍下跌。目前北京房地产市场的真实情况是,二手房都规定了区域最高指导价,超过这个价格的,不许公开挂牌,在出售的时候也会通过各种途径做低价格,让人感觉价格似乎降了。其实,由于提高二套房贷的比例,以及各种限制举措,目前北京市场基本处于冷冻状态,成交大幅度下滑,买卖双方陷入了真正的观望期,而价格也出现了松动,以前不能议价的,现在有了议价空间。但并没有出现大幅度下降的情况。尽管价格并没有出现媒体渲染的那种大幅度的下降,但包括北京在内的一线城市的房地产的天的确变了。这种变化,在成交量、价和未来预期等三个层面都出现了明显的态势:一是成交量的大幅度下滑,北上广深和去年的热点城市的成交都出现了明显的降温。北京住建委数据显示,5月全月,北京二手住宅共实现10801套网签,环比4月全月下滑36%,创下2015年2月(8672套)以来的最低值;二是价格出现了明显的松动,买卖双方的博弈关系已经完全逆转,从3月份之前的卖方市场转入买方市场;三是对未来的预期逆转,年内的看涨预期几乎绝迹,交易双方都进入观望期,这种情况一旦持续,下一步的趋势就是实质性的降价。从上海、深圳、杭州、合肥、南京、厦门等去年热点城市的情况看,基本大同小异。房地产市场变天已经成为事实。但是,中国房地产市场由于区域分化明显,除了全国性的政策对整体楼市的温度有影响之外,各个城市房地产市场的表现从来都不是一样的。但是,中国房地产市场由于区域分化明显,除了全国性的政策对整体楼市的温度有影响之外,各个城市房地产市场的表现从来都不是一样的。当下,在一线城市和去年的热点城市出现实质性降温的情况下,今年三四线,甚至四五线城市的房地产市场出现了超乎预期的火爆现象。如果说今年一季度,一些临近都市圈、靠近热点城市、经济和城市基础相对不错的三四线补涨符合逻辑,但目前很多库存仍然非常严重的三四线城市出现火爆,则极为不正常。我在年初的文章中,曾提到东北的大连、沈阳、长春;长三角的盐城、镇江、扬州;以及列出的包括西安、重庆、南宁等价格仍然比较低的安全城市,我不认为,全国性的三四线城市都有补涨的潜力。比如唐山,一个库存吓人,空气污染极其严重的城市,4月份的房价涨幅居然位居70个大中城市之首,真是天大的笑话。除了用炒作来解释,没有其他理由。对于下半年的房地产走势,我的基本预判没有改变:一、包括一线城市在内的热点城市,如果调控政策持续,下半年房价出现明显下跌的概率仍然很大,特别是我之前点名的几个城市,一定要继续关注,稍安勿躁;二、环北京地区的房地产市场基本属于投资和炒作的市场,未来政策保持高压的可能很大,注定这个市场属于最危险的市场;三、有概念、有经济基础,位居未来大的城市圈的三四线城市,以及东北的几个中心城市,房价补涨会持续,但库存高的热点城市,属于炒作引发的繁荣,热度不会持续。中国房地产市场最大的规律仍然是供求规律,我坚持认为,这些城市的房地产没有太多的投资价值。当然,中国的房地产市场,短期受政策变动的影响很大,我一直强调,本轮调控持续的周期不会超过两年,到明年,很多地方一定会通过各种手段放松调控。一旦调控放松,城市的稀缺性和优质的房地产一定会成为率先反弹的领域。当然,中国的房地产市场,短期受政策变动的影响很大,我一直强调,本轮调控持续的周期不会超过两年,到明年,很多地方一定会通过各种手段放松调控。一旦调控放松,城市的稀缺性和优质的房地产一定会成为率先反弹的领域。楼市遇冷是买房出手良机吗?最近的限购政策太多,“杀手锏”频出。很多童鞋在问,现在是不是买房的时机?1、房价遇冷别盲目出手首先,我们要先明确一点,就是出手时机的特点。出手的时机最明显的特点是在买房机会增多的同时,供需冲突逐渐减小。