北上广深租房价格集体下滑!买房已经成为最不划算的事?

核心提示:今年3月以来,楼市调控席卷全国,据《国际金融报》报道,记者不完全统计,已有近60城出台超150次调控政策。在政策调控下,热点城市房地产市场量跌价稳,涨势暂缓。特别是一线城市,在房屋交易市场不活跃的情况下,房屋租赁价格也开始出现下滑。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自央视财经、国际金融报、中国经济网、证券时报、界面新闻】

席卷全国的楼市调控,在遏制炒房潮的同时,也让租房市场出现了逆转。

今年3月以来,楼市调控席卷全国,据《国际金融报》报道,记者不完全统计,已有近60城出台超150次调控政策。

在政策调控下,热点城市房地产市场量跌价稳,涨势暂缓。特别是一线城市,在房屋交易市场不活跃的情况下,房屋租赁价格也开始出现下滑。

上海:房租十年首降

上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。

数据显示,今年1月份跌入低谷,成交仅76.9万平方米。4月份,中原二手住宅租赁共成交1197套,环比下滑20.89%。

成交冻结,部分业主开始转售为租,一些地区租赁房源供大于求,带动租金小幅下行。

以杨浦为例,房源空置率比较高,大量房源成交周期维持在1个月以上,租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右,两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间,三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

上海房屋租赁指数办公室最新数据显示,上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情,从今年1月开始延续了下跌的态势。

事实上,今年前5个月,上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原(上海)租金指数月报显示,4月中原(上海)租金指数为238.2点,环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大,全市租金均价77.7元/平方米/月。

北京推租赁住房试点

3月中旬,北京“十日九政”(连续10天内九次出台楼市调控政策),楼市调控以一种“速冻”的方式收到预期效果。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,近期上海租赁市场相对降温,对于北京市场有启发,“部分二手房交易受到影响,会转售为租,这样会带来此类市场房源的增多和租金的下调。购房市场降温以后,租赁市场也会随之下调”。

打开某房产中介的网站,在北京某地区的出租房屋列表中,共有9个租赁房源。当中有2个显示有绿色的“向下”符号,表示降价了。其中一套房屋经纪人表示,房主着急出租,就降了一些价格。

一线售转租情况增加

事实上,上海、北京非个案,广州、深圳的租金也在下降。

据第三方机构测算,一线城市租金回报率已经降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段,即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段,楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。

成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示,去年年底至今年年初,在楼市调控新政加强后,“由售转租”的情况大幅度增加,占据挂牌量的一成以上。

证券时报分析,对于目前在四个一线城市买不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”们来说,房租出现首次下降显然是条好消息,再与包租婆包租公谈房租无疑就有了底气。

一线城市房租首降,不仅意味着供求关系发生变化,也意味着市场秩序在好转。

三大因素推动租金回落

针对一线城市房租回落情况,分析认为:

首先应当归功于去年下半年开始的这一轮楼市治理。由于多个城市对房价过快上涨采取了严厉调控措施,一方面让不少房源“由售转租”,为住房租赁市场增加了供给。

其次,一线城市重拳治理房屋中介市场,挤出了租金中人为添加的水分,也促使租金回归真实水平。

另外,也要归功于建设公租房和发展住房租赁市场。公租房对一线城市房租下降的贡献在于,既分流了部分租房需求,也拉低了平均租金。而2016年国办下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,显然也对一线城市房租首降起到了一定积极推动作用。

报道分析,一线城市房租首降只是一个开端,拉开了房租回归合理水平的序幕。这是因为,“房子是用来住的、不是用来炒的”已经成为楼市新定位,不管是临时调控还是建立长效机制无疑都会围绕这一新定位,当房子不再被炒,房价将趋于稳定,这有利于稳定租金乃至降低租金。

而且,一线城市均表态要加快增加住房土地供应,即增加住房供给,有一部分新增房源将会转化为租房供给。再看需求端,北上广等特大型城市纷纷提出人口“天花板”的控制规划目标,这对租房需求会产生一定影响。

以上海为例,一季度外省市人口初次到上海就业者减少,新增租赁需求不旺;二室及以上户型合租业务,受到机构及中介的长租公寓竞争影响,部分散户降租揽客,租金出现3%-5%的下调;同时,部分高、中端板块房源出现二成以上增加,这些均促使房租出现一定程度的下降。因此,当未来供给增加而需求被控制,显然为房租下降创造了有利条件。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,二手房市场交易的降温也是房租下降的原因之一。

严跃进:房租下降某种程度上和现在整个市场的降温态势有关系。和过去持续上涨的态势相比,目前房租已经得到遏制,但同时并没有出现比较明显的下滑。可以说,部分房源出现租金下滑其实是和过去上涨过快有关。现在随着二手房市场交易的降温,很多房东把房源由过去的出售转变为出租。相对来说,租房获取房源的渠道也更多,这也促使房租出现一定程度的下降。

此外,制度建设也在创造有利条件。比如说近日住建部公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,多处规定都有利于租金回归合理,比如“租赁期限不得低于3年”、“出租人不得单方面提高租金”等规定,对于房租具有“稳压”乃至“降压”的积极作用。

租金回落只是开始?

