重磅:北京炒房者全部被套!深圳房价六连跌!炒房者被套牢!

核心提示:之前国土部不是一直都说要加大土地供给吗?这次就能起作用了?

一、关于房子,住建部释放了两个大信号,很多人没看懂来源:解局北京(本文不代表金融五道口立场)

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今天住建部和国土部联合发布的一份文件没有引起太多人注意,不过解局君仔细读了之后发现,这份文件出台具有重大意义。

怎么说,我们先来看看文件内容。

仅从发文部门来看,住建部和国土部:一个稳房价,一个负责供地。从地出发,就解决了多年来房地产调控“越调越高”的怪圈。之所以陷入怪圈,根本原因就是因为土地供给跟不上。

当然大家会质疑,之前国土部不是一直都说要加大土地供给吗?这次就能起作用了?

是的,关键是这几个指标,简单来说就是下图。

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原文是这样的:

各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

首次提出了定量指标,以前没有的。也就是说,以前多少库存下加快供地或者增加供地都没有一个标准,比较随便,但是有这个指标以后就不一样了。

当然,解局君也要提一个建议:加快、增加……。这些不确定的词语是不是也应该尽快定量一下。

住建部还直接提出,要坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

在19大即将召开的大背景下,毋庸置疑,房价调控力度只会收紧不可能放松。

此外一个有力的措施就是货币化安置。

住建部表示,统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。

这也是住建部首次表明,所谓棚户区改造,其实就是为了三四线城市去库存服务的。

以下是70个城市最新的存销比数据,以及对应的土地供应举措。

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二、重磅:北京炒房者全部被套!深圳房价六连跌!炒房者被套牢!来源:牛爷财经、暴财经(ID:icaijing123)等(本文不代表金融纵横谈立场)

一、雄安之后,北京炒房者将全部被套

雄安来了,北京房价的转折点也就到了。

而且来得正是时候,把大量的流动性都锁住了。北京的老破小都抢光了,甚至涨到了10多万一平米,眼看着要冲20万了,沉淀了大量资金。

这个时候,雄安来了。2016年冲进去的买房者和炒房者,将大部分被套进去。因为接盘侠要离开北京去雄安了,因为资金要转移到雄安了。

有网友编段子说,年度最悲催故事已经出台:

雄县一中高考状元考上北京大学,毕业进入央企,经过多年奋斗加上借亲戚的钱卖掉老家的住宅于3月26日付了北京商住的首付,昨天接到单位通知:企业整体迁入雄安新区。

尽管是段子,但可以预期,作为一座离北京直线距离只有100公里,承载大部分北京非首都功能的千年大计。雄安的经济地位也是相当高,号称“南深圳,东浦东,北雄安”。浦东新区的占地是1200平方公里,深圳是1990平方公里,而雄安新区的建设占地未来将达到2000平方公里。

也就是说将来在北京南100公里的地方,未来10-20年要有一个人口在1000万以上的超大型经济特区。未来至少将转移1000万左右的人口过去。


这1000万不可能全部来自北京,但可以确信,大部分是来自北京、天津、石家庄、山西等北方的人。这些人本来都打算在北京立足发展,现在多出一个雄安,大量资金将追随而去。

你想想看,如果你是投资者,有5000万现金,是选择10万一平米的北京房产,还是选择1万左右的雄安?尽管雄安的楼盘都被封盘,但未来仍可期待。投资,投的只不过是一个预期。

雄安的定位,甚至高过深圳和浦东,能配得上“千年大计”的地方,恐怕不多了。

正如某二秘所说:雄安绝不会按照现在模式搞房地产,经济不是重点。千年大计不是钱,也不是产业,也不是技术。从国家发展示范角度看,应该是制度、模式、文化。从城乡建设角度是未来城市样式。从国际角度,是未来几百年全球老大的窗口,也可以是国际中心。

