“十年限售”扩围了!多地市场惨淡,炒房者真要被赶尽杀绝?

核心提示:近日,保定出台了号称“史上最严”的限售措施,规定购房者取得房产证后10年内不得买卖!没想到才过几天,珠海市也出台了相似的“10年限售”措施。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自经济参考报、不执着财经】

近日,保定出台了号称“史上最严”的限售措施,规定购房者取得房产证后10年内不得买卖!没想到才过几天,珠海市也出台了相似的“10年限售”措施。

最严楼市调控再扩围

至5月24日,珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块,其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。按照地块的出让公告,三幅住宅地块除了限定十年内不得转让以外,还把购买人的购买范围进行了详尽的限定。

与保定出台的“10年限售”新政不同,珠海市出台政策更加苛严。一方面,目前所知保定执行所谓的“10年限售”的地块也只有一宗土地。而珠海方面则已出台了三宗。另一方面,保定方面的“10年限售”的土地用途仅是针对居住用途,而珠海方面则既有居住用途,更有商业用途,意在全方位遏制楼市的投机。

对此,有业内专家表示保定出台十年限售政策,情况比较特殊,是在京津冀协同发展的特定背景下,对特定地块的特殊规则,其主要目的是稳定市场预期和房价走势,表明坚决抑制投机,支持自住的态度。而珠海也出台了更严厉的“10年限售”有些过于严厉,也没有必要,一些楼市过热城市2-3年限售就可以了。

“10年限售”究竟有何作用?

第一,给过热的楼市去虚火,降杠杆。开发商在拍得土地后,规定在十年之内不得卖出(转让、抵押)物业,实际上等于无形中降低了这块土地的投资价值,并大幅度增加了开发商们的持有成本(货币政策收紧已是大趋势,开发商的资金获取成本会日益增加)。而这个强烈的信号所产生的负面效果,会让开发商在拿地的时候有所忌惮,这可以让土地拍卖市场先冷却下来,随后逐渐影响到整个房地产领域。

第二,从限定特定购买人群和禁止转让、销售等措施来看。可以窥出,珠海政府是想尽力保证“房子是用来居住的,不是用来抄作的”。对住宅用地“10年限售”是希望在附近工作的人群购房用来自住,而不是投机炒作。而对商业用途的地块实行“10年限售”,是希望该地块的用途是纯商铺或写字楼,而非以炒作性质为主。

第三,“10年限售”措施,降低于房产的投机价值,使一些中小开发商即使拿到地块,造好了物业后,销售速度会大幅下降,资金周转速度变缓。这等于变相的把一些实力不强的中小开发商挤出土地市场,从而有利于市场的健康稳定。而对于大型开发商来说,资金实力雄厚,如果少了部分中小开发商“搅局”,其实是不错的利好。

可以看出,限售政策已经成为此轮调控的重要特点。数据显示,截至目前,已有超过33个城市开启楼市“限售”模式,多数城市明确新购住房需取得产权证后满2-3年方可上市交易。中原地产首席分析师张大伟认为,限售未来预计将快速向三四线城市蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。

而保定和珠海的“十年限售”会在全国铺开,成为一种常态化吗,或者限售时间会越来越长?

北京土地溢价率低于5%

今年以来,全国土地市场出现新的分化局面,一线城市土地出让价溢价率明显下行,而相比之下三四线城市的平均土地溢价率快速上升。

5月25日,北京出让一宗丰台区含住宅综合用地,因只有中粮-中海-保利-天恒联合体一个竞买主体报价而以41.5亿元底价成交。至此,北京近期成交土地中,除1宗流标外,已经连续出现8宗溢价率低于5%,包括4宗商办地块、2宗含住宅地块和2宗工业地块。而此前北京的土地平均溢价率在限价的基础上均超过30%。

尽管如此,三四线城市土地市场却依旧火热,且平均土地溢价率高达46%。比如热点城市嘉兴,数百家企业抢夺土地。5月22日,浙江嘉兴迎来一场土拍盛宴,共出让8宗地块。其中,位于科技城1宗、位于秀洲高新区1宗、位于城西洪仁路1宗、位于高铁板块1宗,其余4宗分别位于七星街道、新塍镇、王江泾镇、洪合镇。8宗土地出让有数百家房企报名,竞拍紧急改到千人大剧院。

张大伟表示,各地楼市调控政策持续收紧,从土地价格看,房企依然积极拿地。在一二线城市的调控重压下,房企拿地开始集中在部分围绕一二线热点城市的三四线区域,预计在严格的调控下,地价也很可能在下半年出现平稳甚至下行的表现。