国际金融报援引第三方机构测算,一线城市租金回报率已经降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段,即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段,楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。而有人认为,北上广深被认为是楼市风向标,当这些城市房租开始下降,其他城市房租大概距离下降也不远了。

当然,房租首降只是开始,能否降到合理水平还需要观察。显然有必要促使房租回归合理,因为这不仅关乎住房租赁市场和楼市健康与否,也关系到民生负担是否合理。而且租金下降有利于改变人的住房观念,并能促进“双创”。要想租金回归合理,关键在于制度建设和市场建设两手都要抓,两手都要硬。

观点:未来房租将会便宜到不可想象?

房地产有一个最基本的规律,那就是租售比,这个租售比反应的是房地产市场的一个基本面。

新房市场火热的时候,带来的房租效应一定是下滑的,房子租金会不断的下滑,甚至可能下滑到一个极点。

也算是自身免疫系统的一个自然调整吧!

为什么会这说呢?

在20年前,房价还在一个低水平的时候,房地产作为支柱产业横空出世,预示着未来房价会增长,在长达20年的时间里,房价不忘众归,一直处于一个平稳的增长阶段。

但是中间有两个蹦极,一次是2009年的救市,一次是2015年的救市。

既然谈到租金,那么就聊一聊未来房子租金的问题,或许对于刚需族,或者没买房的人来讲,也是一种利好,什么事都会出现一种情况,那就是物极必反。

第一:房子租金和什么有关系最密切?

房子租金和新房的销售能力最有关系,新房卖得得越快,房租的价格就会处于下调的阶段。

房子租金和二手房交易也有关系,二手房交易量越大的城市或者地区,租金水平相对一定平稳,或增长。

这是为什么呢?

一是都买房了,谁还租房?

买新房谁还租房,买了房就会居住,这是最底层的需求,买房的人越多,说明租房的人就会变少。

二是二手房的交易,代表没有增量。

房子没有增量,二手房平行交易,说明新房较缺少,那么就购买规律来讲,就处于一个稀缺的状态,那么租房的就会继续租房,房租就会非常平稳。

第二:房子买来,用于投资增值。

在过去的2017年3-5月份之间,很多城市,特别是三四线城市,出现了井喷的现象。

据我了解,在北海的海边楼盘基本售馨,房价上涨了1000-3000不等,海南的沿海边的房子基本售馨房价增长了接近一倍,这说明什么问题呢?

多数都属于投资类的,一个小小的北海,2个月的时间销售接近15000套的交易量,这可是北上广深的当量都不止的情况,北京最高峰每个月也才13000套左右。

全国一个景象,买房的人或多或少都是为了增值,投资的人多了,房子会怎么样?

会空下来的居多,空下来就会占用资金,那么出租呢?

15000套房子全部出租,至少要增量15000个家庭的人口,目前的居住都非常的稳定,15000个家庭从哪里来?

那么这些房子出租给谁?

一旦进入租赁市场,势必会拉低房租价格,而且这个局势现在没有锐减的趋势。

第三:供求失衡,租金降低。

房价高了,还是阻挡了真正的刚需买房,反而增值买房的人多了,有造成了供需的失衡。

刚需还是没有房子,卖出去的房子还是没人居住。

那么租房,或许是刚需未来的一个最好的归宿,房租会在闲置房大量进入租金市场的时候,房租必定会降低。

租房过日子也是非常的不错的一种选择。

骑着驴找马,也是一个不错的选择,必定租金很低,何乐而不为?

点评:

一是目前的情况看,一二线城市的供需荏苒矛盾,二手房交易处于上升期。

那么一二线城市的房租,不会那么下滑太快,毕竟还有不少人要涌入这些城市,人口还在增量的过程。

二是三四线城市面临人口的减少,房子的增多,房租一定会处于下降的状态。

关键是真的会像众人所说的那么样,丈母娘一套,父母一套,自己一套,一个家同会有三套房的情况出现,那时候你说房子租金会涨价,鬼都不信了。

或许就在10年后,20年后,30年后发生的事情,那时候租房一定最划算。

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