房地产:远处正传来杠杆断裂的声音,房价泡沫即将被戳破?

核心提示:继去年国庆后今年三月各地再次集中出台调控政策,号称史上最严调控。按过去经验,房价似乎陷入越调越高的怪圈,新一轮的调控从限贷限购升级到限售,从房地产市场延伸至金融去杠杆,这次是否能打破这个怪圈?重拳下房价这匹脱缰的野马是否能被悬崖勒马?

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自港股那点事、真叫卢俊的地产观】

来源:港股那点事

作者:三个火枪手

继去年国庆后今年三月各地再次集中出台调控政策,号称史上最严调控。按过去经验,房价似乎陷入越调越高的怪圈,新一轮的调控从限贷限购升级到限售,从房地产市场延伸至金融去杠杆,这次是否能打破这个怪圈?重拳下房价这匹脱缰的野马是否能被悬崖勒马?

一、无解的局?

去年国庆节各地就密集出台以往认房认贷的调控政策,但是即使在“房子不是拿来炒的,是拿来住的”讲话后房地产市场还是如脱缰野马一路狂奔,显示这次雷霆调控不如以前效果大,最终在今年只能继续加码调控,把传统的限贷限购升级到限售,再在金融市场掀起一场去杠杆的战役,凸显出了去杠杆力度空前。

为何调控越来越难?

回顾历史,房地产就像一个尿壶,需要的时候就拿出来用,不需要时就藏到床底下,在国内经济增长乏力时,出台刺激计划时总是配套松开房地产市场政策,比如2008年次贷危机各地政府一改过去调控房地产,反而采取救市的政策,挽救楼市的疲态,而到2015年在货币宽松环境下刺激房地产,房地产市场成交火爆,进而带动其他上下游产业,达到经济稳增长目的。

众所周知房地产在国内的经济中扮演非常重要角色。房地产除了自身能贡献第三产业增加值,对第二产业的建筑、水泥、家电等也有明显的拉动作用。根据平安证券按GDP的生产法的测算,2016年中国GDP规模744,127亿元,房地产行业本身对GDP增长的贡献率为11.7%,而房地产及相关行业对GDP增长的贡献率为35.7%。2016年房地产市场的火爆使得房地产对GDP贡献的占比也明显提升。

房地产行业拥有能带动产业链上下游多个行业发展的特性,是经济重要支柱产业之一,也是维稳经济的重要手段。

但是用房地产维稳是带有副作用的——政策对预期的调控效用越来越弱,只能依靠不断加码调控,甚至就像雄安,在三令五申后,最后还是用到抓人、封盘才把市场控制住。

每一次经济乏力就搬出房地产这个救兵,群众对“越调越高”“房价永远涨”的预期就增强一次,最后对“房价只有横盘-上涨这一种走势的认知”根深蒂固。这就像是在德州扑克中已经看穿了管理层的底牌——“绝不发生系统性风险”,那么任管理层怎么诈唬都没用。揣摩下购房者的心理应该是这样的:管理层不会让房价下跌到引发金融系统风险,甚至导致经济危机。政策只是一时将房地产市场冻结,而到经济乏力时,又会重新松开房地产,万一跌多了局势恶化,管理层也会出手救市。在过去十几年时间里这个认知一再被加深,已经变成“真理”,然后持着“大而不能倒”和“刚兑”的免死金牌,直接忽视风险不断放大杠杆购房。

伴随这种预期的增强,调控的效用就减弱,因为越来越少的人会相信调控力度不会持久,可以想象房价螺旋上升的速度会越来越快,最后积聚的风险也是不断增大,后面就只能不断加码调控的力度。

那么能不能消除这种心理预期?很难,人都是依靠自己的知识与认知并且也被之束缚的生活着的。中国房地产市场才发展二三十年,在有限的生活经验的认知里房价只有涨,就像在没有看到黑天鹅之前,都认为只有白天鹅。这样看就像一只蚂蚁走在一条莫比乌斯带上,似乎是无解的。

心疼央妈和管理层,遇到这样的难题,而且今时的金融经济环境又日渐复杂,受到的掣肘增多,腾挪的空间越来越小,维持“既要…又要…”的平衡难度越来越高。

二、史上最严调控

此番调控被称为史上最严,从需求端到供给端,再到金融去杠杆,海陆空全方位压制房地产市场,显示出了管理层调控的决心。

1、需求端和供给端:由限购限贷升级到限售

从去年国庆至今,超过50个城市或地区实行限购限贷调控,限购限贷是以往常用的调控手段,而包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南等超过18个城市或地区还实施限售,也就是在一定的期限内禁止购房者出售。限售成为新一轮调控的杀手锏。

