路劲42.5亿上海郊环外新地王 将与南通三建合作?

核心提示:相比今年3月拍下的地块,路劲此次每平方米土地约多花费了6000元,该地块未来售价3.2万元/平方米才能保本。而上海郊环外的房价自1月以来涨了16.8%,从17747元/平方米涨到了20737元/平方米。

8月24日,松江区小昆山镇SJS40001单元23-01、24-01号地块被路劲42.5亿元拿下,溢价158%,楼板价20934 元/平方米,成为郊环外小昆山镇新单价地王。随后21世纪经济报道记者从知情人士处获悉,路劲将与来自海门的江苏南通三建集团股份有限公司(838583,简称南通三建)合作新地王,此消息尚未经双方确认。南通三建刚于7月底在新三板挂牌上市。

相比今年3月该区域的一块宅地拍卖上,路劲与绿地展开角力最终以119%溢价率获胜,此次每平方米约多花费6000元,斩获巨无霸地块。与此同时,该地也打破了小昆山镇的土地历史出让记录,将区域内土地价格提升到一个新高度,未来,由小昆山镇所表征的郊环外新建商品住宅价格将再度被刷新。

一锤定音,8月上海郊环外新建商品住宅价格已破2万元/平方米。

一名业内人士略夸张地表示,嘉定松江青浦的普通住宅已站上300万(元/套)门槛。这对于外地在上海打拼的外地单身人士而言,或许意味着更难以获得平等购房的机会了。

从上海链家研究院提供的2016年以来各环线新建住宅单月成交均价来看,截至8月24日,上海郊环外的房价自1月以来涨了16.8%,从17747元/平方米涨到了20737元/平方米。更罔论涨幅最快的中外环,8个月来房价涨了27.4%。

以上述位于交环外的新晋地王来看,地块总出让面积为121956.8平方米,总建筑面积为203019.35平方米,容积率为1.5。地块位于小昆山镇,隶属于上海市松江区,位于松江中心城区的西北部,小昆山镇位于上海松江中心城区的西北部,距上海人民广场38公里,东临G1501绕城高速,南近沪杭铁路,西靠泖湖,北与青浦沈巷镇接壤。2007年7月,上海市人民政府正式发文同意恢复小昆山镇行政建制,同年上报国家发改委将小昆山镇为小城镇试点镇。2008年3月份,小昆山镇被列为全国第二批小城镇发展改革试点镇。

值得一提的是,7月份上述地王刚挂牌的时候,一些二手房屋中介后台还可见在售房源,而就在地块拍卖阶段,已经没有可带看房源了。“近期这个区域关注度还是上去了。”一名当地中介人士在电话里对21世纪经济报道记者说。

小昆山镇近年仅有3块土地交易,其中,松江区小昆山镇SJS40001单元13-06号地块及松江区小昆山镇工业区DK-12-003号地块分别为商业及工业用地,二者均为底价成交,而今年3月份路劲竞得松江区小昆山镇SJS40001单元21-06号地块,这块居住用地拍出了14285元/平方米的楼板价,溢价率高达119.20%。上海链家市场研究部高级分析师钱宁罗分析指出,今年以来,小昆山镇所在的松江新城西区板块新建商品住宅价格出现了大幅上涨,2016年1月,区域内新建商品住宅成交均价为35931元/平方米,而8月截至目前,则已飙升至40457元/平方米。而此次出让的小昆山镇地块虽然位于郊环外,但目前松江新城整体的价格高涨势必带来刚需客户的外溢,而小昆山镇目前并没有新房在售,而区域内的二手项目也不多,主要包括玉昆小区、西园新村等,单价在万元每平左右。

值得注意的是23-01号商业地块曾在今年2月出让,100%的自持要求下使得该地流拍,如今这幅商业地块和24-01地块一起打包出让,并且商业自持要求也降低到了8成的要求。钱宁罗指出,3月份本无人参拍的小昆山23-01商业地块这次搬了隔壁的24-01宅地做救兵,两块地合计出让面积超过12万方,是8月份上海出让面积最大也是起拍楼板价最低的涉宅类地块。因此,不难理解参与竞拍的房企达到了10家之多,包括融信、绿地、吉宝、龙湖、红星、路劲、碧桂园、宝龙、万科、富迪均成为土拍现场座上客。

上海中原市场研究部资深研究经理龚敏表示,这是路劲在松江小昆山2次拿地,此前是今年3月路劲8亿夺得周边21-06地块,溢价119%,楼板价14285元/平方米。此次拿下的地价比前一次上涨了近5成,但鉴于此前先对稍低的地价,集中开发有利于降低成本。

松江小昆山地区目前无商品房可售,此前出让以动迁房为主,路劲不遗余力的高价拿地与其土地储备也有关,去年在一级土地市场只有拿下过1幅土地,而今年截至到7月份也只有一共摘下 3幅,所以整体来看土地储备明显不足。

从业绩来看,路劲今年前7个月的销售金额为91.99亿元,同比增长8成。地王丛生的市场环境,土地储备不足和销售业绩增长三方面决定了路劲高价拿地,目前松江新城的房价在3万元/平方米左右,小昆山无新房可售是优势,但公共交通相对不是很便捷也是问题所在,以目前楼板价来看2万元/平方米也不算贵的离谱,但地块要求商业自持8成以及住宅自持15%,如果按照可售面积来算的话,土地的净地价达3.69万元/平方米,对房企而言开发资金要求是一大考验。

上海中原地产市场分析师卢文曦则认为,这幅地块的技术限制还是挺多的,除了常规要求比如5%配套房等等,小户型比例为70%。而且商业地块有自持要求,并且对土地首付款支付提高到50%,减少房企对杠杆的应用。因此开发难度比今年3月出让的小昆山地块要高一些。从楼板价推算,路劲未来销售价格在3.2万元/平方米以上才能保本,而周边二手房单价也就1-1.1万元 /平方米左右。

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数据来源:上海链家研究院

(编辑:陆宇)