做一家亏钱的开发商是怎样的体验?昔日巨头现销售额不到万科2%

核心提示:1993年,珠江实业(600684,SH)以广州本地第一家房地产企业在上交所上市的时候,保利地产(600048,SH)才刚成立一年时间,恒大、富力还未出山。

【21财经搜索综合自每日经济新闻、中国基金报】

1993年,珠江实业(600684,SH)以广州本地第一家房地产企业在上交所上市的时候,保利地产(600048,SH)才刚成立一年时间,恒大、富力还未出山。

令珠江实业意想不到的是,经过中国房地产的“黄金十年”,这家老牌房地产企业已经被房地产界的一波波“后浪”远远甩在了背后。

10月23日,珠江实业发布2017年三季报显示,今年前9个月实现营业收入31.29亿元,同比增加2.43%;归属于上市公司股东的扣非后净利润为2.25亿元,同比下滑7.96%。同期的保利地产和万科A(000002,SZ)分别实现营业收入755.40亿元及1171.01亿元;归属于上市公司股东的净利润分别为82.69亿元、110.91亿元。

对比之下,珠江实业的营业收入不如上述两家地产大鳄的净利润,难免有些让人唏嘘。从2016年的数据来看,珠江实业也被万科远远甩在身后,珠江实业的年销售额不到万科的2%。不仅如此,珠江实业可以开发的土地资源捉襟见肘。与大多数稍有名气的地产商相比,珠江实业在跑马圈地、项目开发的进度上均显得格外迟缓。

昔日巨头跌出房企TOP200外

珠江实业的前身是广州珠江房地产公司,是原广州珠江实业总公司(广东珠江实业集团有限公司的前身)的全资附属企业,初创于1985年4月。1992年10月,改为股份制企业。1993年10月28日,在上海证券交易所挂牌上市。

回溯到上世纪90年代,珠江实业曾经与广州市城建总(如今的越秀地产)和广信房产并称为广州房地产市场的“三大寡头”。穿梭在广州的老城区,四处可见珠江实业早年开发的项目,如淘金北小区、站前路小区、松柏岗小区、昌岗中路小区等。此外,珠江实业还承建了白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广州体育馆等多个广州市地标性建筑。

二十年后,珠江实业却在激烈的市场竞争中渐渐淡出人们的视野,且逐渐被边缘化。

财务数据显示,珠江实业2017年1~9月份营业收入仅同比增长2.43%,扣非后净利润同比下滑7.96%。

克而瑞研究中心发布的《2016年中国房地产企业销售金额排行榜TOP200》也显示,无论是按照流量净额还是权益金额口径统计,珠江实业均未进入国内房企的前两百位。从2016年的销售收入来看,其距离第200位的青岛银盛泰还有近10亿元的差距。

从珠江实业2010年以来的收入曲线来看,公司一直保持向上的增长趋势。2010年到2016年,珠江实业的营业收入已从6.53亿元增长到41.01亿元,但同期的净利润增幅却没有出现三级跳,仅从1.32亿元增长到3.33亿元。珠江实业在2013年迎来它的业绩最高峰,2013年公司实现净利润4.5亿元,此后至今,珠江实业的净利润再也没能回到2013年的水平。

放眼广州的其他几家上市公司,在中国房地产发展的黄金十年里,恒大地产、保利地产的年销售额早已进入千亿俱乐部,“同门兄弟”越秀地产也在向300亿元的销售目标发起冲击。对比之下,珠江实业一年不足50亿元的营业收入更是相形见绌。

后续项目跟进乏力

土地储备少、项目开发周期长或是珠江实业逐渐边缘化的重要原因。珠江实业也曾在年报中坦言,公司现有土地资源占用了大量资金,是公司盘活存量、实现持续发展的巨大障碍。

事实上,早在2013年,珠江实业的管理层就意识到这样的问题。其时任财务总监张逸波在2012年年度业绩说明会上表示,公司遇到的最大困难就是土储不足,正在积极拓展。但从2016年年报和2017年半年报来看,珠江实业还未摆脱可开发项目匮乏带来的烦恼。