限售从对买房人的限制升级到对卖房人的限制,从交易环节的约束延伸到持有环节,将“房子不是拿来炒的,是拿来住的”具体化。实际情况中很难去界定买房人购房的目的是炒还是住,直接限制出售阻止短期变现获利不失为简单粗暴且有效的方法,相当于把已经投入到楼市中的资金锁住,购房者资金风险也随之增加,能减少投机资金进入房地产。理论上,限购加上限售的政策可以抑制短期炒作、防止市场的投机行为,让住房回归居住本质,相信在目前的政策环境下应该会有更多的城市跟进限售政策。

此外在供给端还配套增加土地供应的措施。多个重点城市都上调了土地供应面积,以北京为例,明显上调供应计划。4月25日下午,北京土地市场一次性拍出三宗地,显示北京正在加速增加自住房土地市场供应。

2、货币环境转为中性

自从各国央行的央行美联储开始停止宽松,启动加息周期后,中国货币政策也由适度宽松转向中性。市场实际利率开始上升,比如十年期国债收益率在2016年底就开始上升。意味着社会资金成本都在上涨,且还有进一步收紧的预期。

银行也不断取消房贷的利率折扣,最新的数据显示全国首套房平均贷款利率4.52%,已连续4个月上升。另据统计,4月份在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升,占比22.89%。首套房贷利率的上升将意味着购房后将需要支付更多的首付金额以及承担更多的贷款利息支出,这增加投机需求购房者的成本,减少投机需求。

3、中国式缩表——委外赎回

委外即委托投资,指委托方将资金委托给外部机构(管理方)主动管理的投资业务,主要是银行将自有资金和理财资金委托给券商、保险、信托等进行投资。在2016年“资产荒”的背景下,受托机构只能通过加杠杆、期限错配等方式实现第二次套利,委外成为诱发杠杆高企的重要资金来源。

据估计,银行“委外业务”的规模在2015年末就可能已经达到16.7万亿,其中银行理财的委外规模5.17万亿,银行非理财的委外业务规模为11.52万亿元。而大部分委外资金流向债券,根据广发证券的研究,委外流向可以参考理财资金的配置,债券和货币市场工具、非标投资、现金和银行存款,三者占据理财投资的90%规模,其中债券和货币市场工具占理财资产配置比重的40%~50%。而债券、非标等资金必然会流入房地产。

3月底以来,银监会密集出台监管文件,包括纲领性质的4-7号文件,也包括针对特定领域问题的专向治理文件45号、46号和53号文,预示着金融强监管走进现实。叠加表外理财纳入广义信贷MPA考核,可能促使银行赎回委外和收缩表外理财,这都意味着收回流动性,而作为资金需求方的房地产最后必然也会受到流动性回收影响。

三、影响几何?

先看下首季销售情况,1-3 月商品房销售面积累计同比增长19.50%,增速较1-2月下滑5.60 个百分点。自实行新一轮的调控以来,3月商品房销售面积同比仍然保持增长14.67%,但增速较2月回落了10.43个百分点,主要是受高基数影响,从销售数据看仍保持增长,但增速开始回落。

且因为楼市“因城施策”调控,销售的结构已经分化,一二线城市量价明显回落,而三四线城市则保持良好增长,但是,三四线城市受投机性资金追捧应该会逐渐递减,因为三四线的有足够的供给,且一旦涨势过快也会面临调控风险,三四线房价波动肯定大于一二线,意味着投机资金的风险更大。也就是说,后续整体的销售情况大概率是压力越来越大。

另外从房地产开发投资数据看,今年首季仍保持惯性的增长。根据长江证券研究,从历史经验来看,地产调控政策对房地产投资的影响时滞大致在3-5个季度,也就是说去年10月初集中出台的地产调控政策在今年年中到今年年底将对房地产投资产生实质性的负面影响,房地产投资将逐步下降,而加上今年3月新一轮的调控,后续影响将持续到明年。

而至于委外赎回一般会先赎回流动性好的,比如券商、基金等渠道产品,而传导到下游的房地产也有一定时滞,再者随着债券到期也不再有新的委外资金流入。

也就是说真正的影响还在后边,同时反过来,压制房地产对经济增长负面影响也将越来越大,届时又要面临是否搬房地产这个救兵的难题。但是从升级到限售,金融去杠杆看,这一次管理层的拥有更大的决心。

值得注意的是,2017年3月5日李克强作2017年政府工作报告,指出2017年GDP目标下调到6.5%左右,是GDP目标的首次“主动下调”,或者也是为去杠杆和房地产调控主动争取更多空间,这一点也体现了管理层调控的决心。

再看到2017年一季度中国GDP同比增长居然好于市场预期达到6.9%,但是配套的新闻却是“我国罕见地出现了1551亿元财政赤字”,这也就不难理解了,货币收紧只能财政宽松了。