古有长安,再造雄安。在决策者眼中,雄安承载着制度改革与模式创新,代表人类命运共同体的新华夏文明“样板间”。“千年大计”,从历史看,对照古长安,从地球命运看,对照的是古希腊、牛津剑桥、巴黎左岸以及硅谷级别的世界性文明策源地与圣地。

目前北京人口大约是2200万左右,假如高校、央企国企总部、科研院所等单位都迁移,至少有500万人要离开。

而且,很显然,这部分人中,大多数会是那些在北京没有买房者的人。这些人一走,北京的高房价基本就没有接盘的人了。

更关键的是,如果大部分高校迁移过去,意味着很多潜在购房者也将离开北京。因为未来的雄安,在宜居性和创业性方面,将比北京强多了。

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有报道说,雄县的房价已经从6000元飙升到2.5万。一位内蒙古大老板,一口气花7200万买下8层楼。连周边保定、涿州的房价也跟着上涨。

你想想看,资金是有限的。未来20年,财富的奇迹肯定将在雄安发生,当大量的资金投向这里的时候,其他地方的资金必定减少。

不只是北京,可以预期,未来5年,全国其他大城市的房价也将迎来平稳下破之路。雄安只是一根稻草,没有雄安,也会以其他因素引发泡沫破灭。

二、深圳房价六连跌!下一个连跌城市会是谁?

刚刚,深圳楼市传来大消息!

据新华社深圳,深圳房价已出现环比“六连跌”。市规土委昨日发布的数据显示,3月深圳新房成交803套,成交面积80302平方米,成交均价54730元/平方米。环比2月,成交套数下跌0.1%,成交面积下跌1.89%,成交均价与2月相比下跌0.1%,呈现平稳态势。

作为全国楼市的先行指标,深圳用一番六连跌“暗示”楼市拐点已至!

在全国热点城市纷纷不断加码限购限贷限卖措施的当下,有哪些城市后续会跟随深圳的脚步,进入到下跌的行列来呢?

短期来说,判断楼市下跌的前景看人口、土地供应变化等指标是比较不切实际的,因为这些指标往往是衡量一个城市中长期楼市变化的,短期效用比较钝化,作用不大。那么短期楼价下跌我们究竟看什么呢?一看钱,二看炒作投机氛围,且这两者常常是互为指向的,难分彼此的。

暴财经以钱和炒作氛围为主线,结合16个热点城市的相关数据,为大家精心制作出了热点城市房价未来下跌潜力排行榜!

五大衡量指标

在揭晓下跌潜力排行榜之前,先来把主要的依据解释下:

房地产市值/GDP

GDP是一个城市基本面的核心,是该城市创造价值的多少,而房地产市值则是应该是以GDP为基础构筑起来的,两者之间的比较不应该过于疏离,如果二者比值差距较大,就可以大致认为短期之内,GDP是无法支持房价的,也就说房价存在高估!

再暴哥统计分析中,GDP的数据获取容易,而房地产市值的计算则比较困难。为了统一口径,房地产市值的计算,统一根据各地城市年鉴和公开资料,常住人口X人均住房面积X住房均(房天下住房均价)价计算得出。

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可以看到在四个一线城市中,北京、上海的房地产市值/GDP明显高于深圳和广州。

(深圳比较特殊,由于存在大量的违法非商建筑,这部分大概占深圳所有居住面积的一半;且深圳官方常住人口为1000万,但实际管理人口为2000万。那么房地产市值如果按照年鉴中的计算或许会被低估一半,也就是说实际上房地产/GDP的比值可能为10左右。)

而在非一线城市中,福建的两个城市,厦门和福州明显高于其他热点城市,其次是合肥、南京,剩余城市房地产市值/GDP则都在7以下,最低的无锡则仅仅3.3。

住户中长期贷款余额/金融机构本外币存款

一个城市资金量的多寡或者说资金实力的强弱可以用金融机构本外币存款来衡量,这一指标其实也可以看作是一个城市资金安全垫的薄厚,越厚城市相对越安全,短期抵御资金流动变化的能力也相对强一些。

住户中长期贷款则主要是针对房贷,由于房贷数据并不是每一个城市都有,所以为了统一口径,只好退而求其次以住户中长期贷款余额来来替代。

住户中长期贷款余额/金融机构本外币存款可以理解为住房贷款占据一个城市资金蓄水池的多少,从而说明住房市场的过热程度,以及一旦楼市变化潜在的波动性。这一数值相对越高,意味着楼市泡沫越严重,下跌得可能性越大!

