警告!房地产最佳投资时机早已过去,现在入市等于找死!

核心提示:以封死 “炒房”可能为目的的北京调控政策十连环,开始出现房价“止涨”的效果。


以封死 “炒房”可能为目的的北京调控政策十连环,开始出现房价“止涨”的效果。反应在近日的市场变化上,尤以“商住”产品成交的剧烈下跌最为明显,有分析人士称,“此轮调控中出现的新杀手锏——‘商住’限售,是对过去多年来商住产品打着‘不限购、限贷’旗号大肆推销的釜底抽薪式打击。”



业内认为,“商改住”打着低总价住宅的擦边球却往往以投资投机性需求为售卖对象,长期以往成为住宅市场上的“搅局者”,此次调控对“商住”的清算恰好体现出对“房子是用来住的”的回归。而在昨日成都出台新的楼市调控政策后(自即日起在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让),已经是全国第13地把楼市调控从“限购”升级到了“限卖”。这一切都表明,楼市调控越发“比狠”,炒房者的投资空间越来越少了。



事实上,我们不能忽略投资房地产的收益,毕竟去年北京一套房的投资收益率能够超过50%,但我们也绝不鼓励普通投资者进军房地产市场。当然如果是刚需,该买还得买。毫不夸张地说,中国目前的房价是以透支大多数普通年轻人的激情,消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式能有存在的价值吗,就算有,又能存活多久?想通过几十万撬动百万投资收益的,劝你尽早收手,因为房市投资最佳时机已过,现在的你除了高位接盘外,你的投资不会具有任何价值。房子最终目的还是用来住的!1不同于一般商品,房不但具有等价交换、按质论价、供求定价等商品属性,还带有投资升值的金融属性和鲜明的社会保障性。理论上来讲,房是一种性价比非常高的投资品,既能交易,又能保值。但房却不能成为一种投资品。因为房的根本是居住属性,其他的商品、金融、保障等属性,都可以认为是基于居住属性上的衍生属性。不同于股票、黄金、原油等本身就是一种投资品。对于为什么这种居住属性能够演变成投资属性?不难理解,“衣食住行”,四大刚需品,可以说是全行业的根基。但跟“住”不同,“衣、食、行”虽说也是刚需,却基本可以满足供需平衡而且获取成本很低,投资价值不大。跟“炒房”相比,这些东西实在是来钱慢又辛苦,甚至吃力不讨好。举一个出行方面的例子。以共享单车为例,每年需要消耗数千万资金用来开拓和稳定市场,基本上靠VC活着。单靠1元起的租赁费用,根本不足以支撑庞大的运维成本,能够保持不亏损就已经很不错了。即便手握上亿用户押金,可这笔钱顶多只能够放在余额宝吃利息。因为这笔押金的本质是一种质押品,作用在于换取使用权。如果运营方利用这笔钱做金融投资,最起码应该跟用户(投资人)共享收益。而且随着国家金融监管趋严,日后这笔押金或许连吃余额宝都困难。2这样一来,房作为中国庞大中产阶级的绝对刚需品,在供需关系上占尽了主动权,加上全民高呼的投资慌,“炒房”自然而然成为“超级高收益投资品”,而且极具投资价值。于是从响应政府去库存开始,越来越多的人开始“清醒”的意识到房价只有涨的份儿,也是最好的投资品。很多不惜背上好几百万贷款也要在北京买房的人,有几个不是看重其未来良好的投资预期。这种想法最开始是在北上广深和某些强二线城市传播,如今已经渗透到十八线以下的小镇,全民炒房的热枕不亚于曾经的大跃进。只要手头有一点点钱,就想着能不能去买一套房,不论在哪儿,先买了再说。这种不顾一切的十分浮躁的想法真的很危险。3一个城市的经济发展状况,最直接的体现就是房价。经济越发达,外来人口越多,人均收入水平越高,那么这个城市房价就会越高。但一个城市房价越高,却不意味着这个城市经济发展情况越好。如果你很不幸选择了一个经济发展水平一般,房价却高的离谱的城市投资,那我就真的只能祝你好运了。没有只涨不跌的东西,房价同样如此,投资最看重的除了收益率,还有投资标的的流动性。为什么大家愿意把钱放在股市,就因为股市流动性好,有波动收益,但是房地产不一样,你能接受他上涨,却接受不了一丁点下跌。房地产是个准入门槛很高的行业,以武汉为例,2016年武汉均价1万(这个价格还是在二环开外),一套房总价100万以上。首付(30%)加上各种费用姑且算40万,每月按揭差不多需要5000元。按照月供占个人收入50%的上限计算,如果一个普通家庭不能手握超过40万首付现金,并保证每月家庭固定收入超过1万,而且还不能有其他大额支出,根本就没资格考虑武汉置业,因为你买不起。



