万达资本布局初露端倪 万达商业回归A股步伐或将加快

核心提示:继出售13个文旅项目和77个酒店项目之后,万达的又一次重要资本运作,也是万达将轻资产项目注入上市平台的一次尝试。
21世纪经济报道 

尽管刚刚经历了一笔“世纪出售”,但万达对旗下资产的梳理,似乎才刚刚开始。

8月9日晚间,万达酒店发展(00169.HK)发布公告称,万达集团旗下两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团,将注入香港上市公司万达酒店发展,分别作价7.5亿和63亿人民币。万达酒店发展则将旗下4个项目公司的部分股权,售予万达商业。

这是继出售13个文旅项目和77个酒店项目之后,万达的又一次重要资本运作,也是万达将轻资产项目注入上市平台的一次尝试。

8月10日,万达酒店发展收盘报1.390港元,相比前一交易日收盘价上涨约20%。

分析人士指出,经此调整,万达酒店发展将成为以轻资产为主的上市平台,其对于文旅、酒店等业务的发展能起到较好的支撑。与此同时,经过出售和剥离后,万达商业回归A股的步伐或将加快。

所谓重资产是以往万达商业地产的运作模式,主要体现为大量资金投入、大比例持股,以及从融资、规划到建设、运营全链条操作。但由于该模式资金占用量大、不利于迅速扩张等因素,万达商业从2015年开始宣布启动轻资产战略,并在万达广场项目中实施。

如今,万达广场的轻资产战略分为两类:一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场;另一类是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场,净租金收入3:7分成(万达占三成)。这种模式不会占用大量资金,且更有利于品牌输出。

搭建“轻资产”上市平台

此次资产梳理,与万达此前的并购案有着密切的逻辑关系。

7月19日,万达商业以637.5亿元的代价,将13个文旅项目91%的股权,77家城市酒店的全部股权,分别售予融创和富力。但作为“轻资产”战略的一部分,13个文旅项目仍使用“万达文化旅游城”品牌,并由万达文化集团旗下的万达文化旅游创意集团有限公司(即“万达文旅”)负责运营管理。

此次注入到上市平台的万达文旅,就是上述公司。按照公告,63亿元人民币的代价,可以由现金、发行股份或可换股债券的任一方式清偿。

酒店资产在出售后,并无相应的“代管”条款,但万达酒店管理(香港)有限公司(即“万达酒管”)仍然是中国本土最大的高级酒店管理公司之一,并管理着万达旗下的数十家酒店。该公司归属于万达商业集团旗下。

在此次交易中,这部分资产作价7.5亿元人民币。

此次交易的另一项内容在于,万达酒店发展将旗下四个项目公司的部分股权,售予万达商业。包括桂林项目公司51%的股权、伦敦项目公司60%的股权、芝加哥项目公司60%的股权、悉尼及黄金海岸项目公司60%的股权。

此次交易后,万达酒店发展旗下的资产迅速“变轻”。尤其考虑到已经将马德里项目出售,此次交易后,该上市平台上将剩下上述四个项目的剩余股权,以及福州恒力城项目的全部股权,以及两个轻资产公司。

万达文旅和万达酒管是万达旗下最重要的轻资产公司。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,此次注入上市平台进一步明确了其战略地位。

万达方面也强调,该交易完成后,万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位。

严跃进还表示,减少重资产、注入轻资产后,万达酒店发展也将成为万达轻资产业务的主要上市平台。

或有助于万达商业回归A股

万达酒店发展的前身是2002年在港上市的“恒力商业地产”,2013年6月,万达商业通过收购成为其控股股东,2014年10月更名为万达酒店发展。随后,万达酒店发展逐渐成为万达进行海外并购的主要平台。

万达商业曾于2014年12月在港交所上市,但在2016年9月完成私有化。如今,万达酒店发展已是万达旗下唯一的海外上市平台。

将轻资产业务注入这一平台,万达有着十分缜密的考量。

一直以来,港股对重资产房企的估值普遍不高,如万达商业在港上市期间,PE一直不超过10,且股价大部分时间里低于发行价。但轻资产公司(包括轻重结合的房企)因业绩稳定,并能带来稳定的现金流,其市盈率相对较高,可达20多倍。

因此,从市值管理的角度看,注入香港上市平台,显然更有利于轻资产业务的估值。从这部分业务的发展看,香港上市平台更有利于实现国际化运营,这也与万达建立国际化公司的战略目标相符。

此次业务布局,还将对万达商业回归A股产生连带影响。

根据万达商业于2015年9月报送的招股书,拟上市的资产包中,以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)、文旅三类项目为主。在将大部分酒店、文旅项目售出,将酒店管理业务剥离之后,资产包中将以商场业务为主。这部分商场业务主要是万达的第三代产品——万达广场。

万达商业旗下共有200多座万达广场,尽管2016年以后的万达广场多以轻资产的形式来运作,但目前这部分资产仍是“轻重结合”的状态。

由于万达广场运营更为成熟,并能够轻松实现单个项目的资金平衡,其资产质量明显优于文旅和酒店项目。因此多数分析人士认为,经过两次出售和剥离,万达商业将更容易在A股上市。

目前,万达集团旗下共有商业、文化、网络、金融、大健康五大集团。若万达商业能顺利回A,商业集团旗下将坐拥A股和港股两个上市平台。文化集团旗下则拥有A股上市公司万达电影(52.040,0.00, 0.00%)(002739.SZ)。金融集团和网络集团也传出过准备上市的消息。

在万达实施多元化的同时,其对资本市场的布局思路已初现端倪。分析人士认为,在推动商业地产转型的同时,谋求各项业务均衡发展,并最大限度地利用国内外上市平台,将是万达的长远目标所在。

数据显示,2016年万达集团实现营业收入2549.8亿元。其中商业集团收入1430.2亿元,文化集团收入641.1亿元,金融集团收入213.5亿元,网络集团收入41.9亿元,分别占比56.1%、25.1%、8.4%和1.6%。其余为百货和其他收入。


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