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就一线城市而言,可以看到和房地产市值/GDP略有不同,北京和上海相对稳健。

就二线城市而言,福州和厦门、合肥、南京、苏州仍然排名靠前,无锡仍然垫底。

中介或房企炒作案例

中介和房企等住房市场的重要参与者对于楼价高涨起到了不可或缺得作用,尤其如果其存在哄抬楼价,宣传虚假信息的行为。从某种意义上,如果一个城市中存在大量的中介或房企炒作行为,也暗示者当地楼市整体的投机氛围比较浓重。

暴哥统计了从2016年以来,住建部公示的主要违规房企或者中介名单,具体根据16个热点城市归纳划分,整理出了下面的图表,用以说明炒作氛围。

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不难发现,就一线城市而言,深圳是投机氛围最强的,这和深圳房价波动性最强也匹配。

在非一线城市中,各地炒作氛围都差不多,没有明显高于平均水平的情况发生。

除了上述三个指标以外,实际上房贷占中长期贷款的比重也是十分重要的。目前全国的平均水平是55.7%,而福建则为69%,武汉为77.4%,深圳更是超过了80%。

(2016年武汉个人住房贷款余额为3999亿,同期住户中长期贷款为5166亿,房贷占中长期贷款比为77.4%;

深圳2015年个人住房贷款余额为7420亿,当年的住户中长期贷款为9278亿,房贷占中长期贷款比为80%。2016年楼市火爆,可想而知,深圳住房贷款比例会进一步提高。)

此外,住房按揭平均乘数也是衡量短期住房投机的重要数据。

据公开资料来说,暴哥只查到了深圳的。

据深圳链家指出,更值得关注的是,深圳按揭平均成数高,2015年12月份达到65%,远高于“北上广”三市。

依据说完之后,我们来具体排榜,榜单分两部分,一线城市为一部分,非一线城市一部分。具体的排名根据开头三个主要指标的名次之和计算(其中非一线城市中中介或房企炒作项目为名次X0.5),后面房贷占中长期贷款、住房按揭平均乘数则是减分项,结果分数越低,下跌潜力越大。

举例来说,深圳在房地产市值/GDP、住户中长期贷款余额/金融机构本外币存款、中介或房企炒作三项指标中,分别名列3、2、1,共得6分,而房贷占中长期贷款、住房按揭平均乘数则存在明显的泡沫化,因此在减两分,共4分。

厦门在房地产市值/GDP、住户中长期贷款余额/金融机构本外币存款排名最高各计1分;中介或房企炒作中并列第四,计2分(4X0.5);房贷占中长期贷款的比重由于在福建省远高于全国在减记1分;结果共3分。

热点城市下跌潜力排行榜

对于一线城市,除了上面的说明以外,最近刚刚出现的雄安新区对于两个一线城市的短期楼价也会有比较负面的影响。一个是北京,另一个是深圳。对北京而言,雄安新区起到承接北京部分首都功能和人口的作用,且由于在100公里附近,根据暴哥150公里大城市通勤经济圈的估计,也等于加速了大北京范围内的住房和土地供应面积,那么在人口和产业迁移,土地供应增加的情况下,北京的房价有望加速回落!