2017年半年报显示,截至6月底,珠江实业有12个待建、在建和在售的项目,分布在广州、湖南、安徽和海南等区域。在售项目中,三亚市河西区的金水湾项目已售面积最大,达到6.39万平方米。

截至上半年末,珠江实业有6个项目显示处于在建状态,湖南长沙的华英项目和海南海口的五源河休闲度假村处于前期策划和规划报建的状态。今年上半年,珠江实业上述12个项目房产已售面积为13.53万平方米,截至报告期末的尚余未销售面积为91.54万平方米。

尽管2003年全国房地产进入井喷期,但珠江实业的发展却停滞不前,基本上只维持每年一个新项目开售及搭配部分尾货销售的模式。在土地市场上,珠江实业也鲜有露面,除了2006年在长沙市获得近2000亩土地储备、2012年以4.16亿元竞得湖南长沙商住地块及今年7月子公司以12.76亿元报价竞得海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部地块以外,珠江实业在广州土地市场几无动作。

即便是对已有项目的开发,珠江实业的进度也相当缓慢。2013年至2016年,珠江实业披露的开发投资项目数量分别为8个、9个、11个和12个,多个项目的开发周期超过5年。

而一些项目经过高峰推广后,销售进展也比较缓慢。位于广州闹市区的广州珠江璟园,尽管已在2014年竣工,截至2014年底的尚余未销售面积为1.40万平方米,但到今年9月底仍有6413.11平方米未售。2015年竣工的御东雅苑,仍有3294.07平方米未售。此外,2012年底就投入建设的珠江颐德大厦,今年第三季度方才竣工,尚余未销售面积为3.91万平方米。

一位广州本土的房地产人士透露,以前珠江实业的发展主要依靠其集团公司划拨低价的优质土地,因此在广州中心城区天河、越秀均有项目开发。但随后公司的扩张没有跟上房企的去化进度,导致后续项目紧缺。近几年来,珠江实业主要通过与其他地产公司合作拿地扩充土地储备。

豪赌亏损商业项目?

今年9月末,珠江实业作出一个决定,宣布向广州市穗芳鸿华科技发展有限公司(以下简称穗芳鸿华)投资7亿元。交易完成后,上市公司持有穗芳鸿华49%股权。但是,穗芳鸿华背负巨额负债,其主要资产是东莞星玺广场部分商铺。

星玺广场早在1993年前后便建成,但建成后运营不利。期间,有诸多资本尝试进驻,但始终没能在这个项目上取得成功。财务数据显示,穗芳鸿华近年来亏损连连。不过,这样一个公司,却在此次交易中获得珠江实业巨资投入,并得到了较高的估值溢价。

目前,珠江实业这项投资也已经获得临时股东大会通过。

根据珠江实业9月21日发布的公告,上市公司拟通过股权加债权的方式,对穗芳鸿华进行投资。

公告显示,穗芳鸿华成立于1994年,注册资本为1亿元,广州中侨公司是穗芳鸿华原唯一股东。截至今年2月28日,穗芳鸿华的资产总额为4.11亿元,负债总额为5.66亿元,净资产为-1.55亿元。

虽然穗芳鸿华已经处于资不抵债的境况,但仍获得了评估公司的高溢价估值。根据银信资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》,穗芳鸿华股东全部权益在评估基准日2017年2月28日的市场价值为4.75亿元,增值额超过6亿元。

此次交易,珠江实业总投资额为7亿元,仅获得穗芳鸿华49%股权,控股权(51%股权)仍在广州中侨公司手中。但在董事会中,珠江实业却又获得了多数席位,并可委派董事长。根据安排,珠江实业投资的7亿元中,包括注册资本增资款9607.85万元,资本公积金3.38亿元,债权投资款2.66亿元。其中,债权投资采取固定回报收益,年利率为12%,按季度支付。

根据珠江实业公告的情况来看,穗芳鸿华的经营似乎也不太理想。

2017年1~6月,穗芳鸿华的营业收入为109.3万元,净利润为亏损2806.33万元。2016年,穗芳鸿华营业收入为211.66万元,净利润为亏损1.2亿元。再往前追溯,穗芳鸿华2015年业绩也不太好,其实现营业收入208.19万元,利润总额为亏损2179万元。