接盘门槛高就是流动性差的根源所在。高门槛下的东西,必然只有少数人能够负担,你可以认为时间能降低这个门槛,但你忽略了国家政策,以及通货膨胀的作用。房在手里的时间越长,就越不值钱,因为他不能像货币一样,还能放在银行吃利息。一旦房价被炒起来,准入门槛就会更高,买得起房能接盘的人就会更少,出手周期就会更长,不确定性也将更多,指不定哪天房价就真的“泡沫破灭”了。当然如果你是在N年前买房的人,现在肯定是赚钱的,可如果你想高位上车,而且是在政策全面趋严的前提下,我建议还是慎重。4最适合“炒房”的地方依然是那些外来人口众多,经济实力雄厚,教育、医疗、基建等较为完善的城市,如果不满足这几个条件,那么这个城市的房是不值得投资的。而满足这几个条件的城市,北京、上海、广州、杭州、深圳……掰着手指头就能数清。But,这样的城市,哪一个城市是你能买得起的呢?更别提比学历还贵的学区房。房子终究是用来住的,谁能最早明白,谁就能尽早从这轮疯狂的接盘行为中解放。真心希望大家放弃炒房,为了自己,也为了给更多年轻人希望。如果这批人都买不起房,以后你的盘该谁来接。相关阅读:易宪容:房价继续上涨的根本原因是虚张声势的调控政策可以说,从2016年930开始,不少城市一直在出台房地产调控政策,到今年两会北京的317楼市调控政策之后,全国各地更是有过近40个城市出台了所谓的房地产调控政策。由于各城市的房地产市场调控政策是因城施策,所以这些城市出台的房地产调整可能会是五花八门,目的相异。这些最严厉的房地产调控政策效果如何?从1-2月份公布的数据来看,不仅没有让全国房地产市场投机炒作遏制住,反而让2016年一线城市及二线热点城市的过度炒作开始向三四线城市或热点城市周边蔓延。因为,1-2月份的房地产开发投资和房地产新开工面积都出现快速增长,一些城市的二手房价格基本上在上涨。特别是4月1日雄安新区横空出世之后,该地区房地产市场炒作更是疯狂,房价的飚升更是创历史记录,从而也迫使该地方政府出台更为极端的房地产调控政策。一季度调控后成交量下跌但房价仍涨同时,有房地产研究机构的数据显示,一季度全国的房地产市场开始出现分化。中国指数研究院的报告显示,今年一季度全国50个代表城市的商品住宅每月平均成交量按年下跌约15%,100城房价的涨幅也比2016年第四季度收窄1.28个百分点。一线城市北京、上海及深圳住房成交量都录得大幅下跌,比如上海及深圳住房成交量都下跌了70%以上,估计北京317政策之后住房销售下跌幅度可能会更大。而广州由于与前几个城市的调控政策宽松,以前的房价也较低,所以一季度的住房交易量不仅没有下跌,反之还增长了9%。其他二线热点城市其成交量跌幅也明显,但调控政策较宽松的城市则反之,成交量则还在上涨。城市分化十分明显。至于房地产调控后的房价,一手房的价格还在上涨,只是上涨幅度减小而已。比如一线城市一季度房价上涨幅度仍然累计达0.8%,比2016年四季度收窄1.3个百分点;二线城市累计上涨2.19%,比去年四季度收窄0.7个百分点。不过,一些三四线城市开始上涨较快及二手房的价格出现全面普遍上涨。也就是说,从一季度的数据来看,各地的房地产市场调控效果基本上可以看出各城市出台的房地产调控政策松紧程度。房地产调控政策较为紧的城市,房地产的销售或交易量开始全面下跌。甚至于会下跌80-90%以上(如北京)。而房地产调控政策较宽松的城市连住房交易量都没有影响。对于各城市的房价来说,无论是出台了调控政策的城市还是没有出台调控政策的城市,无论是调控政策紧的城市还是调控政策宽松的城市,房价上涨并没有结束,只不过有些城市房价上涨的幅度有所减缓而已。政府房地产调控政策越是严厉,国内房地产市场炒作越是疯狂,房价越是在不断地推高。何也?房价上涨的核心的问题是房地产市场调控政策有人说,其原因是因为中国央行发行货币过多所导致。央行发行货币过多,大多的钱购买同样多的东西,价格肯定会上涨。实际上,市场流动性快速增长,并非是央行过度发行货币的结果,而是在央行宽松货币政策下国内居民过度负债信贷的结果。也有人认为,国内各地房价快速上涨,是因为住房的供需不平衡,住房的供不应求,价格自然会上涨。要注意这里住房需求到底是投资需求还是消费需求,如果是投资需求,在融资成本低、贷款容易获得、融资杠杆高,及投资者预期房价上涨的情况下,住房投资需求可无限大,生产最多的住房、增加最大的供给都是无法满足这种需求的。也有人认为中国人的投资就是看重房子,因为只要投资住房才能发财赚钱,只要有机会投资者肯定会涌房地产市场。其实,这些理由都是似是而非的。核心的问题是近来各地方的房地产市场调控政策从来就没有回到“房子是住的,不是用来炒的”这个基本定位上来。各地方政府出台的房地产调控政策,基本上都表示房地产调控政策既要不能让房价再疯狂上涨,要稳定房价,也不能让房价大起大落。甚至于各地房地产市场调控都“因城施策”,每个城市根本自己需要来定政策。也就是说,这些房地产调控政策明确向市场发出的信号是,一是去年房价疯狂上涨的城市,出台调控政策的目的是控制房价不能再上涨,但也要控制房价不下跌。各个城市的房地产调控无论如何严厉,其目的都是围绕着这点,不会超过其底线;二是去年房价没有疯狂上涨的城市,在当地的房价没有步入2016年热点城市房价疯狂上涨之前,当地的政府不会进行房地产调控。也就是说,政府允许这些城市的房价也可出现疯狂上涨。三是正因为政府房地产调控目标是不能让房价快速下跌,维持房价在天花板上,所以这一轮的房地产调控政策根本就不用最简单有效的经济杠杆(按揭贷款利率工具及对投资和消费有效区分的税收政策)来遏制房地产泡沫,而只是虚张声势用许多根本起不了多少作用的行政工具或方式。可以说,如果这些城市的房地产调控政策都是让该城市的房价只是维持现状,要让这些城市的住房回到消费功能而不是赚钱的工具是根本不可能的。这也是为何一系列的房地产市场政策出台之后所起到效果十分有限的原因所在。


本文综合自:北京青年报、新华网、花卷财团、重庆商报