昨日,楼市现六大畸形房事,看完心都寒了!

核心提示:对于中国房地产市场来说,昨天(9月21日)是一个标志性的日子,这一天之后,中国房地产彻底进入了最丑陋的全面恐慌与投资时代。

对于中国房地产市场来说,昨天(9月21日)是一个标志性的日子,这一天之后,中国房地产彻底进入了最丑陋的全面恐慌与投资时代。

六大畸形房事
9月21日

1、卖房保壳

9月21日最大的新闻莫过于几家上市公司卖房获得了暴利的新闻。主营业务为通信设备的南京普天通信股份有限公司(*ST宁通B ,200468.SZ)拟出售两套北京学区房,预计产生净利润1200万元,旨在缓解公司当前生产经营资金紧张问题。

如果按10万元/平方米单价计算,这2套房产的出售价格则会高达2829.1万元,较目前房产账面价值高出21.8倍。若以当初购入价7589元/平方米计算,增值幅度也超过13倍。

对实体经济的负面影响,起了一个非常可怕的示范作用,在过去十几年,做任何实体经济也不可能有10几倍的收益,而上市公司作为实体经济的代表,通过炒房收益,给市场带来很大的恐慌,很可能导致更多的资金脱实进虚。

中国买房一年胜过奋斗十年上市公司靠卖两套学区保壳,这种情况如果持续,在中国继续畸形的发展下去,会导致经济结构无法转型,房价的暴涨也会酝酿越来越可怕的金融风险。

升值接近2000万而最后收益1200万的原因是其中800万是税费。这也体现了在房地产爆发过程中,政府的财税收益。

2、64家摇号抢地

9月地王潮继续,截止21日,全国合计成交单宗土地超过10亿的地块达到了31宗,其中溢价率超过100%的地块达到了21宗,如果叠加已经触碰最高限价的南京14宗地块,合计9月份前三周再次出现了35宗地王地块。

将有64家开发商参加南京江宁G54地块的摇号。1.5%的中签概率比买房子摇号难。

3、起诉卖家违约

市民吴某为了购买杨某某的房屋,先将自己位于通州的房屋卖掉筹集房款,并支付给杨某某定金10万元,双方还签订了房屋买卖合同。今年4月,杨某某却表示家中老人反对售房,决定终止履行购房合同。吴某遂将杨某某诉至朝阳区法院,要求杨某某双倍返还定金20万元,并赔偿损失费50万元。此案在朝阳区法院开庭审理,原告申请证人出庭,证明杨某某违约后又有意以高价向他人出售房产,但杨某某认为证人证言并非属实。此案并未当庭宣判。

4、住建部与央行开打嘴仗

开始互相伤害,谁也不想背这个房价上涨的锅。

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在国务院参事、住建部原副部长仇保兴看来,国家金融部门出台政策与房地产部门的调控目标相互冲突是推动本轮方面全面上涨的另一最关键原因。金融监管部门允许首付贷、允许居民加杠杆,房价旋即暴涨。

而之前央行下属媒体也指责地方政府在土地出让中的无计划导致了房价上涨的土壤。

5、严重畸形的城市分化

相比上一轮房价上涨,2016年本轮房地产上涨最典型的特殊是分化+暴涨。

在2013年房地产市场出现了全面上涨,但总体看,涨幅均衡,以涨幅高点2013年12月为例,合计70大城市有65个城市上涨,涨幅最高的为1.1%。

2013年12月涨幅超过1%的只有合肥一个城市,其他涨幅超过0.5%的也只有乌鲁木齐、济宁、泸州、大连、广州、包头等二三线城市,涨幅基本在0.9-0.5%。除了温州和韶关下调外,其他城市涨幅均比较平均。

但在刚刚过去的2016年8月份,房价涨幅远远超过了历史,刷新了历史纪录:26个城市环比涨幅超过1%,13个城市环比涨幅超过3%:市场开始新一轮恐慌。

8月涨幅最高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉。

70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%,二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%,刷新了单月上涨历史纪录。

6、成都等地或真或假的抢房再次出现

一单60套、一单几十套,这种新闻再次普遍出现,当然,有些真,有些假,出现的原因都是因为恐慌。

恐慌已经开始全面蔓延:包括杭州等多个城市的限购和限贷政策,最多只有喊话作用,在当下资金潮下,这种力度的政策对市场的影响非常微弱。

楼市为什么疯狂至此?

逻辑

我们可以先来分析这其中“符合逻辑的”、“合理”的成分,其实也就是刚需的成分。

比如,一个城市的自然禀赋够好(如厦门、杭州、三亚等),可能就会吸引人留下来。更重要的,可能是这个城市就业、创业、营商环境等足够好,也会吸引人口流入(典型如北上广深)。在土地面积有限的情况下,资源的紧缺自然会促使房价的上涨。

在去年列入统计的27个重点城市中,排名前三的是上海、北京和深圳,净流入都在780万人以上,而这三个城市也恰好是目前房价最高的三个城市。同时,今年上半年,这些一线城市的土地推出面积、出让金都下降了15%左右,在供应紧缺的情况下,其楼面价则上涨25%、溢价率达61%,比去年上升了44个百分点。

但当前的楼市显然已经不能完全用供需关系这种基础的经济学原理解释。一个典型例证就是,诸如郑州、济南等土地和住房均供应充足的城市,楼价也在节节攀升。在去年的一波行情中,这些城市也曾经“领涨”,之后又“领跌”,已经充分说明了泡沫的存在。

