猝不及防!全国12家银行已停贷二套房,房贷这是要变天啊!

核心提示:近日,继京沪之后,广州也收紧房贷政策,首套房贷利率全面提升至基准利率。至此,四大一线城市已全部上调房贷利率,提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。

【21俱乐部(club21cbh)综合自上海证券报、每日经济新闻、新京报、百度百家】

近日,继京沪之后,广州也收紧房贷政策,首套房贷利率全面提升至基准利率。

至此,四大一线城市已全部上调房贷利率,提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。

有业内人士认为,随着调控的层层深入,未来进入"四限"(限购、限贷、限价、限售)的城市还将持续扩容,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象,尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四、线城市,或面临调整风险。

全国12家银行停贷二套房

记者从广州当地房产中介机构及相关银行获悉,从5月8日起,广州四大国有银行首套房贷利率全面上调,全部按照基准利率执行。最早宣布上调首套房贷款利率的是建行,从5月6日起,建行对广州首套房贷客户贷款利率上调至按基准利率执行。

随后工行、中行、农行等国有大行纷纷跟进,从5月8日起四大国有银行在广州全部取消首套房贷优惠利率。其他中小股份制银行目前还有首套房95折优惠利率,但不排除接下来向国有大行看齐,提高利率的可能性。

而在深圳,据记者了解,虽然银行方面没有明确政策出台,但在具体操作中优惠利率已很难通过审批。"我们送进银行的单子,目前几乎没有优惠利率能批下来的。也就是说,在实际操作中,首套房贷基本都是按照基准利率执行。"深圳中原地产相关人士告诉记者。

目前来看,四大一线城市已全部上调房贷利率,提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。其中,北京信贷政策最为严格,从5月2日起,包括几大国有商业银行在内的北京主要银行已陆续收紧房贷政策,首套房将执行基准利率,二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%。上海、广州、深圳目前二套房政策变化不大,按照首付七成、1.1倍基准利率执行;上海国有四大行仍维持首套房9折优惠利率暂无变化,部分中小银行将首套房优惠利率从9折上调至95折;广州、深圳首套房利率已普遍按基准利率执行。

部分二线城市也将收紧信贷政策作为新一轮调控组合拳的重要内容。据深圳中原地产统计,4月以来,上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房贷利率上升,占比22.89%,目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。

克而瑞房地产研究中心认为,房贷收缩,或将是楼市调整“拐点”到来的导火索。在去库存、去杠杆的情况下,实体经济增速企稳并有所回升,央行明显调降了货币投放力度,M2增速回落。国内资金整体趋紧。

同时,进入楼市调控"四限"的城市将持续扩容,部分城市调控政策将愈加严厉。从目前的成交数据来看,深圳、苏州等城市已经出现"有价无市"的迹象,楼市成交持续缩量。克而瑞房地产研究中心认为,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已经出现衰减迹象。

易居中国执行总裁丁祖昱预计,随着调控进一步铺开和升级,部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。房企需慎之又慎,考虑市场、货币政策等诸多因素,谨防高价拿地带来更大的投资风险。

国内楼市格局在“逆转”

国内整体楼市格局正在发生“逆转”。中原地产数据显示,五一假期前两天北京商品房住宅签约84套,相比2016年五一假期的807套大幅下跌。有记者实地探访发现,北京周边的河北等地,中介声称“不太忙”。而其他热点城市如厦门,在小长假首日甚至首次出现二手房零成交的记录。

中原地产首席分析师张大伟表示,从全国主要城市看,因为调控政策持续不断施压,小长假是2015年来一二线城市实际签约最冷清的一个假期。

北京科技大学管理学院经济贸易系主任何维达指出,对于一二线热点城市来说,楼市调控日趋严格,导致成交量萎缩,甚至部分价格下降,且因为前期涨得太多,目前市场处于观望状态。以北京为例,据北京市住建委的数据显示,4月上半月,北京市二手房共网签8000余套,环比2017年3月下半月下降5成多,同比2016年4月上半月下降近4成。据经济观察报报道,北京部分二手住宅出现降价,同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%。

房贷收紧会伤害了真正要买房的刚需族?

5月9日,中国社科院《房地产蓝皮书》发布会透露,2017年全国商品房销售面积与销售额增速比2016年双双回落,降幅分别达10%和20%,预计商品房均价增速由2016年的10%会下降到2017年增长不超过1%。

在“四限”政策“围剿”下,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象。可见,严厉调控政策致房地产市场价格平稳,有利于宏观经济平稳运行,也有助于银行机构去杠杆和资金“脱虚向实”,预防房地产金融风险发生。

然而,任何调控政策都具有两面性。数据向好的背后却不能忽略房贷政策收紧可能带来的连锁反应。

由于全面紧缩不分年龄、不论收入状况,统统取消首贷房优惠利率,让一线首次购房刚需族增加了成本;且首付比例较高,让刚需购房族只能望房兴叹,不得不长期被一线城市边缘化。

其次,全面紧缩房贷直接传递出资金从紧,但同时也传递出住房供地减少、房源减少的信号,让社会对一线城市产生房价高企的错觉,更会加剧一线城市居民购房渴求及一些拥有住房居民待价而沽的心理。

同时,开发商通过其他各种暗道筹集资金加速拿地和建房,有诱发新一轮房地产开发“大跃进”的危险。而且,一线城市全面收紧房贷,也会间接诱发全国二、三线城市甚至四、五线城市做出收紧房贷的回应;否则这些城市的楼市价格也会呈较大幅度反弹,无形中加大了楼市调控的政策和经济成本。