对深圳而言,由于雄安新区从定位上来说堪比深圳,甚至高于深圳,且在产业结构上两者很可能具有很大的重叠性,尤其在创新产业方面。考虑到北京在中高端人才储备和独角兽企业的数量等等多层面远远领先深圳,这些优势如果直接嫁接到雄安新区,再结合雄安新区现阶段土地和房价成本低等优势,以及国家政策层面的全力支持,深圳未来的处境可能会十分尴尬。

因此最终一线城市下跌潜力榜为:深圳、北京、上海、广州

非一线城市房价下跌潜力最终排名为:厦门、福州、合肥、苏州、南京、杭州、天津、(武汉、郑州、济南并列)、成都、无锡。

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4月3日,北京又对楼市出手:连平房也限购了。这仿佛一记绝杀,彻底封上投资客最后一点炒作的空隙。

2017年楼市调控力度之大,范围之广,时间跨度之长令投资者望而生畏。据统计,截至目前,全国已有超过40个城市出台了房地产调控政策。

除了限购,甚至,此轮楼市还出现了一个具有新意的“杀手锏”:限售。

水木然早就说过一个观点:中国房价的最好归宿就是让它有价无市,涨到某个阶段封存起来,让那些财富看起来还在,变成纸面财富!

北京:开发商和中介不得炒作学区房、高价房,严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。

广州:家庭新买住房后房产证需满2年,才能转让;法人新买住房证满3年,才能转让;住房赠与,满2年后才能再买房。

成都:所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。

杭州:杭州市户籍单身(含离异)人士在限购区域内限购一套住房,即在市区范围内暂停对拥有一套及以上住房的本市户籍成年单身(含离异)人士出售新建商品住房和二手住房。

厦门:新购买住房的,需取得产权证后满2年方可上市交易。

福州:非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房,取得不动产权证未满2年的不得上市交易。

在很多房地产业内人士看来,限售的出现,颠覆了过去房地产调控的逻辑,提高了房产交易的时间成本,调控开始从交易环节向持有环节转向。

“房子是用来住的,不是用来炒的”——若干年后历史学家回过头来看,也会指出这句话是本轮房地产市场由盛转衰的分水岭。在北京,房地产中介成为此轮楼市调控的重灾区,门店关停的数量逐渐增加。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京二手房中介行业关店潮已开始出现。

北京楼市成交量已开始大跌

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数据来源:网易房产数据中心

如今“防风险”提得比“稳增长”还重要,这在中华人民共和国历史上是前所未有的,房地产的好日子可能也因此过得差不多了。

环雄安新区限购圈正式闭合形成

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那些投资客们,欲炒北京冰塞川,将炒雄安雪满山;只能是停杯投箸不能食,捧钱四顾心茫然!

现在,国家一头封死了资金出境的渠道,一头限住投资楼市的可能,大量无处可去的流动性,最终很可能将来到股市这一最大的蓄水池。

大刀阔斧,机遇在眼前

现在,虚拟经济和楼市狂飙突进,实体经济却仍然处在资金饥渴之中。前段时间,山东辱母杀人案,一定程度上,反映出了实体经济融资之困。

但从2017年开始,国家一方面让房地产回归本质,一方面向国企出手,向那些被长久垄断的领域出手。

从这一角度来看,国家乐见股市慢牛的到来,以推动缓解中小企业融资成本高的难题,振兴实体经济。

雄安新区的出现,并不是一个孤立事件,这是一种决心和方向的宣示,昭告了中国经济结构大调整的开始:货币政策稳下来,盘活存量资金,引导资金从地产到股市,房价泡沫已到顶部之后是泄洪,资本市场是未来几年的大机遇所在。

有段子言,人生有三大幻觉:“国足会赢,房价会跌,股市会涨”。

3月23日,世界杯预选赛,国足以1:0赢了韩国足球队;

房价下跌,看来很有可能要实现;

随着楼市资金的挤出、资金出逃的遏制以及央企提高分红比例等一系列政策的出台,股市会涨,似乎也并非不可能。

过一段时间之后,我们或将发现,雄安出世或将是中国楼市和股市的一个历史性转折点!


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