融信32亿夺新江湾城地王,近七年涨幅平稳配套待完善

核心提示:融信的拿地策略与其背后金融集团的支持密不可分,欧式投资在嫁接福建资本与福建开发商之间的桥梁作用上地位微妙,亦在正荣、融信的高调扩张中扮演了极其重要的角色。

资本与地王的关系正在上海土拍市场演绎不一样的传说。7月29日上午,上海新江湾城G-10地块N091101单元A4-01(B3)地块被融信以31.55亿元拿下,楼板价52840元/平方米,溢价率51%。

一名资深业内人士指出,融信的拿地策略与其背后的金融集团支持密不可分。在福建地产及资本圈,欧式三兄弟颇为有名,他们分别为正荣集团董事长欧宗荣、融信集团董事长欧宗洪、以及福建当地知名财团欧式投资集团掌门人欧宗金。欧式投资在嫁接福建资本与福建开发商之间的桥梁作用上地位微妙。在正荣、融信的高调扩张中扮演了极其重要的角色。

上海是融信战略布局的重点,这与其兄弟公司正荣集团于2016年成立福州、上海双总部可见一斑。这两家公司互为竞争,随着正荣加大上海区域投资力度,作为兄弟公司的融信自然也不甘示弱。

且不谈融信地王未来保本价格有多高,2015年信达、泰禾拿下的地王已然瞬间解套。2015年11月,信达以72.99亿元拿下新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块,随后在2016年1月宣布与泰禾合作开发,该幅地块楼板价为49152元/平方米。

翻阅出让文件不难看出,新晋地王的技术指标限制非常苛刻。这或许导致竞拍人数大幅减少,只有7家,分别是融信、龙湖、山东黄金、融创、保利置业+东原联合体、新城、泰禾。

地块技术上最为苛刻的就是保障房配比要达到25%,是有史以来保障房建造最多的一块地,此前土拍指标中多数是5%。此外,中小户型保障房比例将达到80%,也大幅提高房企的建设难度。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,新江湾城在售项目基本迈入“豪宅”阶层,比如“中建府邸”、“盛世豪园”等成交均价在6.4万元/平方米左右,一些别墅产品价格则高达7-8万元/平方米。从楼板价推算,保本价至少8万元/平方米以上,如果扣除配套房部分,未来售价则至少10万元/平方米以上。另外,虽然现在进入“改善”消费阶段,但区域内选择余地还是不少。新江湾城板块去化周期8.8个月,虽然偏紧,但未达到奇货可居的程度,未来销售还是有一定压力。

上海中原市场研究部资深研究龚敏则表示,地块并不是属于新江湾城的最佳位置,且面积不大,总建面积不到6万平方米。

龚敏指出,尽管地块溢价率不高,但地价高得惊人,净地价达9万元/平方米,如果按照净地价来预估房价,新江湾城地区未来售价达13万元/平方米以上,而目前周边二手房价多在6.5-7万元/平方米左右,看似压力较大,不过地块以中小户型为主,假设按照90平方米计算,总价在1200万左右,如果面积更小,总价可控制在1000万左右。从中原二手门店调研的数据来看,新江城板块房龄不长的次新房房型面积都偏大,二房在120平方米以上,三房160平方米以上,受大面积影响,二手房均价在6.5-7万元/平方米。新江湾板块客户对总价的需求在1000-1200万元之间,所以看似高地价高风险,但仍有机遇。

据搜狐焦点网统计,新江湾城2010年均价已经是40722元/平方米,2011年限购后房价出现大幅回落,之后几年出现稳中有涨态势,到2015年涨至46962元/平方米。就在信达夺得地王后,区域房价继续跟涨,2016年至7月29日,新江湾板块均价已超5.5万/平方米,七年以来累计涨幅约37%,平均每年涨幅仅5%。

而一个事实是,新江湾城是一个鸡肋一般的市场,由于环保污染、加上区域发展模式上忽略商业配套发展,新江湾城二手房销售一直不景气,尽管截至目前,新江湾城新房库存不足600套。房价却并未出现跟地价有同步涨势,甚至出现滞涨。近几年新江湾城一手市场也几乎没有项目入市,仅在2015年上半年有3个项目入市,包括盛世御珑湾、嘉誉湾、上和园,之后就出现了断供。

(编辑:骆轶琪)