厦门重启限购!所谓的“利空”能起多大点作用?

核心提示:厦门烈火烹油般的土地竞拍行情,堪称厦门空前的土地盛宴狂欢。土拍当天即有传言,厦门限购政策很快就要出。没想到,厦门“限购令”来得比预期的都要早!

8月26日,厦门烈火烹油般的土地竞拍行情,堪称厦门空前的土地盛宴狂欢。土拍当天即有传言,厦门限购政策很快就要出。没想到,厦门“限购令”来得比预期的都要早!

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据厦门市国土资源局发布的官方消息显示:

自9月5日起,厦门市执行住房限购政策,对以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房:

一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易时间按以下方式认定:购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准;存量住房(二手住房)买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。

政策有效期至2017年12月31日。

另外,据业内人士透露,武汉明天或将出台新政,二套房首付比例提高,三套房限贷;外地人限购一套,新政9月1日执行。

1为什么厦门出台楼市限购?

首先,我们来看是什么因素促使厦门楼市继苏州之后出台楼市限购政策,同策咨询研究部总监张宏伟认为:

第一、货币政策宽松,资金成本低,资产配置需求驱动投资客投资基本面不错的厦门楼市,导致厦门楼市房价上涨幅度较大,在全国大中城市房价涨幅也较前。当前货币政策相对宽松,贷款利率成本也较低,对于高净值人群来讲,手头有富裕的资金,但是没有有效的资金投向,资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的厦门楼市,这样,房价在投资客资金驱动下出现快速上涨,7月份国家统计局公布的房价数据显示,厦门7月房价同比上涨超过10%,在全国大中城市房价涨幅当中靠前。因此,政策层面有必要通过限购措施抑制投资需求,保证厦门楼市平稳健康发展。

第二、地王推动房价上涨预期。随着厦门地王频出,地王推动楼市进入量价齐升的状态,甚至厦门楼市进入“全民炒房”时代。在这个阶段,有必要通过限购措施抑制炒房现象,平稳房价上涨趋势(当然,笔者预计相关的土地配套政策也会出来“控地王”)

第三、在资金成本较低,资金面宽松的情况下,资金必然投资到仍然处于上涨通道的楼市,此时,要想控制房价过快上涨,只能通过行政化的措施暂时隔离不合理的市场需求,此时,苏州已经有重启限购的先例,因此,厦门楼市限购政策继苏州之后重新出台。

2厦门楼市限购政策的四点看法

从厦门楼市限购政策特征来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,主要有以下几点:

第一、厦门楼市保护本地首套自住和首次改善型需求。从政策面变化来看,上述三类居民家庭暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房,这个限制性措施目的很明确,其实是防止多套房拥有者或投资科尔进一步干扰这部分市场,为首套自住和首次改善型需求留下了购房空间。

第二、144平方米以上的中高端项目来讲不在限购范围,也就是中高端楼市项目取消限购,投资客或多套购房者可以继续购买这类物业,这也是和过去限购政策“一刀切”执行所不一样的地方。

第三、作为旅游型城市,对于非本地户籍的限购力度来讲还不是很大,只是做了“无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。”无法购房的限定,其实还是保持政策的灵活性。

第四、限购从9月5日起执行,其实为市场需求释放留有了窗口期,政策有效期至2017年12月31日,说明本地政策的力度有待观察,如果有效那么继续执行,如果没有效果或者效果力度不大,那么,后续楼市限购政策甚至限贷的相关政策有可能会会继续出台。

总体来看,厦门作为全国房价上涨幅度较大的城市,出现了房价上涨过快的现象,此时,投资客也开始关注厦门的楼市,加上近期“地王”频出,进一步推升了房价上涨预期。因此,现阶段,通过暂时性的行政化措施限制投资型需求入市。

3一大波城市或跟进

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实际上,在厦门之前,已有个别房价高涨的二三线城市出台了一些限购举措。比如,此前7月,河北省廊坊辖下的三河市相关部门(三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组)发布通知,自7月7日起,三河市二手房将进行限购,非本地户籍居民家庭限购一套住房,且购房首付款比例不低于30%。

8月苏州出台的限购政策提出,非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。不过,这样的政策力度实在太小。“严格意义上来说,这都算不上是限购政策。”张大伟说。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着市场热度的回升地王的频现,地价超房价“面粉贵过面包”的怪象也成为常态。今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。

在这种情况下,政策加码到限购也就成为必然。业内人士分析,从后续市场走向看,包括南京、廊坊、燕郊、天津、合肥、武汉、郑州、昆山、杭州、福州、东莞、惠州、珠海等城市的限购可能性比较大。此类城市炒房现象比较严重,而且房价增幅过快,都有可能出台各类版本的限购做法。

不过,即便热点二线城市和环一线城市地区陆续跟进,后续市场的矛盾焦点仍没有得到根本解决。“对这些城市来说,最根本的还是库存和供应的问题。”业内人士严跃进说,像二线四小龙,由于库存量太小,如果仅仅是限贷收紧,供应没有跟上,那么到了“金九银十”的成交旺季,房价仍存在继续上涨的可能。

中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授告诉本报,从目前经验来看,凡是房地产市场比较平稳,都是土地供应比较宽松的,土地供应节奏比较好。如果政府不是想把土地价格推高,而是想让经济健康平稳的话,政府应该是有操作的办法。土地供应充足十分重要。

张大伟说,此轮一二线城市快速上涨的根源是资金潮下的资产荒。现在的市场基础与上一轮的市场基础都不同的,当时的限购可以把资金挤到实体经济等其他领域去,现在的问题是,实体制造和以及其他产业产能过剩很厉害,可投资的领域有限,而房地产的“地王”还在一直出,因此限购政策效果会十分有限。

他认为,对于已经经历过2011年来多年限购的市场购房者来说,除非信贷收紧,否则抑制作用非常有限。“如果信贷不收紧,这一政策很快将被市场消化。”

文章来源: 老张宏论(ID:laozhanghonglun)、第一财经日报、地产人、券商中国

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