跌了跌了!北京部分二手房跌价20%,甚至直降百万也卖不掉!

核心提示:在政策高压下,北京二手市场开始全面降温。昨日(5月31日),《证券日报》就发布了一个惊人的数据:北京二手房价大面积下跌,部分区域跌幅超20%!

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自证券日报、每日经济新闻、北京青年报、新京报(作者:贺红兵)】

在政策高压下,北京二手市场开始全面降温。昨日(5月31日),《证券日报》就发布了一个惊人的数据:北京二手房价大面积下跌,部分区域跌幅超20%!

该报道援引伟业我爱我家集团市场研究院统计称,2017年5月份,北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中,多达8个区域的成交均价都在下跌,仅有4个区域的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。

对于无房者来说,这条新闻可谓眼前一亮,但给有房者泼了一盆凉水。北京楼市到底发生了什么?!

从涨价80%到降价80%

您看对面的时代国际,那里有一套109平方米的两居室,原来价格是1150万元,现在房东降价到1050万元,降了100多万,到现在还没有卖出去……

链家时代国际店一位经纪人小张感慨道,限购之后,他和同事丢失了一大部分客户,现在客户比以前越来越少了。

小张表示,他来到链家工作半年有余,每成交一套房,他们会有2.2%的中介服务费,但正好赶上政策调控的密集发力期,市场给了他一次不小的打击。主要是因为政策出台之后,链家的成交量明显下滑。

3·17政策调控出台之后,我们的成交量下滑挺多的,假如说之前一个月成交10套的话,现在只能成交三五套左右……

事实上,据伟业我爱我家集团市场研究院统计,自3月份以来,北京二手房市场成交量连续下滑。2017年5月份,二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%,新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%,市场交易活跃度已跌入谷底。

而中原地产研究中心统计数据显示,截至5月30日,合计月内二手房住宅签约10236套,预计全月签约在1.1万套以内,而这一接近1万套的签约量,是最近27个月的最低值。

链家研究院院长杨现领分析表示,北京市出台了一系列楼市调控政策,市场已经有了明显变化。从链家成交量来看,已经出现了80%以上的下滑,价格也明显下跌,市场回调显著,从业主调价行为观察,业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价,预期发生了较大逆转。

伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖表示,面对史上最严格且最严密的楼市调控,北京二手房市场上的投资投机现象得到明显遏制,不少资金实力相对有限的改善型需求也不得不放弃或延缓购房计划,即使是刚需也要负担比以前更高的贷款成本。因此,在一系列严密而严厉的政策叠加下,北京二手房市场有资格、有能力购房的需求明显减少。

他进一步强调,强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期,买卖双方的博弈关系已经逆转,整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑,业主已经无力维持强势地位,买家不再积极,观望情绪浓,市场议价空间在增大,曾经坚挺的房价已经开始松动,下跌成为了必然趋势。

专家:很多老百姓资产只剩下房子了

对于目前北京楼市的状况,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,二手房市场降温是符合调控预期的,也是正常的市场表现,政策收紧之后,自然提高了购房门槛,对于部分卖房者来说会选择主动降价,从市场交易的角度来看,交易量下滑也说明市场在进行自主调整。

此外,他明确指出,此轮去泡沫的过程很快就会结束,交易下滑的趋势不会超过3个月,随后会趋于稳定或者小幅度增长,市场将回归理性。

全经联秘书长姜祎在表示,房价的涨和跌本身不是一个很有逻辑的事情,主要是看市场供需和购房者的预期,所有对于市场短期变化的分析,都没有太大的价值,整个市场规律至少需要从3~5年的长周期来观察。

不过,无论后市如何,3月以来的楼市调控措施降温效果明显,除了北京之外,此前很多房价暴涨的二线城市房价也在下跌。例如,去年领涨全国的二线“四小龙”城市合肥、厦门、南京、苏州房价掉头向下。4月份,厦门、南京、合肥三城的二手住宅价格降幅位居前三,领跌全国。

二手房价格见跌,是喜是悲?

二手房价格下跌,看似是对房价修复的一桩喜事,但若蔓延成为全国二手房价格的普遍下跌,或将成为商业银行的一桩“悲事”。

北京二手房普跌,看似是对房价修复的一桩喜事,细究之下却并非如此。倘若蔓延成为全国二手房价格的普遍下跌,或将成为商业银行的一桩“悲事”——广义货币M2减少,商业银行被动缩表,并由此引发一系列金融连锁反应。

在新房和二手房交易中,房价上涨,将直接导致M2大幅上涨。因此,假若房价下跌,交易中M2被动减少,这将致使商业银行资产负债表被动缩表。

比如,假设小明于2006年购置了价值100万的房子,10年后房子涨到1000万元,并卖给小张。小张向银行贷款800万元,首付200万元,这时小明的存款账户上多出1000万元,扣除20万元首付款和银行贷款的本金80万元(利息为方便起见不计),小明赚了900万元,此时账户多出1000万元存款,小张的账户减少200万元。对于商业银行来说,这时存款总额多出800万元。

假设二手房跌去20%,小王从小张手里购得此房,那么房屋此时的价值是800万元,假设首付款20%,小王需要付款160万元,贷款640万元,交易后,小张账户上多了800万元(这800万元刚好够还银行贷款不构成M2),实际亏损200万元,如果下跌30%,则M2在小张这里还会下降100万元;小王的M2直接减少了160万元首付款。如此一来,银行在二手房价格下跌过程中,M2会随之减少并导致被动缩表。

与商业银行被动缩表同时出现的是家庭财富缩水。全国大约270万亿的房价,如果贬值20%,减少54万亿,人均减少财富39万元。更何况,倘若泡沫破灭,在惯性和恐惧作用下,下跌程度或不止二、三成。

前不久,全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学的演讲引发轰动,他表示2016年,中国100多万亿的贷款,有百分之二十七八与房地产相关;房地产在国民经济中产生的GDP是7%,至去年年底,全国新增贷款量的46%是房地产。如其所言,房地产绑架了众多金融资源。

此前有声音称,地方政府最害怕房价下跌,不过,最怕房价下跌的还是银行。毕竟,地方政府可以通过低价出卖土地获得收益,但银行则承担了房价下跌的所有风险,比如,因抵押品贬值,致使地方融资平台违约最终将由银行买单。

目前,我国地方融资平台中,远高于10万亿的主要抵押品是土地使用权。假使房价持续下跌,不仅会影响地方财政收入,也会使得抵押品出现风险,加上地方融资平台主要是商业银行贷款,或者是银行资金通过影子银行投放到地方融资平台,房价下跌,商业银行当然要“哭”。

随着银行金融风险的加剧,更需警惕的则是债务危机。依据黄奇帆提供的数据,在地方税方面,13万亿、14万亿的收入中,有接近8万亿和房地产相关。如此一来,倘若房价骤降,地方债就会出现危机,银行直接和间接投放到地方融资平台的资金将出现风险。而房价下跌往往还会伴随经济下滑,财富缩水,实体企业偿还债务和银行贷款的能力也会锐减。这也势必引发裁员降薪,而依靠工资供房贷的工薪族随时可能会出现断供风险。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自证券日报、每日经济新闻、北京青年报、新京报(作者:贺红兵)】

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