绿地210亿酒店REITs为何选在新加坡发行?

核心提示:3月11日,绿地控股(600606.SH)与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议,设立Amare-绿地酒店业房地产投资信托...

3月11日,绿地控股(600606.SH)与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议,设立Amare-绿地酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市,绿地将在信托中认购30%份额。

该信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业作为基础资产,包括位于上海、南京、济南、西安、郑州、扬州的六家酒店,总计价值约人民币210亿元。这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs。

据透露,绿地将以适当的方式继续参与对酒店的管理,此外,该酒店业投资信托亦有计划收购绿地在其他国家开发的酒店物业。

“绿地对推进房地产金融化筹谋已久,此次与荣耀基金拟合作发行房地产信托基金,对绿地推进‘轻资产化’战略具有里程碑式意义。”绿地控股董事长、总裁张玉良表示。

张玉良续称,首选在新加坡交易所发行REITs,基于新加坡是亚洲最大的REITs市场,市场竞争力强,国际化程度高。他同时表示,若试水成功、条件及模式成熟,绿地还将推进旗下境内外更多优质大宗资产的金融化。

此前,国内只有越秀房托(0405.HK)成功于香港上市,上市十年后总资产已达286亿,而它是商业地产REITs。目前内地市场上大多数发行的还是类REITs产品。

张玉良认为,商业地产和产业地产对企业的融资方式影响深远,更重要是对房地产行业包括销售模式、盈利模式、运作模式等产生了重大影响。绿地近年来一直将“轻资产化”作为战略方向,在中期发展规划中即明确,“不论是存量业务的创新,还是增量业务的开拓,都尽可能坚持轻资产、快成长原则”,其中包括将大力探索和推进房地产金融化,借鉴国际通行做法,加强与金融机构合作,探索资产证券化、基金管理、融资租赁等形式多样的大宗资产定制和大宗资产变现。

综合多名业内人士分析,此前香港本土主打商业REITs的公司朗廷酒店投资(01270.HK)甚至上市出现破发,市场反响平淡;而新加坡REITs品种较齐全,投资者接受度高。如此看来,定价优势才是绿地酒店REITs选在新加坡上市的最重要原因。

首先在财务制度上,香港要求历史数据,新加坡要求估价单据(proforma)。尤其是绿地酒店大部分还没有进入盈利阶段,历史数据不会太好;其次,香港要求资产管理公司即基金经理必须是持牌(licence),新加坡则不要求;第三,香港要求房地产必须完全转移,新加坡则要求证明预期将来能够完成转移就可以了,比如有预售证明。

新加坡政府在发展REITs市场的过程中,对规则、税务处理都做了相关调整。比如不在REITs的层面征税,即派发股息给REITs单位持有人的时候不征收所得税;房地产转移到REITs里免征3%印花税。

但由于新加坡的投资者对中国内地房地产的信息不够了解,预期回报率会比新加坡本地项目的回报率要求稍高。

(编辑:骆轶琪)