哭晕在厕所!传商住房产权到期后或被无偿收回!四十年后一场空?

核心提示:因为不限购,又可以居住,商住房过去可以说是人见人爱的香饽饽,开发商也拼命抢地。但随着房地产调控的层层加码,特别是北京“325新政”的严厉打击,商住房仿佛一夜之间变成人人喊打的过街老鼠了。
【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自央视财经、21财闻汇、京华时报、新华网、证券日报、大伟看楼市】

因为不限购,又可以居住,商住房过去可以说是人见人爱的香饽饽,开发商也拼命抢地。但随着房地产调控的层层加码,特别是北京“325新政”的严厉打击,商住房仿佛一夜之间变成人人喊打的过街老鼠了。

而现在,央视财经频道又在一则报道中,给全国的商改住项目浇了盆冷水!

在央视的报道中,法学专家称:

所谓的商住房,40年或50年产权到期后无法自动续期,若申请续期被驳回,不仅土地收归国有,连房子都有可能被国家收回。

按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法:由于“商住房”本身并非住宅性质,一般是商业用地或工业用地,按照《物权法》相关规定,住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期,而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年,而且到期后需要主动申请续期,续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回,不仅土地产权要被国家收回,连房子也可能会被国家无偿收回。

注意:

是无偿!无偿!无偿!

估计买了商住房的小伙伴都要哭晕在厕所了……

楼市调控频频打击商住房?

其实,在央视这则新闻出来之前,各地楼市调控政策已经把商住房当作最大的靶子了。

其中政策最严厉的莫过于北京:这一轮北京所有政策都可以说用到了极致!

3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》;

4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》;

4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》。

其次是上海:

4月21日,上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,加强对经营性用地出让的管理,本规定自2017年4月10日起施行,有效期至2022年3月31日。

《规定》要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出,出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

广州也不甘落后:

规定商住房不得销售给个人。

商服类(商业和办公,下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。

房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。

成都也马上跟进:

上周五,成都进一步出台政策,明确要求严禁把办公用地更改为居住用途,并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。

成都市房产管理局等多部委联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,严禁商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途,商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用住宅套型式布局与功能设计;不得接入天然气;水电气使用均按照商用标准收费;禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售;项目标准层办公用房分隔的,层高不应大于4.2米,不分隔的,层高不应大于4.6米;不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。不过,《通知》仅适用于新建商办项目。文件明确,“本通知发布之前已办理建设工程规划许可证的商业、办公类建设项目,按原规划许可执行。”

那么问题来了,那么要打击商住房?这些政策影响有多大?未来还有多少城市会蔓延调控商住?还能买商住房吗?小业主手里的商住房咋办?

回答这些问题,我们要先从商住房的前世今生说起。

商住房这个概念

房屋建筑产权的归属年限,包括:民用住宅建筑,商用建筑,工业用建筑。按建筑用类型有所不同,一般民用住宅建筑权属年限为70年,商用房屋建筑权属年限为40年。

目前,我们通常所说的房屋产权大致分为:

1)住宅用地,产权年限是70年;

2)综合用地,产权年限是50年;

3)商业用地,产权年限是40年。

商改住这个概念,并非产权概念,而是使用用途的概念,就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户,不能使用学区等住宅配套。

购买时,首付款跟商办物业一样,需要50%首付10年贷款期,且用不了公积金,不计算住宅贷款次数。另需要注意的是:改变的只是建筑形式及使用功能,用地的规划性质是不会改变的,所以产权还是40年或者50年的。

为什么商改住为比较活跃

2016年的公寓市场上,大家也应该都看到有很多很多的商住类型的公寓,也就是40年产权的公寓,有不同的类型,比如精装修;有的开发商还可以包出租,绝对体现投资的价值;甚至有40年商住公寓还打出了学区的概念,简直就是破天荒,别不信,还真的有的!

