一声炸雷,炒房客彻底傻眼! 楼市终结者杀到,这次房价就剩下一个字…

核心提示:北京又一声炸雷!


北京又一声炸雷!


不破泡沫终不还!


前天(4月6日),住建部、国土部联合祭出了楼市大杀器:住建部和国土部联合发文通知,继续从供应侧解决高房价问题,变相收走了地方政府土地大权。



4月7日,北京政府又搬出了“楼市终结者”:


据《北京电视台》消息,2017年4月7日市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,本市计划今后5年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。


2017年全市计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。



5年,150万套意味着什么?


2016年,全民抢房一整年,北京完成13宗地块的出让交易,共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米。


现在,2017年开始,土地供应增加40%以上。


和之前限购、限贷、限卖的“限”字头调控政策不同,这次主旨不在限制上,而是反其道而行之,酝酿敞开供应,向市场注入大量新鲜血液!


北京市最新出台的供地计划其影响主要有两点:


1、引导投资者不再跟风,转向理性投资。


此前,一系列限”字头调控政策,已经斩断了刚需和改善型需求的买房路,市场几乎只剩下了投机者和炒房客。


炒房子和炒股有时候有点类似,在资源稀缺的时候,最容易建立一种热炒的预期。


比如新股发行速度慢的时候,每一只新股能够获得高估值、高溢价就是因为和释放出来的股票相比,资金供给规模远远超出其股票实际配额。


所以,在资金(供给)和股票(需求)配比扭曲的作用下,新股很容易短期之内遭到爆炒,爆炒的赚钱效应又会吸引很多的资金蜂拥而入,继续推动股价上涨,从而形成一个虚幻的上涨预期循环。


当投机者或者投资者遭受限购、限贷、限卖、利率上行的四重奏打击,再加上天量的楼市供给,其对于北京楼市单边上涨的疯狂预期将会彻底逆转,感性将回归理性!


2、缓解买房焦虑症


根据最新地北京市土地供给规划,实际上等于明确告诉买房拿来住的人们,不要担心房子不够,房子是充足地,宽裕地。


按照最新的规划,5年将多供给150万套房子,这是个什么概念呢?


按照北京市2016年年鉴,北京目前每户有2.8人,那么150万套房子可以解决420万人口的居住问题。截止到2016年北京市常住人口为2172.9万,这增加的420万个人口居住增量等于约20%的北京现有常住人口。


如果按照面积计算,根据北京市年鉴人均居住面积为31.69平方米,按2.8人每户等于新建的每套住房居住面积约为88.7平方米。150万套供给约合1.3亿平方米。


根据最新的规划新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。即商品房约100万套,租赁住房50万套左右。


也就是说,1.3亿平方米中70%可以进入商品房市场,即9100万平方米。根据2016年北京的实际住房销售面积1675万平方米计算,9100万新增住房可以卖5.4年,也就是65个月!这还不算北京目前在售的住房面积。


2012左右,曾经有媒体统计说北京市目前居民住房拥有率市70%,那么未来5年100万套商品房加上还没售出和在建的商品房,未来可以把北京住房拥有率提高90%以上!


北京住房拥有率未来如果接近90%,这说明什么?其实说明并不是房子少,而是太多了!


如果没有炒房客和投资客们的存在,那么从供给关系这一长期支撑房价的要素看,北京市的房价是无法长期走高的,修正是迟早的事!当然,这还是在没有考虑雄安新县未来对于北京人流、资金流的分散效应。


所以,有效需求的这部分人从理性要更加理性,因为未来你买房的机会多得是!


此外,央行高层官员还在中央党校主办的《学习时报》头版头条发表文章,透露了最高领导“坚决管制货币总量”的指示。与此同时,美联储表示要在年内开始考虑继续紧缩货币,也就是“缩表”。


由此可见,中国楼市、特别是北京楼市的短期逻辑的确发生了变化。这包括高层态度、货币政策、城市布局和空前严厉的限购。


刚需、改善型需求等有效需求被“限”字令牢牢锁住,炒房客又被短时间内大量增加的供给震撼到,投资趋于理性。


在这种情况下,未来北京的房价就剩下一个字:跌。


北京版8万5计划! 房价会跌成当年香港吗?


事实上,增加土地供给的策略,香港曾经试行过,也就是所谓的“八万五建屋计划”。


香港回归,恰巧赶上了亚洲金融危机,楼价暴跌,但由于供需矛盾,到了1999年很快就反弹起来。


就在这个时候,董建华政府提出了八万五建屋计划,也就是每年兴建住房85000套,10年内让全港70%的家庭拥有住房,而具体的做法就是大规模卖地供地,仅1997年香港便拍卖19块宅用地,后来因为金融危机,房价崩盘才暂缓实施,后来1999年房价恢复后,继续执行,没想到没几天,房价又崩了。


香港房价继金融危机暴跌之后,2000年开始再度暴跌7成。这次浩劫之中,不少明星都深受其害,比如王菲就4800万港币买了一栋豪宅,结果两年后只能半价出售,这算不错的,还有一些干脆破产了。

香港房价走势


香港的调控最后失败了,因为房价真跌下来了,董建华以为做了件好事,自己可以一战封神,但却万万没想到,最后民怨沸腾。过半数香港市民认为董建华经济政策有重大过失,社会普遍呼吁政府救市,遏制房价下跌。


最后政府迫于压力,停止了之前的的八万五造屋计划,转成了勾地政策,土地政策又回到了挤牙膏的阶段,于是房价过了几年又开始缓慢攀升,甚至越长越高。


就力度来看,1997年香港人口是不到700万,每年供应8万5000套房足以造成致命的杀伤力,而北京现在2000万人每年供应各类住房30万套房。


这个力度应该是差不多的,有香港的前车之鉴在,北京房价的未来走势,基本可以预见。


下跌,不远了


在住建部日前明确规定去化周期低于12个月的城市要加快土地供应的文件出台之后,作为楼市调控风向标和模范作用的北京,率先做出了响应,那其他热点城市跟随出台加快土地供应政策——这一楼市下跌终极必杀技的时候恐怕也不远了!


“暴财经”强调,随着政策调控不断升级加码,且持续性不断升温,再加上美元加息周期利率上行让借贷成本不断提高,以及限卖之后对于卖方(炒房客)的锁死作用,楼市由涨走跌就在这两年。


现在随着北京市加快土地供应,楼市下跌的速度有望进一步提高,尤其在人们对于所谓土地稀缺幻想的预期彻底扭转的情况下!



来源:A股那些事(agujun168)综合暴财经(ID:icaijing123)、齐俊杰看经济(ID:qijunjie82)



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