买房机会增多出现的时机,是楼市遇冷到楼市回暖这两个时间段内。楼市遇冷时,虽然买房机会增多,但市场还处于下行通道,盲目出手,估计有不少人眼看着房价再继续跌下去,会后悔不已。毕竟大多数人还是普通老百姓,这哪怕差1%,按现在的房价,都可能差出去几万元。同时,在楼市遇冷时,一些优质房源会被雪藏,或出租,或闲置,等待价格的回暖。而出售的主力军,二手房中一般是近期资金压力较大的房主,不得已卖房,如果房产存在抵押情况,或卖家有其他特殊情况,出现纠纷的可能性会大一些;新的商品房楼盘,则因总体销售压力变大,可能会碰到一些经营状况不好的开发商借机回收资金,要是开发商度过难关还好,万一成为烂尾楼真是得不偿失。此外,楼市遇冷时,开发商的资金链都会比较紧张,在楼盘品控方面是否会偷工减料不得而知。因此,在楼市遇冷,处于下行通道时,并不是出手的最好时机。2、看准政策红利出手的时机,就是价格刚开始回暖的阶段。不过,价格也可能多少有点起伏,即便是预冷,也可能阶段性、分地区性地小幅涨跌。怎么判断入手时机?最简单的办法就是,一线一策。一线就是刚才说的价格线,一策就是政府的宏观政策。当政府开始放松限购等措施时,就是楼市回暖的前兆。不过值得注意的是,政府在出台第一轮,甚至第二轮放松限购措施时,楼市还是会处于筑底阶段,这个时间段的房价一般还未抬头,可趁此机会赶紧搜索入手的目标(更建议大家在楼市遇冷期就一直关注,最起码缩小目标范围),最好能确定到三五套房产之内,并按优先购买顺序标好1/2/3/4/5。当政府出台到第二轮或第三轮放松限购、鼓励楼市的措施时,市场开始回暖,成交量及价格也会开始抬头,这个时候正是入手的最佳时机,也可以说是最关键的拐点。一旦政府措施出台,别犹豫,立马按照当时标好的优先购买顺序入手吧。当政府出台到第二轮或第三轮放松限购、鼓励楼市的措施时,市场开始回暖,成交量及价格也会开始抬头,这个时候正是入手的最佳时机,也可以说是最关键的拐点。一旦政府措施出台,别犹豫,立马按照当时标好的优先购买顺序入手吧。这时,卖房者会增多,买房机会随之增多。同时,需求量也会增多,也就是买房者增多,市场处于比较合理的状态。这就是时机。3、犹豫不定害死人在抓这个入手时机时,最最忌讳的一件事,就是犹豫不定!就是犹豫不定!!就是犹豫不定!!!重要的事情说三遍。很多人一看政府接二连三出台鼓励措施,会有“房子买不掉,政府着急了”的想法,想着房价可能还会再跌下去,“不然为啥政府这么着急的出台这么多鼓励措施?”抱着这个想法的,四点儿只能说,最后的结局只有一个——错过购买时机,要不最后买了高价房,要不就是再也买不起房。这十年来多少人,又在这多少次购房时机前错过?在市场处于冰封时,我们看不清未来的涨跌方向,盲目出手可能会被套;市场出现回暖时,虽然不一定能买在最底部,但也差不了多少,关键是,可以看清未来房价的走势,买起来放心的多。在市场处于冰封时,我们看不清未来的涨跌方向,盲目出手可能会被套;市场出现回暖时,虽然不一定能买在最底部,但也差不了多少,关键是,可以看清未来房价的走势,买起来放心得多。再再再强调一遍,这个时机一定不能犹豫!!做好了准备,看了房,该定就定,这么多年来的事实告诉我们,在楼市回暖期,犹豫一下损失的就是真金白银,哪怕一两天,一平米涨出去1000元也不是不可能。再往后,房价只会越涨越高,你是买,还是不买?我就有亲身经历。因为犹豫,当天看好的房子第二天就被卖了出去。最后的结果是,户型买的没那套好,面积比之前看上的少了将近10平米,一个小卧室没了,价格却几乎一样。血淋淋的教训,说给你们听。


本文综合自:央视财经、上海证券报、证券时报、刘晓博公众号、观点地产、A股那些事