在08年之前,商住公寓基本没有成规模市场,因为很简单:房价绝对值太低,均价不到1万的市场下,公寓也要成本,便宜不了多少,而且得房率、配套等先天缺点存在。

产生公寓的原因:是因为其他政策,特别是11年限购后,土地供应结构:即使在住宅土地中,也配套了大量的公建类物业。

活跃的原因:主要是因为住宅限购及住宅的高端化,商办类,是否居住完全看使用用途,soho与写字楼的区别其实主要只有两点,隔间大小+生活设施配套。

商改住因为土地属性与住宅土地相比有溢价(一般计算,商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右),而且不具备住宅的配套,一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%,而且不限购。

所以从2011年全国开始,全国执行非常严格的一二线城市限购,给了商住公寓市场空间,被限购抑制了的投资需求,和部分刚需,进入了商住房市场。

从出租角度看,商住房的价值与住宅类似,所以租售比比住宅要高很多。

另外从套总价角度看,商住房一直活跃在总价200万以内,这样就使得商住房的投资属性非常强。

公寓虽然首付要求一半,但依然很多总价在100万上下,这使得刚需有买房的可能性。毕竟在北京,双职工年收入在20万以内的是主流,而这部分人群200万的确是上限。

40年后怎么办?

对于40年产权的概念,其实我们现在的纠结不过就是40年之后房子怎么办?

说到总理回答的续约产权的问题,可是总理提到的可是70年产权的住宅呀~有提到40年的么?

李克强:中国有句古话:有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众,对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应,就是可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

所以,40年产权的房屋会比70年产权的房屋更先面临产权到期的问题。

而现在央视已经解答了:商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年,而且到期后需要主动申请续期,续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回,不仅土地产权要被国家收回,连房子也可能会被国家无偿收回。

商住房价会暴跌吗?

过去十年里,北京合计出让1701宗招拍挂土地,其中721宗工业用地。剔除这部分之外,合计有大约980宗地块,其中除少部分R2住宅用地外,其他全部或者部分为商办属性,即住宅用地中的25%左右为商办属性配套,商服+综合基本全部为商办。

也就是说,过去十年,北京供应了商办类用地大约7000万平米。

而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米,也就是说,只考虑这10年的供应与成交,大约就有2500-3000万平米的潜在库存。

再计算大约2年周期的土地库存,合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。

按照每平米土地(市值)2万计算,大约有9000-10000亿的土地价值。

事实上,商住房一直是一个尴尬的产物,在一二线城市因为限购或者住宅高价,才有商住的市场空间。三四线住宅都库存积压,商住自然就不存在市场。

那么未来一二线城市商住的政策压力将越来越大,特别是一线城市,除了核心区,商住持有的价值不高。

为什么要对商住房痛下杀手?

对于“商住房”的风险,决策部门早有提示。2007年,北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示,强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中的相关规定,应谨慎投资。2011年,北京市下发相关通知,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

然而,出于利益驱动和迅速回款的需求,再加上有关部门审批和后续验收环节把关不严,大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售,相关风险被各方选择性忽视了。

2017年3月26日,“3·26新政”对北京“商住房”市场堪称“核弹式打击”,个人购买“商住房”的空间和意愿几乎完全消失。那么,为什么要对“商住房”痛下杀手?

首先,“商住房”已占据北京新房市场的半壁江山。根据亚豪机构统计,北京“商住房”成交套数从2010年的19077套,上涨到2016年的67609套,涨幅为254%,成交均价从22959元/平方米,上涨到30069元/平方米,到“3·26新政”时,已涨至44663元/平方米。2016年,“商住房”成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。“商住房”市场规模和价格的一路狂飙,已严重影响到北京房地产市场的长期健康发展。

其次,“商住房”已成为炒房者和投机客的天堂。不可否认,在无资格或无能力购买住宅情况下,许多刚需家庭选择“商住房”作为过渡性阶段和“上车”的选择。然而,在天量交易规模下,由于不受限购政策影响,“商住房”市场中的投资需求和炒房者比重大幅高于住宅市场。特别是在被誉为“北京楼市风向标”的通州楼市,投资客和炒房者一人购买数套甚至数十套“商住房”的现象并不鲜见。因此,过去近十年针对住宅市场的调控效果,都被庞大的“商住房”市场所冲抵或削弱了,也成为房地产调控被戏称为“空调”的原因之一。

最后,“商住房”大发展与北京疏解低端产业的方向不符。按照最新发布的《北京城市总体规划(2016年-2030年)》(草案),至2030年北京市人口将控制在2300万以内。因此,疏解非首都功能和低端产业,将成为未来北京市城市发展的既定方向。“商住房”土地作为商业用地,本来是用于建设高端写字楼、商业中心来吸引高端产业,却被改造成为低端产业和群体相对集中的区域,这显然与北京产业转型升级的要求不符。

如果40年产权公寓到期后,真的被国家收回了,那么也算是给地产开发商和投资客们敲了个警钟:

“出来混,迟早要还的!”

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