震惊!最严限购下的土地拍卖居然是这种画风,释放了三大信号!

核心提示:5月22日,嘉兴上演了一场八地齐发的“史诗级”魔幻大戏:8宗涉宅用地,引来750家企业到场竞拍,以至于这场土拍会被迫移师到嘉兴大剧院。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自牛弹琴(bullpiano)、财经韬略(tttmoney8)、杭州日报、钱江晚报、层楼(ultraplus_cross)、功夫财经(kongfuf)、禾枫说楼、第一地产】

几天内,我们见证了一个极度荒诞而分裂的中国楼市。

A面:

台上近百人排着队,挨个从舞台中央的箱中摸出一个球,抽中白球的人垂头丧气,抽中黄球的人激动地挥舞着手臂……

大家以为这是彩票开奖现场呢?

非也!这是最近一场嘉兴土地拍卖会!

5月22日,嘉兴上演了一场八地齐发的“史诗级”魔幻大戏:8宗涉宅用地,引来750家企业到场竞拍,以至于这场土拍会被迫移师到嘉兴大剧院。

为何说是“史诗级”?因为在杭州土地出让的历史纪录里,规模最大的一次也仅50余家参拍房企。而这次,是750家!

所谓“魔幻”,是由于这8块地全都限价,而最终的胜负方式是“抽签”,全凭运气。认为“抢到就是赚到”的房企蜂拥而至,一些资金实力雄厚的房企甚至动用了几十家“马甲”,并准备了180亿的保证金。

这次拍卖实行“熔断机制”,设立最高限价,没有达到最高限价的,按照价高者得原则确定竞得人。当竞买土地价格达到最高限价时,转入签订土地出让合同之日起30天内缴纳土地出让金比例的竞争。当有两个以上竞买人缴纳土地出让金比例达到100%时,则由现场抽签确定竞得人。

由于参拍企业众多,为避免出现安全事件,拍卖活动被迫移师嘉兴大剧院。场景是这样的:

光是给参拍企业们换个拍卖牌,一块地就要花半个小时。真正竞拍,只花了五分钟,就触发封顶价,然后进入摇号环节!也是心累……

经过长达八小时的鏖战,当天深夜十点,嘉兴最后一块地块才被拍出。

“中签”的房企,激动得像获得了奥斯卡的颁奖,恨不得说一连串的感谢……

这一天,嘉兴土地出让金收入73.7亿元,注定为中国楼市写下最浓墨重彩、热血沸腾的一笔。

让我们一起,为梦想窒息!

B面:

一边是三线小城嘉兴的土地拍卖创出了全国第一,另一边却是超30城开启楼市“限售”,下手之狠,力度之重,前所未有。

几乎每天都有楼市的调控政策和消息出台,长沙、无锡、嘉兴等地连发调控新政,均采取“限售”措施,收紧政策再度升级。

河北保定对一宗地进行拍卖,限制了最高竞拍地价,也限制了最高房屋销售价格,但最震撼的是,购房者在取得房产证之日起,10年内不得买卖。如果保定的“10年限卖”模式也被普遍效仿,那么投机炒房的基本绝迹了,没有炒房的资金能够在里面封闭10年之久。

5月22日起,深圳先行取消房贷利率优惠,按照基准利率执行,这就意味着每百万的贷款,月供将增加300元。

类似的,上海、深圳、广州、杭州、天津等地也纷纷所上调。其中杭州首套房贷款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家银行将首套房贷利率由先前的9折上调到9.5折甚至基准。

对于楼市问题,地产界的天才人物孙宏斌也给出了自己的判断,他说这轮调控的严峻程度已经超过了以往的任何时候,后期行业的现金流会比现在紧张很多很多。现在银行的开发贷没有,按揭额度也没有。他甚至也一直不太理解为什么大家要买这么贵的地。如果预期房价会暴涨,你去拿贵的地,赚到钱,这样的逻辑才对。可问题现在大家对于房地产的预期都是悲观的。

孙宏斌更语出惊人地说,未来两三年指望房价暴涨是不可能的,房价会保持稳定,别盼着政策放开,如果政策放开了,房价可能不涨反跌。至于跌多少,孙宏斌的表态更直接,房价跌不了30%,房价跌了30%,我们开发商就全死了。

现在的楼市到底该怎么看?

首先,大家肯定有一个疑问:嘉兴只是个三线小城,土地拍卖为何创出了全国第一?引来了最多的参拍企业,诞生了最火爆的拍卖场面?这场拍卖会到底将告诉我们什么?