今年的楼市走势,其实和08-09年有一定的相似之处:都是经济大环境转差,房价都有那么一阵子看着就要跌下去了,但最终又反弹上来了。唯一的区别是,当时的全国楼市几乎“鸡犬升天”,全线普涨;今年的则明显显出集群和分化效应,长三角、京津冀、珠三角等城市群在涨价,而山西、东北等经济表现较弱的区域房价甚至还在掉。

换句话说,一二线城市土地供应严格控制,会刺激土地价格和房价上涨;货币超发又刺激了需求,又放大了这种上涨的力量。越调控越上涨的循环,就这样闭合了。而无论是当年的四万亿政策,还是今年以来一系列支持经济的刺激政策,资金有很大一部分都没有流入最需要资金的实体,而是流向了楼市。


推手

数据不骗人。今年第一季度,我国银行信贷和社会融资宽松程度史无前例,新增贷款规模4.61万亿元,社会融资规模总额6.5万亿元,均超过或接近历史最高水平,货币规模一直在扩大。本来,投入广义货币、增加流动性是为了提振经济(因为企业要发展就需要钱),但是,投入的这些钱去了哪里呢?

根据21世纪经济报道的数据,在完成中报的15家上市银行中,个人住房按揭贷款比例较2015年出现较大幅度提升,占比从之前的三成升至46.58%;个人贷款大幅超过企业贷款,而且个人贷款中,九成以上都是住房按揭贷款。而在制造业银行存款增长的同时,这些企业同样热衷购买理财产品和炒股,企业存款活期化的趋势明显。

虽然我们一直强调实体经济是一国经济的根基,“脱实向虚”的经济模式很危险,但现实是资本像滑脱的泥鳅一样到处乱窜,崩了股市,又回过头来炒楼市, 就是不肯进入实体经济。从今年年初开始,民间投资连续下滑,去年全年还保持了10.1%的增速,今年上半年一下降到了2.1%。这种断崖式下降,让人不安。前段时间,国务院专门就民间投资下降问题组织人力下地方调研,以求解决方案。可见问题之严重。

究其原因,是因为实体经济的投资回报率已经低于融资成本。数据显示,到2015年底,实体经济回报率已经降至5%以下。根据学者刘陈杰的分析,这种回报率降低,有70%的原因可以用劳动力老龄化、全要素增长率下降等因素解释,但另外的30%,可能就是因为预期和信心不足——简单说来就是,既然现在实体经济没有好的投资回报,那何必不去投看得见摸得着、又一直在上涨的房子呢?于是,就有了本文开篇的现象。

更让我们深思的是,楼市的背后是否还有别的推手?

或许有。今年年初以来,银行系统降低了首付的比例,鼓励按揭利率打折,以及有史以来最高的信贷规模,都在鼓励居民加杠杆买房;同时,在营改增之后, 地方税收的下降,也给了地方政府以推高土地价格的动力——要知道,在分税制改革之后,地方的基础财政基本只够用于行政和日常建设。但在财权和事权不对等的现实下,城市要发展就要有钱,今年又关闭了很多地方融资平台,怎么办?土地出让金就成了最大的一块收入来源。所以,就有了怀疑“默许”上涨的声音。

前阵子,在国家统计局的发布会上,发言人这样说:希望房地产既能支持经济增长,又能提高人民生活水平——可要做到这一点,谈何容易?

未来

楼市疯狂产生的杠杆资产泡沫可能会有怎样的危害?

8月29日,资深媒体人张立伟这样写道:“杠杆条件下的资产泡沫化后果非常严重,比如制造金融风险,恶化实体经济,阻碍经济转型等。但最大的威胁是,膨胀的资产泡沫会加速贫富分化以及阶层固化,让中国无法跨越“中等收入陷阱”,因为经济结构失衡实质上是收入分配失衡,贫富分化扩大只会加剧经济结构失衡,这与中国经济转型的目标南辕北辙。随之而来的人口老龄化可能让中国永远无法走出’中等收入陷阱’,就像日本那样失去一个又一个的’ 十年’。”


政府有没有调控楼市的动力和可能?

无论如何,这种政策都可能处于困境当中。首先,经济保增长的压力依然存在,房地产的重要性依然显著;其次,在大量的人口杠杆买房、资本进入楼市的情况下,完全拆除房地产的风险,也可能影响金融稳定、甚至引发系统性风险;同样,地方政府财政、税收的压力仍在,借保增长和去库存等名义推升土地和房产价格的动力也依然存在。打压,可能让市场崩溃;持续高位甚至继续上涨,则可能抑制城市发展的活力。

换句话说,这就像是一场绑架,但加入其中的人,大多抱着必涨的信心,期待太阳照常升起的时候可以有人接盘、盆满钵满、落袋为安、潇洒离场。

除去那些真正有刚需的人们,确实有人是这么想的。根据刘陈杰的分析,目前房地产销售中投机性需求大约接近20%,与最高峰(2007年和2010年的40%)相比还有差距,但比过去两年已经大幅提高(2014年和2015年分别为3%和5%),值得引起重视。

经济学者叶檀的一席话令人深思:“房地产长期繁荣很难像过去那样持续,但萧条也不可能马上到来。只要货币继续宽松,低迷的实体经济无法完全吸纳,资金就会流入房地产与股市等虚拟市场,这事不以人的意志为转移。”

* 文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场。内容整合自:上海证券报、大伟看楼市、中金在线、人民日报公众号“侠客岛”


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