聂梅生:房地产依旧是地方经济的支柱

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全联房地产商会创会会长聂梅生女士为我们带来 “主题演讲:宏观经济与地产行业发展趋势”。

演讲实录

聂梅生:大家早上好!很高兴又来到美丽的三亚,参加博鳌·21世纪房地产论坛,这个论坛我几乎每次都来,而且每次都和大家分享我的观点,同时与大家进行交流。

今天,我想就切入这个主题,供给侧优化与结构性的平衡。关于房地产的供给侧改革,大家有很多的说法。我们认为,大概是这3个方面,如果这3个方面不改变的话,谈不上改革。

第一个,土地供给侧改革,政府提出积极推动同地、同权、同价农地入世。

第二个,房地产投融资体制改革,加拿大直接融资比例,建立各地房地产投资资金。

第三个,房地产税费改革,针对企业是土地出让金与税费并轨规范化纳税。

从这个资料我们可以看到,我们国家本来的住宅建设用地在全世界来讲是低的,不是高的,我们在建设用地当中,住宅用地太低,这样的情况下,地价一定会飙升。

2015年8.7万亿商品房销售额的分解,企业所得税8%,开发商是30%—40%,如果现在所有的改革或者是供给侧改革,全部是冲着上面的30%—40%,压不下来的话,房价肯定会上去。我觉得从这个比例看出,房地产依然是最主要的经济增长,已经政府的60%—70%是来源于它。此情况下要平衡地方的产能收支。

金融方面,我一直以为是和M2有关,但是其实是和M1有关,图示表明M1与房价呈高度正相关。唯一能力投的,觉得还能够放心的,只有房子,唯一能够和M1相当的就是房子,房子的背后是土地,为什么全国地价飙升?也是和这些有关系,没有一个国家的M1房价这么高的正相关。从中央和国务院来讲非常关注的事情,就是民间固定资产投资和全国固定资产投资增速。

2015年前三季,完成并购案例176起,涉及金融1600亿元,受近期宏观经济下行趋势影响,房企面临去库存压力。还有一个特点,房地产海外的迅猛发展,到现在为止,2016年的房产海外投资方面超过2015年的全年。

供给侧改革形成的局面刚才讲得比较清楚,现在怎么办?新常态下对房地产行业的思考,供给侧的情况,我们的生态怎么办?由于我们现在放在第一架马车来考虑,房地产还在第一架马车上,无非是加大消费、加大服务,从投资指导到工业指导再到服务业指导,而服务业面对的是基层对于是人。

与房地产相关的有2个方面,一个是小区,小区建完了以后,入住的人;另一个是服务业,很多企业和上市公司,包括金融机构都针对这方面,由传统农业延伸社区的O2O。还有养老产业,养老产业有很多的年的历史。从养老产业链来讲,有这么多的内容,类型居家与社区养老、机构养老,业态是居住等等。

它的创新业态是什么?养老产业现在是创新,主要是两个新型业态,一个是融入互联网+,通过大数据支撑下的多电突破和O2O线上线下互动的营销渠道;一个是融入金融创新,可以双层众筹,资本市场融资、运营、退出,双基金支持。

现在没有一个产业在中国没有一个人可以离开互联网大数据,这个圈融合到每一个产业,融入到每一个人,所以最外圈是互联网大数据。中间的是产业基础、市场旅游、互联融通。那我们怎么样用互联网大数据的概念和金融创新的概念包容我们的产业基础,如何在一些新的蓝海中寻求我们的发展,这是我们需要考虑的。

融合互动的蓝海产品,离不开3个方面。第一,社区居家养老,主要是服务业,投资分散,服务人数占比90%,管理难度大;第二,旅居养老,融合社区居家和机构养老,融合养老、旅游、房地产业融合老少三辈券另服务,互联网大数据、金融+;第三,机构养老,重资产,投资大,服务人数占比5%—8%,属于刚需性,便于管理。

这个蓝海产品一定能够把线上线下和金融融在一起。这是我们现在的候鸟地,我已经飞了三年,我们现在还有七、八十个老人在我们的候鸟度假区。机构养老招100个人是很容易的,然后做到1千个人,利用我们的平台,引入各个高校、社区的人进来,这是不难的,这个方案体现了大数据的作用。你要找到栖息地,同时一定要找到鸟,栖息地就和房地产有关系,现在的旅游地有很多的库存无法解决,但是如果作为候鸟地,过量的开发,我们可以帮助去库存。我们老是自己做自己,产业园就是产业园,社区就是做社区,但是我认为我们应该把他们融合起来,利用互联网和大数据。

社区养老服务中心的商业模式是从聚量到聚资,我们有17万家的规模,而且政策环境非常有利,政府极力推居家和社区养老。必须利用互联网和金融把它聚集起来。第二个商业模式是顶层设计,我们的指导思想是以服务作为项目的核心价值;以轻资产运营打造项目软实力;全球清朋华友品牌共建共享;引入双“零”要素,土地成本趋近于零、融资成本趋近于零;引入渠道资源提高技术含量降低成本。

首个清朋华友学子园客户众筹项目,当时的测算众筹应该是多少,如果比例达到60%的话,它的回收期是4年左右。我们运营了一年半,它的前期投入是1.5亿,已销售了113套占可销售方源率50%,收回资金1亿元,占前期投入67%。

我就说到这里,谢谢大家。