潘利群:如何贯彻供给侧改革

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首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群先生作 “宏观经济与地产行业发展趋势”主题演讲。

演讲实录:

尊敬的各位嘉宾、媒体朋友们,大家上午好!

有机会和大家分享对供给侧结构性改革的初步考虑,非常荣幸。

2015年全国商品房均价再创新高。今年上半年,全国房价又上了新台阶,这超过了行业内外人士的预期。最近几年来,无论房价的涨跌,市场上总有悲观的声音,悲观主要源于对中国持续增长的担忧,包括劳动力供给减少,投资违约度下降,技术创新乏力,国际市场萎缩等等。这些支撑过去高增长的动力,正在减弱。但是房地产行业的实际境况如何?它的动力源泉在哪里?供给侧改革提供了较好的分析角度。

今天,我想分3个部分,第一个是走进供给侧,第二个是审视供给侧改革,最后谈供给侧改革的目标。

走进供给侧,过去二、三十年中国房地产一直上坡,尤其是近些年走坡上行。有人说崩盘,但是按照经济规律,一个峰值之后存在多种可能性。上世纪90年代美国房地产市场一直平缓运行,20世纪初登上高峰。也可以是2008年的美国,2009年房价跌入低谷。2008年之后的英国市场,短暂调整之后,2012年又重回历史新高。这些案例支撑了客观的视角。

对于我国而言,之所以悲哀,是因为根据日本的经验,比如制造业外迁,人口增长缓慢,老龄化快速提升,可是问题的深度大不相同。以人口为例,中国放开二胎以后,中国人口将达到15亿,与相等相比,将增加1.3亿人口。与发达国家相比,中国的问题还是要从中国国庆入手,日本房地产崩盘时,GDP排全球第一,中国至今还处于世界的平均水平。

过去中国房地产的繁荣是中国经济快速发展的成果,如今中国房地产市场告别了暴力,维持了健康的发展。在任何国家的任何时期,房地产都是一股重要的经济力量,它的作用,有些时候会夸大。我们要有一定的认识,有了认识我们才能在大周期中保持定力,认清现状,进而分析问题和解决问题。

中国现在的发展主题就是供给侧改变,如果大家拿不出更好的策略,就应当对这场改革充满期待。长期侧重中房地产地产,供给更多时候是平衡在教科书上,它不是大众的社会化的,所以谈论供给侧改革,首先要从供给说起来,说早供给就不能忽略需求,需求管理是目标导向,是为了实现经济社会指标需要调动多少资源,强调量的增大,供给管理是问题导向,是在完成社会经济指标苦难,资源配置失衡时,如何使用资源效率,重在质的提升。

虚线左边是新的改革创新,决定了中国和发达国家之间竞争力的差距有多大。右边是传统的区域,兼容新旧。国家提出了去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短版5大任务,任务之首是去产能。产能是已经投入的生产能力,库存是已经完结的生产过程,他们都无法从根本上改变存在的形态。新增的资源也无法更高效的利用。在理解上应当调换顺序,先有补短版、降成本,然后才是去产能、去杠杆、去库存。

2015年中国进口了1.43亿美元的高端制造业,这1.43万亿是工业补短版,可以扩大有效投资,优化供给结构,在补短版的过程中化解产能,降低杠杆,减少库存。

第二个方面,审视供给侧改革,不能孤立认识每一场改革,当下改革的大局是我们不能忽视的任务。

首先,文化。文化是供给侧改革的精髓,我们不是缺少文化,而是没有把文化放在应有的位置,1982年中国通过第一批历史文化名称,这个名单我们是否看得比较陌生?5千多年发展孕育的文化,这些历史文化名城都建设不好,城市的国际竞争力如何提升?国家的文化自信如何建立?

其次,科技;科技是供给侧改革的根基,科技实力是经济实力的重要保障,以美国为代表的世界主要经济题,在2008年危机之后,提出了重振制造业的科技之路,美国最大的教训是去金融化,回归制造业,发达国家回归制造业是实质所需。房地产企业要在竞争格局里面找准定位,赢得市场,供给侧改革是很好的机遇,这也是我们转型的时期。

我们要认清中国房地产市场主要特征:第一,土地价格高,开发成本居高不下;第二,城市与行业集中度越来越高;第三,城市建筑总量较大,总体平衡,结构不均衡。

以上3个特征是对行业现状的判断,基于这些判断,我们才能够明确供给侧改革的着力点。

第一,中国房地产市场逐渐进入二手房主导时代。中国重点城市新旧成交比在1:1:4之间;发达国家普通维持在1:8:10之间。

第二,中国居民收入差距较大。中国城镇人口收入前20%是后20%的6倍,全国总人口前20%收入是后20%的19倍。如果保障房问题不解决,2亿农民工就很难进城。

第三,中国人居改善的需求是持续的、长久的。以美国、日本的住宅市场为参照,中国房地产市场的实质性成长空间依然很大。

第四,中国住房总量巨大,区域结构性过剩与有效供给不足并存。中国城镇总体套户比处于1:1若平衡状态,区域之间以及城市不同区位之间不平衡。

第五,解决“城市病”问题,中国将迎来新一期建设热潮。每年投资超过万亿的国家工程包括智慧城市、海绵城市、轨道交通、控制水土壤治理等。

第六,中国城市边界已经接近极限。中国人均建设用地130平米,高于发达国家84平米与世界平均水平83平米。

这些现象都被行业现有的发展模式和指导思想提出了挑战。

第三部分,“镀金时代”。

首先,供给侧改革的第一步是合作。行业不断扩展合作的领域,与各类金融机构携手创新,广泛涉足各个行业。物业管理、商业运营、养老服务、协作办公等等领域和其他的企业进行合作,我们相信合作与最大相比最大的特征是出发联盟。未来面对高投入、高风险,我们主张共享、互相成就的原则。

其次,中国城市需要新的发展模式,哪个城市掌握模式,哪个城市就掌握未来。

第三,房地产行业的顶层设计,城市管理。提高经济结构、多样性水平,同时确保核心城市的用地需求。

如果房地产行业本身是金,供给侧改革就是造金的工艺。在现时代,中国房地产市场的新趋势是向好的,这需要企业怀着情怀和责任心与城市同呼吸,以城市的复兴为己任。

谢谢大家。