那么届时调控是不是能坚持到底,打破房地产怪圈,这个问题就不知道了,可以准备好板凳和瓜子等着看。但是不难猜到的是调控过程将是漫长的,可能进两步退一步,而那些肆意加杠杆的购房者和开发商大概率会撑不下去,仿佛可以听到远处已经传来杠杆断裂的声音。

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总有一股力量会拯救中国房地产

来源:真叫卢俊的地产观(zhenjiaolujun)

中国房地产最有魅力的地方,就是各种百转千回波浪起伏之后,总有一股神秘的力量,将这个行当解救于水火之中。

中国地产发展其实只有很短的时间,2000年开始之后才真正的地产成为一个正规的行业在运营,这个行业在开始的前几年当然不会有问题,就像一个刚发育的小孩,看到什么吃到什么都是正常的。

房地产这行在中国经济快速发展这个大浪潮下,也在经历最快速的成长。

这个成长速度超过中国整体经济,这个也是理所当然,毕竟是小孩子,每天涨一点个头也是正常。

但是过了五年六年之后发现,这个速度还是快的惊人,惊人到其他行业不行的时候这个小孩还在涨个。

所以这个时候坊间就有这样的态度,不知道中国经济好在支撑房地产发展,还是房地产发展带动了中国经济。

再过个两年,发现房地产速度还是在扩张,但中国经济不错,但是却不如往年那么勇猛,

所以在2007年2008年左右,很多主流的观点就是中国经济离不开房地产。

这样的观点非常大众化,大众化到了都忘了房地产只有不到十年的时间,还是一个孩子,孩子长得快是正常的,

而强行让孩子太的比预期的还要快,那就是有问题的。

中国有一个俗得不能俗的成语叫拔苗助长,大概说的就是这么个道理。

后来的2008年发生了什么事大概都知道,百年一遇的全球经济危机来了。

整个地球的GDP都在这一年急速的收缩,这样的阴霾也飘散到了中国,但是对于中国经济好像不能接受这样的失败,不只不能接受失败,甚至不能接受速度一点点的放缓。

好在我们有一个强权式的政府,可以最大程度的调动举国资源来刺激经济的发展,所以就有了当初很火的四万亿政策。

花钱刺激是一个很好的模式,但是花钱在哪里好像是一个值得思考的命题。

这个时候房地产这个行当也进入了大家的视野,是的,这个过去一度飞速奔跑的少年,走在这个社会的最前面,闯在这个国家的最顶端,

所以我们认为房地产是当下最值得金钱投资或者说金钱刺激的行业,所以四万亿都流入了各个地方政府,

后来政府靠着这些钱研发了城投债,四万亿变成了四十万亿,全部通过土地的方式转化为了地产。

但是忘了,房地产这行还是个孩子

当然,这个孩子还是很争气的,虽然这一年吃的补品很多,但是好在底子很好,

四万亿助推了行业快速扩张,也彻底带动了中国经济的二次腾飞,甚至一度速度还超过了预期,2009年的城市数据非常好看。

后来有人复盘这一次四万亿对于房地产的影响,我最喜欢陈劲松当时说的一句话:房地产再一次有了一个成功学经验,但是却失去了难能可贵关于失败的经验教训。

但是还是那句话,中国房地产的底子还在,所以一切都觉得没有问题。

后来,大概3年之后,我们发现问题开始显现出来。

三四线城市之前的土地供应太迅速,而人口导入并没有想象中那么勇猛,所以房地产这行有了一个传统行业都很头疼的名词,叫库存。

普通行业为什么这么痛恨库存,库存的存在代表着你产品研发失败,除了之前的生产成本都浪费了,而且后面还会持续产生仓储成本。

消费品行业降价促销看似福利百姓,其实是断臂求生存,而房地产库存更加痛苦的地方在于,生产成本浪费之余,你却没有回改的机会,而且仓储成本在借杠杆作用下百倍的放大。

库存堆砌大到惊人,到后面使得中央政府出尽大量的红利在扶持,

高铁、卫星城、购房补贴,各种政策层出不穷,甚至到最后停止部分城市的土地出让,可以见得当初库存的量有多么的大。

中央救市大概花了3年时间,解决了一点点问题,但是却没有彻底解决,

毕竟对于三四线城市,最基本的还要让人愿意去,这一点不解决,一切都没逻辑可以说起。

但是幸运的是,又有一股神秘的力量出现了。

从2014年开始,一线城市在房地产发展15年时间后,城市率先进入了置换需求的迭代,置换需求的威力来自于,不像年轻人空手买房子,而是卖了房子买房子,购买力瞬间提升,而且在可以贷款的房地产当下也得到成倍放大。