多地房地产市场惨淡

伴随着一系列调控办法多管齐下,多地楼市降温明显,甚至惨淡,去年房价涨幅居全球第一的合肥楼市,如今部分楼盘被开发商亏本抛售。

合肥开发商付出惨痛代价

2016年,合肥房价由于涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅第一。彼时被卷入这股火热洪流的那些一掷千金拿下高价地的房企们,目前就面临着较为严峻的高价地困局,合肥城建、新城、安徽建设成为难兄难弟。

2016年合肥城建先后拿下3个高价地,拿地金额约61亿元,数量与金额均创下历史之最,楼面价均在一万以上。不久前,合肥城建对外发布的一季报除了披露显示,因今年一季度融资增加而导致财务成本剧增5210.9万元,同比增幅897.4%,更惊讶的是,公司预计上半年净利下滑50%至100%!为解决目前资金链紧张的问题,合肥城建不得不将公司旗下的“文一锦门学府里”项目亏本销售。

多家上市公司卖房难北京学区房无人问津

去年被热议“卖房扭亏”的*ST宁通B,却在2017年5月份对出售学区房一事进行了澄清,称“截至2016年12月31日,公司尚未完成北京两套房产处置”。从上述公告可知,*ST宁通B在2016年并没有卖掉学区房。这是否说明北京学区房愁卖呢?

据了解,近期北京二手房交易量出现锐减,这种情况使得有心购买学区房的人出现观望心理。同时,教委“多校划片”政策的出台也淡化了学区房的概念。有购买学区房的人士担忧多校划片后,即使买到优质学校的学区房,也可能被派位到一般学校。

在近期发布的公告可见,上市公司卖房难的问题在国电南自,惠泉啤酒摩恩电气等公司都出现过。

两月跌8000元 环京楼市遭抛售

距离北京市中心直线距离不到30公里的燕郊,房价下跌尤为明显。近日,购房者张先生向记者反映,5月中旬他在北京旁边的燕郊购买了一套88平方米的两居室,单价仅2.2万元/平方米,而两个月前,该小区房屋的单价还在3万元/平方米左右。多家中介公司经纪人向记者表示,“燕郊价格确实跌了,目前成交价格在2.4万-2.5万元/平方米的房子很多。

据悉,近一个多月的时间里,新挂牌的二手房有较大一部分是投资客抛售的房产,环京楼市政策收紧以及成交量的下滑,是投资客抛售房产的主要原因。

三亚降近4000元 中介普遍辞职转行

继海南省在4月14号出台了楼市新政之后,琼海、海口、三亚等海南主要城市也相继细化了限购政策。限购政策出台之后,三亚房地产市场反应明显。国家统计局的数据显示,4月三亚市新建商品住宅价格环比下降1.2%,领跌全国。而根据三亚市住建局统计的最新数据,5月1日至16日,三亚市商品房网签均价则环比下降了14.71%,价格已从2月份的高点23800元/平方米下降到5月份的19900元 /平方米。

据悉,海南有不少房产中介公司都已经没有生意可做,因为调控政策非常严厉,很多客户都已经没有办法在相关地区买房了。

炒房客哭晕在厕所

保定、珠海此次推出的“10年限售政策”,算是史上最严的房地产调控政策,虽然很多人觉得其姿态意义要大于现实意义,但是绝对是瞬间按死上涨期望。著名财经评论人士黄生认为:

10年内不得卖出,如果这个政策推广到全国,那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。

1、10年内不能卖出,那么投机炒房的基本绝迹了,因为持有十年,投机是不可能的,必须变成长期投资。

2、10年内不能卖出,那么杠杆的压力就会很大,因为杠杆的时间成本会很高,一旦资金压力大,不能随时卖出房产,那么买房前就要认真衡量。

中国指数研究院常务副院长黄瑜指出,十年限售政策固然严厉,可也是鼓励了真正的自住需求,促使住房回归居住属性。对于投机需求而言,流动性长期禁锢无法快速周转,未来不确定性增加,势必将挤出投机需求。

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为,一二线城市房价长期看涨,在这种情况下,需求就被激发出来,包括有资格的改善性需求也变成了投资者,再多的供应也难以满足“全民购房式”需求,因此,增加供应只是供给侧改革的一个方面,抑制投资和房价上涨预期是另一个方面,预计一二线城市限价令将长期执行,特别是一线城市至少5年,限售将从目前的两三年延长到四五年。

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