绿地以9.05亿布局上海远郊

核心提示:奉贤区柘林离市中心有较远距离,而且板块交通也欠发达。

房企在上海拿地的边界再次扩大。

12月21日,绿地以9.05亿元斩获位于奉贤区柘林镇商住地块,占地面积5.53万平方米,建筑面积9.9万平方米,成交楼面价9079元/平方米,溢价率31.5%,虽然参与的房企包括万科、碧桂园、中南、世茂、绿地、中环等6家。但是,整个竞拍过程只持续了20分钟。

上海中原市场研究部资深研究经理龚敏分析指出,地块低溢价成交与其整体市场环境,地块环境条件和开发条件有关。当前房地产调控偏紧,在此态势下,房企拿地以理性为主,尽管上海宅地近期供应紧张,尤其是资金审核方面非常严格。

在竞拍过程中,交易中心多次强调,违反自有资金竞买规则的开发商,不仅要罚没保证金、定金、收回土地,其本身及其关联方3年内不得参与上海的土地竞拍,并提醒相关参拍企业当前报价已经达到其申报的自有资金总额。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,从近期土地市场有新的举措来看,此次入围参拍这幅远郊地块的都是万科、绿地、碧桂园等重量级房企,可见新的规则过滤一部分不合规房企,减缓竞拍压力。卢认为,从调控举措来看,此次拍卖已经看到成效,土地价格明显受到抑制,对稳定未来预期有积极作用。并且从参拍的过程中,反复审读相关规定起到警示作用,这次拍卖也有可能对未来土地销售产生一定示范作用。

“不过从本次参与房企总人数来看,人数也达6家,显示出大家整体对市场走势仍是相对乐观的。”龚敏认为,从地块区域环境来看,地块所处地段较为偏僻,周边以农田或是厂房为主。从地块要求来看,住宅比重为60%,但必须配建5%保障房,另外15%住宅面积自持用于租赁,实际上可销售的住宅面积是比较有限的。地块同时要求商业持有,自持50%办公物业年限不少于20年,商办市场氛围需要花费一定时间去培养打造,因此地块吸引的条件不多,目前柘林镇在售的公寓房售价在2万元/平方米左右,不过从地价来看,确实出现了理性回归。

卢文曦表示,从区位来看,相比南桥、海湾,柘林受关注度不高。一方面缺乏概念性的东西,规划上竞争力稍显薄弱,另一方面,离开市中心的确有较远距离,而且板块交通也欠发达。从地块周边来看,几乎没有新盘,商业配套也较为欠缺,直接影响居住便利性。

柘林板块近2年没有住宅地块出让,因此板块内新盘也不多,目前有“柘林佳源新都”和“碧海金沙嘉苑二期”项目,成交均价分别为1.9万元/平方米和1.7万元/平方米。某种程度上讲,零星开发项目没有集群开发来得有影响力,所以区域内看不到大型房企身影。

这幅地块参与竞拍单位不多,卢文曦认为区域短板是因素之一,“根据土地出让预合同,这次土地可建住宅部分不到6万平方米,属于小型社区,按现在标准,最多开盘2次也就销售完毕,体量过小,可施展空间不大,也限制了利润获取”。卢文曦指出,地块还规定15%的自持面积,以及5%配套用房,实际可售面积将更小。对于办公楼部分也规定不允许建造当下市场比较紧俏的酒店公寓产品。商业部分也需要整体自持。基于区域环境,商业以及办公如何运营将是考验房企的大课题。

而绿地多年前对于远郊土地的布局经验早已有之,比如位于昆山华桥的绿地21城,就是一个规划13平方公里的超大型项目,而此次拿下的远郊地块体量较小,有业内人士认为是出于当下土地出让规则的改变原因,不排除绿地会在后续的土地竞买中采取连续拿地、分期开发的策略。

(编辑:袁一泓)