据财经韬略(ID:tttmoney8)分析,原因如下:

第一,嘉兴未来在长三角经济版图中占有重要地位,是“上海—浙江版雄安新区”所在地。

嘉兴是浙江最靠近上海的地级市,嘉善县接壤上海松江区,平湖市接壤上海金山区。4月3日,也就是在雄安新区公布2天之后,浙江宣布把“浙江省全面接轨上海示范区”设立在嘉兴。当时,我曾率先把这里称为“上海—浙江版”的“雄安新区”。

第二,嘉兴土地市场火爆,预示了中国楼市发展的新方向。

未来中国楼市将呈现“大城市化+城市圈化”,其背景是地铁、高铁的普及,以及区域经济合作的深化。未来,围绕着北上深将形成三个“顶级城市圈”:廊坊、保定隶属于北京,苏州、嘉兴隶属于上海;东莞、中山、惠州隶属于深圳。

此外,随着国家加快建设国家中心城市(所谓“10个北京”),围绕着广州、成都、天津、重庆、武汉、郑州、南京、杭州、沈阳、长沙、西安等,又将出现10个左右的第二层级的“超级城市圈”;再往下,就是围绕着合肥、福州、南昌、济南等的第三层级的“城市圈”。

最终,三个层级、30多个城市圈(其半径在70到100公里左右),基本上将把其他地区的资源吸干,而中国城市格局将进一步围绕城市圈布局,楼市的价值也将围绕城市圈演变。

三大顶级城市圈(北上深)的卫星城,比如嘉兴,未来房价可能堪比普通二线城市。而廊坊、东莞的部分地区,由于距离北京或者深圳非常近,房价可能堪比强二线城市。

至于不在城市圈内的其他三四线城市,绝大多数会面临人口、资金的持续流失,呈现不断衰落的局面。

越来越多的开发商意识到了这种变局,开始在前两类城市圈内的土地市场“补库存”。只要这些地方出现住宅用地,一定会引发疯狂抢购。

第三,开发商仍然看好未来。

中国楼市的这一轮牛市已经结束,随着央行不断提高市场利率,楼市将逐步入冬。但由于中国的城镇化率只有57%,每年城镇化率在1.25个百分点左右,到70%的高位仍然有“白银十年”,所以开发商仍然看好未来。他们抢地,是布局三四年之后的下一个周期。

那么,又该如何解读现在的“最严限购”呢?

回顾过去30年,中国创造了一波又一波的财富神话,但无论是国企改制,还是互联网革命,都不是普通人能随便“上车”的。

惟一向所有人开放的造富模式,就是在一二线城市买房。

据牛弹琴(ID:bullpiano)报道,其认识的一位房产中介说:

今天被一个客户的话触动了,他告诉我,他为什么要买房!如果房跌价了,又不是只我一个人在倒霉,反正有这些出的起钱的人陪着跌。 我最起码有房子住!但如果涨价了,我没买,就感觉我是SB了,还要被人笑话没眼光。别人都说自己房子涨了多少钱了,我只能抱着现金难受,那感觉……

最后,他说了一句让人震惊却又极其正确的一句话!那就是:从来没有哪一个人,因为买了一套房子而破产的。

是啊,就算有过“失落”又如何?最后还不是翻倍地涨回来?

中国从1998年房改以来直接进入牛市周期,迄今将近20年。如果再涨10年,就是30年。历史上有超过30年的牛市周期吗?你别说,还真有,而且竟然就是一直被拿来当反面教材的日本楼市。

日本楼市进入疯狂泡沫期是在1985年广场协议之后,从1985年至1990年,房价上涨了100%。楼市崩盘后房价逐年下跌,至2005年大概跌去一半,回到1985年的水平,因此叫做“失去的20年”。但是,如果把观察时间拉长,随着二战后日本经济腾飞,从1956年开始,日本楼市就进入牛市周期,在1956—1985年的近30年中一直上涨。如果算上1985—1990年的疯狂泡沫期,那么日本楼市经历了一个长达35年的上行周期,其间日本六大城市地价上涨了56倍。

所以,绝大部分中国人,都坚定地认为,一二线城市的房价长期看涨。中产保卫财富的惟一方式,就是买房,买房,买房……

几乎所有中产,都看清了过去20年阶层跃升的密码,想再一次轻易地复制成功。

但是,一个没有空头的市场,是无法持续的。

股市里有个著名的“擦鞋童理论”:当擦鞋童都在讨论股票投资的时候,就离股市崩盘不远了。据说在1929年大萧条前的某一天,股票投资人老肯尼迪在华尔街上擦皮鞋,他的擦鞋童向其得意洋洋地透露了自己股票赚钱的秘诀。老肯尼迪猛然一惊,回到办公室就把手里的股票全部抛出,从而成功躲过1929年大股灾。

这个故事告诉我们什么呢?显而易见的说法是,连擦鞋童都入市炒股,说明股市已经进入最后的疯狂。但其实,疯狂并不一定就意味着泡沫破灭,也有可能是泡沫才刚刚开始,正如1985年的日本楼市。老肯尼迪想到的是,连擦鞋童的钱都已经入市了,说明当时的股市已经吸纳了全部可能吸纳的社会资金,已经不可能有更多的资金来接盘了。这对于泡沫来说,才是最致命的。

而一个社会,一个文明,要保持旺盛的活力,终究还是要靠大多数人的辛勤工作。一个大多数人依靠捷径,不劳而获的理想国,是不存在的。

当所有人都奔向“买房致富”的捷径时,意味着系统性崩溃的风险。

显然,国家早已意识到这种危险。所以,他们想尽一切办法,调控手段推陈出新,限购,限贷,限价,限离婚,限卖……

归根结底,就是锁死流动性,堵住所有复制成功的路径。

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