再次,全面收紧房贷虽对银行房地产信贷有所制约,但由于个人房贷目前对银行来说属于相对优质信贷客源,银行不会心甘情愿地放弃这块市场,由此可能会倒逼银行表面上收紧房贷而暗地变换“马甲”,通过其他信贷暗道继续发放个人房贷或房地产开发贷款,这是尤应引起注意的。

因此,全面收紧房贷政策还需全面权衡,确定好调控目标;把握好收缩时机和收缩的度,增加房贷政策灵活性,不能“一刀切”;尤其应防止长期使用、过度使用导致矫枉过正倾向发生,以便兴利除弊,让房贷政策成为一项促进楼市健康发展的长效金融调控机制。

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易宪容:房贷利率上升对市场冲击与影响是缓慢的

在4月底,北京就传出消息,住房按揭贷款的利率可能以5月份开始全面上升,或有人说,住房按揭贷款利率将定向升息。我当时就说,住房按揭贷款优惠利率的取消并非是定向升息,只不过是减去优惠而已,而二套房的按揭贷款利率上升到基准利率1.2倍以上,估计这才会对市场影响不小。

没有想到,当时市场认为的传言时,实际上不少城市早就开始在实行。据统计,4月以来,上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市早就在上调住房按揭贷款利率。全国35个城市533家银行中,超过22%、共122家银行首套住房按揭贷款利率上升;二套房住房按揭贷款利率主流利率是基准利率上浮10%,而且有12家银行已经停止做住房按揭贷款了。

还有报道,继广州近日收紧住房按揭贷款利率之后,北京上海深圳广州国内4大住房热点城市的住房按揭贷款利率已经全部上调。报道还指出,5月8日起广州的4大国有银行工行、中行、农行及建行的分行都把首套住房按揭贷款利率上调到基准利率4.9%,甚至于有些银行早就执行了此政策,而且二套住房按揭贷款利率都上调到基准利率1.1倍或1.2倍以上。尽管目前这些城市中小股份制银行的按揭贷款利率首套房还会有95折优惠,估计这些小银行的住房按揭贷款利率也会与中国的这些大行看齐。如果4大国有银行住房按揭贷款利率上调,估计这些城市的住房按揭贷款利率上升已经成大势了,不会有多少改变。当然,在这些住房热点城市,不仅住房按揭贷款利率全面上升,而且购买住房者要获得银行按揭贷款也不是很容易,申请贷款的周期越来越长,甚至于根本就无法获得住房按揭贷款。

可以说,对于住房这种资产来说,不仅在于其资金的密集性,如果离开了金融杠杆,其投资价值肯定会弱化,炒作起来也是不容易,而且除了金融市场融资杠杆高低很重要之外,与融资成本的高低及融资易获得性也有很大关系。融资的可获得性也就意味着,无论其收益多高,投资前景如何好,不能够融资到,想通过高杠杆进行风险投资是不可能的。停止住房按揭贷款就使得投资购买资金可获得性变为困难。所以,限制住房按揭贷款或把融资申请周期拉长,会严重影响住房投资者的融资可获得性。还好,目前的融资渠道多,只是融资成本高低而已。住房投资者是否进入还是看市场预期。

对于住房按揭贷款的利率全面上升,也就意味着融资成本全面上升。而这一点则是前一年来国内房地产价格疯狂上涨再为重要的因素。因为住房按揭贷款与其贷款(比如房地产开发商的贷款)有很大不同。其他的贷款基本上都是短期或中期贷款,而住房按揭贷款基本上都是数额高及长期贷款。而高额的长期住房贷款对利率特别敏感,稍微上升一点都会增加购买住房者的购房成本。

更为重要的是当前中国的住房按揭贷款利率基本上都是浮动的,即每一个年度根本市场利率变化情况而调整。如果购买住房者在利率调整前做的住房按揭贷款,在没有调整前,其利率按照老的办法,但是到第二年初,银行就可能会随着整个市场利率上升而上调其利率。当然这也与所签订的住房按揭贷款合同有关。购买住房者则特别要注意这点,你签订的合同是格式化合同,还是有附加条款合同。这是相当重要的。

所以,目前这些城市的住房按揭贷款利率上升之后,对新进入住房购买者立即会受到影响,这既会让新进入的购买住房者的融资成本增加,也可能让购买二套住房的投资者望而却步,更是不愿意进入住房市场。还好,由于今年317新政开始,全国热点城市住房销售本来就严重下降,甚至于下降70%以上,所以,当前这种住房按揭贷款利率上升实际上已经对市场影响不大了,而影响大的是在改变市场预期,让住房投机炒作者更是不敢进入市场。再加上房地产市场限购、限价、限售等政策,新的住房按揭贷款政策会进一步房地产市场调整之预期。如果说国内房地产市场的预期完全逆转,那么国内房地产市场的变化将是较大的。不过,这种变化会在缓慢的过程中。

当然,目前这种住房按揭贷款利率上升调整还不会涉及三四线城市,三四线城市的投资者仍然可能通过优惠贷款利率进入市场。但是投资者更为观察这些房地产市场的价格是上涨还是下跌,以及未来趋势如何。如果一二线城市由于房地产调控政策进一步收紧而让这些城市的房地产市场的预期逆转,估计这种态势也很快会传到三四线城市。如果三四线城市的房地产市场预期也出现逆转,那么住房按揭贷款利率最优惠也起不了多少作用,对此购买住房者特别要注意。

【21俱乐部(club21cbh)综合自上海证券报、每日经济新闻、新京报、百度百家】

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