楼市政策转向 地产股成机构投资规避对象

核心提示:近日,上证所明确房企发债门槛及进行分类监管,给疯狂的房市浇了一盆凉水。有机构人士认为,交易所的监管动作代表...

近日,上证所明确房企发债门槛及进行分类监管,给疯狂的房市浇了一盆凉水。

有机构人士认为,交易所的监管动作代表了高层的态度,意味着楼市政策已经转向。

“股市看的是预期,而现在的股价里可能已经包含了未来房价变动的预期。另外,房价涨势过快,往往带来严格的调控政策,使得二级市场对于地产股的未来表现有所担忧。”对此,海富通国策导向基金经理施敏佳对21世纪经济报道记者表示。

从各地楼市表现来看,当前地产疯狂已从一线城市蔓延至二、三线城市。近期,南京 4 天土拍共 20 宗地块达到最高限价进入摇号环节,要求现房销售,南昌单价地王、苏州区域单价地王、东莞总价单价地王均被刷新。当天,限购后的杭州楼市也曝出疯狂一幕,抢房人群竟然冲垮了一个酒店大门。

广东雪球投资董事长李昌民则直言,“地产板块只适合短期的炒作,中长期并没有投资的逻辑,我们更侧重于从业绩稳定增长的绩优行业来筛选,例如食品饮料(自2014年底以来业绩好转,随着物价上涨以及消费升级仍会有不错的增长)、医药化学(从2013年底以来业绩增速持续向好,2016年2季度净利润同比为23.3%)等。”

李昌民进一步表示,“按照这个筛选思路,产品不会去配置地产个股,我们甚至认为,待楼市泡沫破裂后,股市有可能会迎来中级别或大行情的底部拐点。”

补涨倒逼政策调控

对此,李昌民对21世纪经济报道记者表示,当下全国商品房成交环比呈现上升,表现出来的就是淡季成交并不淡,市场的交投较为活跃,房价自然下不来。  

从政策方面来看,各城市政策持续分化,其中热点城市调控政策继续加码,武汉、苏州和南京出台差别化信贷政策;另外信贷收紧,二线城市出现限购的迹象,目前房价上涨效应逐步蔓延至中西部中心城市,中西部省会城市房价有补涨效应,不排除这些城市未来出台调控政策。

 “通过草根调研,我们看到一线城市房企拿地比较困难,虽然今明两年的项目已锁定,但此后房地产企业的发展受到了拿地的限制。我们看到一些大的房企仍在拍地扩张,而一些小房企已开始转型。” 施敏佳称,“观察去化情况,一般考察商品房的去库存周期,新开工面积等。如果商品房的去库存周期在6个月以内,一般来说短期内供给较为紧张。”

统计数据显示,8 月份,全国 64 个城市新建商品住宅价格环比上涨,二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅继续扩大,厦门、合肥、南京领涨全国。

从一手房去化时间来看,上海一手去化时间已从2014年年中的8个月快速下降至3.6 个月;杭州一手房去化时间也2014年上半年25个月激降至5.5 个月。同样,苏州一手房去化时间也从2014年中13个月快速下降至5.3 个月;惠州一手住宅去化时间从2014年中12个月降至5.1 个月。

好买基金研究中心研究员雷昕认为,近期一二线城市房价的上涨主要是两点原因:货币效应的推动以及限购政策下的情绪反抽。但基于人口红利和迁徙的房地产大周期已经过去,年初和近期的房市波动更多的可以由小周期解释。

地产股机构参与度低

施敏佳表示,“目前,影响地产股走势的主要因素是险资举牌,需要继续密切关注相关动向。我们目前对于地产股的关注度是中性偏低的。”

雷昕也指出,从基金调研的情况反馈来看,基金经理多把今年的房地产板块机会归为博弈机会,少有大举参与,更多以事件性操作参与。

不过,雷昕认为,房地产板块作为维稳中国经济的大权重,在改革的过程中其上游建筑建材板块以及下游的房产销售和产业孵化板块值得投资者注意,前者是PPP的主力军,后者符合当前消费升级的大环境。雷昕称,房价的变化和投机机会可以通过关注新开工率、租售比以及人口迁徙情况来跟踪。 

此外,李昌民还称,房地产需求的持续增长短期会带动水泥、玻璃行业的改善,今年前8月水泥和玻璃的产量出现小幅的同比增长,后续水泥和玻璃价格的走势仍将取决于供给端的变化和下游房地产的需求变化。

此外,政府也进行积极推动,通过各大水泥集团的联合重组,有效推动化解水泥过剩产能。地产去库存加速有望带动后续投资和新开工回升,地产后周期装饰产业预计受益。这一点从险资增持的标的来看也表明其对装饰产业链的看好。  

融通基金策略分析师刘安坤则称,当前从大类资产的配置角度看,债券市场经过去年7月以来的持续走牛、地产疯狂也从一线蔓延至三线、大宗商品也在补库存周期下持续上涨,债市面临货币宽松的边际减缓和经济暂稳、地产亦面临各地的调控措施。

因此,从国内大类资产性价比看,股市或引来潜在资金(产业资本、保险资金)的博弈。其中,高股息资产是低风险偏好资金如保险和养老资金配置股市的首要选择,此类资产包括高速公路、机场、地产银行。

(编辑:朱益民)