钟伟:中国楼市3年涨,5年平,10年落

核心提示:钟伟在博鳌房地产论坛表示,中国楼市可以归纳为3年涨,5年平,10年落。目前我国的货币环境喜忧参半,更低的利率是在...

钟伟在博鳌房地产论坛表示,中国楼市可以归纳为3年涨,5年平,10年落。目前我国的货币环境喜忧参半,更低的利率是在所难免的。地王频现今非昔比,多看少动为宜。目前地王可能只是小,短散,快的表面繁荣,现在的地王已不是08年的地王了。

以下为演讲全文:

钟伟:大家好!

让我们看一下过去16年地产开发商在做什么,以及现在做什么。如果是10年前的开发商,他们今天仍然做买地盖楼?地产行业日益多元化更加的精彩,恪守传统的拿地盖楼的地产商是越来越少见,而且他们并不代表中国的未来。

我想大家汇报一个回顾,三个背景,八个趋势

“一个回顾”,中国房地产的趋势可以概括成什么?我概括成:3年涨,5年平,10年落。为什么未来三、四年房地产市场仍然是比较好?原因在于去库存远远没有结束。市场的总体是好的,结构也呈现回落。中国房地产市场销售比较热,投资冰冷,一、二线城市比较热,三、四线城市非住宅不太好。

去年我们提醒大家注意3个新的变化,一个是互联网思维的冲击,第二个是一二手房联动冲击,第三个是海外机遇。重要的不是商业模式,重要的是你有什么实现商业模式接地气的技术手段?如果不能把商业模式改造成可以接地气、强有力的技术支撑的盈利模式是不行的。互联网已经过了估值取胜的时代,因此互联网企业说估值很好,目前不盈利仅仅是战略性亏损的企业没有前途。

万科可能并不能代表中国房地产的未来,未来的一段时间,我们可以看到,一些原来不被人所关注的,甚至不务正业的,甚至在行业地位不高的企业,他们是中国未来千亿级的房地产企业,比如说链家,它原来是一个中介公司。中国进入新常态之后,中国经济调整,明显滞后于欧美过程,所以海外地产的回报率和安全性,相比较中国内地的房地产,体现出越来越强的优越性,不要恐惧海外市场语言、环境不通,没有关系,带着钱去,买买买,这是正确的。

我们再来看理解房地产的三个背景:负利率来了。

第一,复苏疲弱,贫富悬殊。马克斯说“任何经济危机都是生产力对劳动者购买力的相对过剩的危机”,而次贷危机以来,全球经济增长疲弱;贫富悬殊是英国脱欧和特朗普现象的根源,精英在关注互联网,金融人工智能;穷人在关心小时候最低工资养老保障和住房。

第二,货币放水,负利率蔓延。钱印得越来越多,8年的时间,我们印出了100万亿。这带来贫穷感和焦虑感,奢侈消费全球退潮,零利率之后还有负利率,通缩悲观中拯救欠钱者的尝试。以前不敢加杠杆,现在应该加杠杆,因为钱不值钱,以前一旦去海外借钱有外地的负债,现在不行了。比如说日本,你们你过去3年在日本投资过地产的话,每年的回报,也能够达到2倍数,三年下来,你已经回收本金至少30%。如果你以内保外贷的方式,你在海外真实的融资成本是国内外的利差,再加上人民币的贬值程度。中国房地产企业在海外投资已经是负利率的状态。

第三,资产泡沫化,楼市火爆。美国股市,债市和楼市可能在经历仅次于新经济的大牛市。从2012年至今,全球楼市持续升温,大都市平均升幅约在40%;中国股市债市波动巨大,楼市回升较全球更迟,地产泡沫或地产金融泡沫是全球性的。中国北上广深也好,或者是四大二线城市也好,房价的上涨在国际范围内,并不受关注。

八个趋势:市场如何走,我们如何做?

首先,中国不会跌入陷井,楼市也不会崩盘。楼市最有可能软着陆,东亚病无中等收入陷井,中国经济的未来图景类似日韩,房地产行业根本不存在产能的问题,产能是建筑施工行业的事,由于土地价格、建安成本不像印钱一样的印出来,所以楼市去库存本身,也没有区产能的痛苦,房地产行业的资金汇报和安全性还是最好的。

其次,楼市在抵御通缩,也有可能抵御通胀。让收入增长战胜债务增长,过去四年弱增长和通缩阴影,全球房价迅疾上升,未来若经济回升和通胀是能够抵御的。

第三,库存去化艰难,涉房政策不会冒险。去库存是既定方略,库存去化可能需要3—4年,且区域严重分化,让我们暂时忘记不现实的房产税,同时考虑交易环节税费、个税、遗产税。

第四,货币环境喜忧参半,更低利率难免。M2增速10%是大考,中国央行以数量宽松为辅,低利率为主,人民币名义汇率走上波动中的环贬值之路,低利率利于楼市,贬值+M2增速于楼市。中国经济规模只有美国的一半,但是我们的货币发行率是美国的两倍。

第五,地王频现。先看去化后看地,次贷危机前后中国房企引领的地王现象穷迥然不同,目前地王可能只是小、短、散,快的表现繁荣,同时有政府保障和去化保障的地王才可靠。

第六,莫学万科关注万达,认真研习链家。不要被我过去的成功搬到,万科现象属于过去,万达进化未停滞,谁是新的千亿级别房企?为什么这个行业出现了这样的变化?是在分化中产生的地产企业的巨大优势,比如说线上线下整合的优势,比如新房和二手房同步的优势,比如说客户黏性的优势。

第七,贫富分化鸿沟越深,楼市上涨越险。北长广深的年轻人,谁能够挣或者存15—30万块钱?如果年轻人每年的年轻人的收入赶不上房价,只能问父母要钱,所以只有少数的年轻人能够买得起。至于新开发的房子和这个城市的普通价值没有什么关系,因为新的地王未来带来的房子必然是豪宅。收入分配本身限制房地产价格的上涨,而房地产价格的上涨一定会加深这个行业的矛盾。

第八,楼市海淘风潮难挡,套利套汇避险。我们应该静下心想,增加海外的开发可能性,或者是海外物业持有的可能性,在过去3年,中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰,只包括业主零散投资的资金规模,大约在2千亿左右,其中主体1200多亿是流向美国。如果我们能够看到人民币越来越低的利率是大趋势,如果我们能够看到人民币贬值是不可避免的趋势的话,我们一定要考虑安全性。这也是否定房地产行业的多元化,所以地产行业会越来越分化和精彩。

总体上,中国所面临的3个背景和8个趋势,决定了我们需要把地球抱回家,看一看地球,用全球眼光进行再配制。在过去4年,中国房地产市场并不是全球最快的时候,而在未来也同样不是,谢谢各位。

(编辑:梁宇芳)