置换需求崛起给到城市最大的改变有两点:

第一是二手房市场的崛起且逆袭,从深圳开始到上海北京,二手房开始成为城市的霸主。

而第二个反应就是一线城市的房价激增。也就是从这几年开始,一线城市的房价在保持我们难以想象的速度每年的扩张。

这个价格提升是合理的,毕竟中国泱泱大国只有4个一线城市,但是这个价格提升产生了一个辅助效应叫城市挤压。

这个挤压叫,一线城市房价五万,所以我临着他的城市3万就是合理的。

这个逻辑很无理,但是在绝尘而起的房价面前,就变得那么的理所当然,

所以二线城市三线城市四线城市猛然间发现了这样一个逻辑游戏,去库存有了天然的推动力,而且让这样的推动力更加完美,

一切手段无原则的模仿一线城市,土地以制造地王为荣,鼓励举牌,并且争相进入限购城市行列,因为发现一旦颁布限购,去库存的速度反而更快了。

所以2015年2016年这两年率先解套的是大量的二线城市,杭州甚至在2016年打出了一个标语庆祝杭州完成去库存目标。

这个标语在我面前就好像一个学生离开了慢班进入了快班,这是个好事,但是实在没必要宣传。

所以到了2017年的楼市发展,就进入了两级分化的模式,一线城市已然高高在上,二线城市火热发展,但是还有三四线甚至五线城市还有很长的路和库存要走。

中国房地产进入一个标准的纺锤体模式,虽然这时候这个行当还没满18岁,未成年。

2017年,对于三四线城市的楼市,又有了新的一股力量

这股力量的名字叫城市群发展。

对的,所有人都知道一线城市很牛逼,所以政策就明显的告诉大家,一线城市不仅仅要带动二线,还要带动周边。

所以城市群的概念就出来了,逻辑也很简单,解决三四线,先从解救一线城市周边的三四线做起。

所以在2011年开始我们司空见惯的城市规划蓝图在2017年又开始浮现,唯一的差别是,那时候大家强调自己如何做大,这一次大家强调自己如何依附老大,语气态度措辞不尽相同,但是结余和当年都非常的类似:我会更好。

一号作品来自雄安新区,这个十八线的小明星瞬间成为了网红小鲜肉,出场费也是一夜之间飙升,秒杀二线城市已经是客气,

比肩一线可能是目标诉求。

而后大概两个礼拜内,不同城市都纷纷表达自己要做某某某的雄安,我不想用跪舔这个词,但是臣服之心表露无遗。

毫无疑问,这会是第三股神秘的力量,但是从目前来看也是有效的,

中国房地产就是这样,总是能找到一股彪悍的力量让人成功,所以很多时候行业里面的我们也放弃了思考,

不仅仅是放弃思考现在,甚至放弃思考未来

因为我感觉不用很久,当这第三股力量消失之后,后面第四股力量感觉又会到来。

一线城市在这一轮中房价被抑制,一个重要的动作是因为,最近一年的土地出让都来自郊区位置,城市老是卖犄角旮旯的房子,房价当然会被低估。

但是未来伴随着市中心的旧城改造,拆违力度升级,一线城市的核心区域产品慢慢开发之后,可能一线城市又会有一轮的上涨。

而这样的上涨似乎又像一个圆心,慢慢向两边扩散,套路和当初一样。

这一股力量我们甚至都可以看得到时间表,大概就是2020年,中国房地产就是有股神秘的力量,推波助澜在推动这个行当在快速发展,没人在乎这个行业哪怕到了2020年也不过20岁。

20岁的我还在啃老,第一次被甩,感觉分个手全世界都要塌下来。

而20岁的房地产,好像是历尽沧桑的老人,这个时候已然经不起任何的折腾,完全靠外力轮椅才是走上各种舞台。

回首过去,因为这个行当过去没有经历过一点点的失败,甚至不知道失败是什么味道,所以行业和行业里的我们来说,差不多已经放弃了思考

但是也有人说,或许这个行业就适合胆大的,这个行业就热爱狂欢者,也许这个道理没有错,任何性格的人都可以在一个地方找到适合自己的舞台。

但让我忧伤的是,想太多到后面会不会成为被行业嘲笑的技能。

总有一股力量会救中国房地产,不论这股力量是否合理,但这股力量确实存在

我希望这股力量可以一直持续到我老的那一天,持续到我老的时候可以回忆起当年我做过什么产品,而不是我卖过多少的总销。

这个时候除了强迫自己相信,或许没有其他的办法。

因为有太多人和我一样,一样热爱地产这行当年年轻时候的模样。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自港股那点事、真叫卢俊的地产观】

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