公开资料显示,穗芳鸿华主要业务为房地产出租经营。公司主要资产为星玺广场的商铺共计817间及室内车库1间。其中商铺建筑面积共计5.31万平方米,室内车库位建筑面积合计6567.35平方米。

对于穗芳鸿华评估值出现较大溢价的情况,评估公司称主要来源于固定资产增值,随着城市化的快速发展,房地产市场交易活跃,价格涨幅较大,导致房地产出现增值。

星玺广场位于东莞市东城区东城路388号东城中心A1区裙楼,是一栋三层商业楼。该项目共有商铺2249间。其中,穗芳鸿华持有817间商铺及室内车库1间之外,其余1431商铺为其他小业主持有。星玺广场总投资额为3.5亿元,总建筑面积9.5万平方米。

星玺广场原名为东城中心裙楼,1993年建成后被“丢空”多年。据《南方都市报》报道,2011年,一家名为香港骏誉投资的公司耗资数亿元将其收购,并正式命名为星玺广场。该投资商甚至表示按照“奢华高端购物中心”的标准,把星玺广场打造成为“中国首个拉斯维加斯式极乐观光购物中心”。记者注意到,2011年8月,星玺广场曾隆重举办了全球招商会,甚至请来了古天乐坐镇支持。

“改头换面”的星玺广场在当时也的确曾引来较高的关注度。2013年10月,全国大型零售企业华联综超高调进驻。然而,仅仅数月后,华联综超便关门歇业。据《南方都市报》当时采访超市相关负责人称,歇业原因在于开业后人流太少,一直亏本经营。另据《南方都市报》2014年2月报道,原先进驻星玺广场的百余商家基本撤出,多数商铺处于关门状态,只有部分低端服装店零星开业。上市公司海印股份(000861,SZ)也曾拟涉足,但此后其与穗芳鸿华的合作却并没能愉快地进行下去,双方甚至对簿公堂。

除了人气不旺陷入停业外,星玺广场项目曾经陷入多起纠纷。

其中,有一起是穗芳鸿华与海印股份的定金合同纠纷。根据海印股份的公告,该纠纷起因于2013年8月,当时穗芳鸿华与海印股份签订《星玺商业广场项目合作框架协议》,海印股份拟租下穗芳鸿华旗下东莞星玺商业广场B区1~3层物业。海印股份在签订协议后,如约支付1000万元定金给广州穗芳鸿华。但穗芳鸿华收到定金后未履行签订租赁合同的义务,构成事实违约。

根据协议约定,穗芳鸿华除退回定金人民币1000万元外,还须向海印股份另行支付违约金人民币1000万元及其逾期付款的利息。后来,海印股份将广州穗芳鸿华诉上法庭。最终,该官司以海印股份胜诉收场,广州穗芳鸿华被判决向海印股份支付双倍定金差额1000万元。

对于这样一个有历史问题的项目,珠江实业是如何考虑的?

在公告中,珠江实业表示,星玺广场为已建成商业地产项目,成功投资此项目有利于优化公司持有资产结构,博取物业资产升值空间,未来可获得较稳定的租赁现金流收入,同时可通过此项目作为融资平台。

根据评估报告书称,截至2月28日,整个星玺广场处于招商阶段,仅星玺广场临街商铺1383号、临街商铺1403号已出租,其余商铺处于空置状态。但珠江实业似乎愿意给星玺广场一些“翻身”的时间。

在此次交易中,珠江实业与广州中侨公司约定,星玺广场项目未能在2018年10月之前开业,或截至2020年3月份自持商铺及返租商铺的合计出租率未达80%;项目开业前三年,年均出租回报率未达到7%,上市公司有权单方选择退出穗芳鸿华。

10月11日珠江实业的公告显示,珠江实业拟投资穗芳鸿华的议案已经获得公司临时股东大会的通过。此次股东大会上,在持股5%以下的中小股东中,也有部分投资者对该投资议案投反对票,反对票占比为7.1%。

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