房奴都被吓傻了:地王频出,世道要变了?

核心提示:现在,大家的预期已经变成不会跌,跌不了。有的开发商财务成本高,心理预期已经是不能跌,肯定涨。这种单边逻辑其实很危险!

五月以来,北京、上海、南京、厦门等地硝烟四起,“地王”频频出现,连政府新政都无法遏制市场的疯狂,不断刷新的纪录让人惊叹和不安。最新的“地王”以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地。到目前为止,这是今年以来成交的土地中价格最高的一块土地。

地王背后的逻辑:房地产进入资本时代

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对于,地王频出的现象,中国商业文明研究中心、秦朔朋友圈发起人秦朔表示,在一二线城市,非理性繁荣正在弥漫,理性计算已经失灵。在突如其来的上涨中,我们看到如下场景:

政府:依然像挤牙膏一样出让土地。

发展商:“不怕钱少,只怕胆子太小”。

银行和非银金融机构:争先恐后为发展商撑腰。钱找地,爱地王。

购房者:富人加配资产或进行调整。中产阶层勇敢提高负债率。一些新上班族集全家之力挤上最后一节车厢。

交易者:跳价、踩空、换手、离场,都是那么纠结,不胜唏嘘。

秦朔说,“当房地产告别人本主义、民本主义,它就进入了自身发展的高级阶段,我称之为房地产资本主义阶段,也即资本主导的阶段。这里所用“资本主义”一词没有意识形态含义,只是为了更强烈地说明资本无所不在且举足轻重的作用。”

在秦朔看来,房地产资本主义包括宏观和微观两个方面。

从宏观看,就是整个经济、投资、信贷对房地产依赖到一种谁都离不了的程度。当我们选择了投资拉动、基建先行、土地出财政、一业带百业、银行需要抵押物做“锚”、天量货币需要“超级蓄水池”消化这样的增长模式,就注定了,在那些一直能提供未来想象力、不断有新题材新发展的地方,房地产的非理性繁荣必然发生。

因为政府要做太多的事,包括维持庞大的低效部门,所以货币供应必须年年上新台阶。中国广义货币供应量从2009年起就是全球之最。

从微观看,房地产资本主义意味着,房子不只是房子,土地不只是土地,充分运用金融工具做房地产,把房地产当成金融和资本来运作。一旦这种思维和操作模式成为房地产主流,就从产业时代进入资本时代。

房地产资本主义的图景是——以房地产作为优质基础资产(土地、房子、房地产公司股权),以价格上升作为确定性预期,以成本不断下降的低息资金和理财产品作为燃料,以价格重估作为抵押型金融体系的润滑剂,以居民负债率的上升作为对价,进入“上涨、上涨、只要上涨大家都是赢家”的向上冲刺期。

在这个拿块地就是几十亿甚至上百亿的时候,对土地和建筑的专业情怀退位,职业经理人无足轻重,各式各样的金融资本玩家跳上舞台,中小发展商空间局促,大寡头风云际会左右逢源。

如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等,可以作为房地产资本主义的早期形态;现在则是中盘,就是大规模使用金融工具(贷款和金融机构的场外配资),尽可能加杠杆,充分利用地价上升来扩张资产负债表;负债越多越好,用“负债”竞逐“资产”(包括房地产公司股权),然后拉升资产价格,或者快速周转产生现金流,以现金流为依托进一步融资扩张。

地王频现:楼市之福还是祸?

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越早预测房价下跌的学者现在越遭人骂,因为阻了人家的财道。我只想做三个提醒,但什么时候发生,我不知道。

1居民加杠杆的空间还有多大?

据央行数据,截至今年上半年,个人购房贷款余额16.55万亿元,同比增长30.9%,个人购房贷款新增2.36万亿元,同比增长1.25万亿元,居民 的杠杆率迅速提高。按照经济学家巴曙松给出的数据,中国居民杠杆率从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%,2016年估计会达到43%- 44%。与发达国家比还不算高(英国、美国在80%以上,日本超过60%),但和墨西哥等人均GDP较为相近的国家比已经比较高了。如果看房贷收入比,预计到2020年中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时的水平。如果看交易杠杆率(新发放房贷规模/房屋销售规模),2015年中国为43.12%,而美国 是在接近50%的时候发生了次贷危机。

2社会成本的压力会不会显性化?

当前一二线市场的房地产兴盛,看起来没有输家,政府、开发商、融资者、购房者包括已有住房者,谁的利益都被推高了。但是,兴盛背后的社会成本可能越来越高。有产者随着房价上涨,财富获得感会增强,如果抵押,也可以得到更多贷款,其每年长出来的“资产收益”远超上班族一年劳动所得。他们通过金融地位带来的 优势在不断增强。无房者到哪里贷款呢?即使能贷到款,利率会多高呢?他们的资产劣势必然带来多方面的劣势。包括孩子受教育,有房和无房户的差异也很大。类似这些无法定量的压力,要不要真正去关切?

3如果房价从高点回落,有没有风险预案?

有很多方法可以控制房地产的非理性繁荣。最近看到国务院发展研究中心原副主任刘世锦在搜狐财经专访时,建议促进城乡之间要素的流动。他说中国有一个趋势,一方面农民要进城,同时一部分城里人也想下乡,到小城镇去。北京郊区有一个农民的房子,你能去买吗?买了以后法律是不认可的。怎么真正保护农民利益? 有些人说农民的集体用地、宅基地不能动,万一把卖了的钱花了社会不就不稳定了吗?这种人不仅农村有,城市也有,比重到底有多大?可能只有1%。农民这些土地资源,无论是集体建设用地还是宅基地,只有通过交易、流转以后,它的价值才能得到真正的体现。如果不允许它流转交易,你要保护农民利益,农民利益是多少你都搞不清楚,谈何保护?

我完全赞同刘世锦的主张。如果农村的土地制度改革有实质性的突破,可以和城市对接了,很多城市的很多区域的地价,都会有一种“拉平效应”吧,就像低成本的中国劳动力进入制造业,欧美制造业马上就转移了。这一轮中国房地产的兴盛是在人口结构、经济基本面等都不支持的情况下,突然爆发的“非典型兴盛”,是房地产资本主义在“施魅”,但能走多远呢?日本地产泡沫破灭后,失落了20年,居民财富缩水,企业资产缩水、资产负债表恶化,银行坏账大增、政府债务高筑。中国虽然有中高速增长的支撑和一定的城 镇化空间,但要不要早做准备呢?大跌带来的负反馈中国是受不了的,那么高位停住、高位横盘是不是相对理想一点的方式?!有发展商说:“过去搞开发,当然希望涨,但测算依据是不下跌。一下跌客户都会挑你的各种毛病。现在,大家的预期已经变成不会跌,跌不了。有的开发商财务成本高,心理预期已经是不能跌,肯定涨。这种单边逻辑其实很危险!

JackHershey是沃顿商学院的教授,在学习结束的晚宴上,我问他房地产泡沫的问题。他说:“我们有一位28岁的博士,毕业后到斯坦福大学教书, 买不起房,租也有压力,学校权衡了一下,让他到30英里外的地方住,然后司机接送。”他说刚去过旧金山,出租司机告诉他,30年前花6万美元买的房子,现 在是100万,所以他准备不做了,把房子卖掉,用卖房的钱回老家能过得很好

“泡沫最后,一定是一个悲剧。”教授说。 旧金山是我心目中的圣地。但听JackHershey的语气,他一点也不羡慕。

* 文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场。内容综合自:中金在线(ID:cnfol-com)、21世纪经济报道、券商中国、每日经济新闻、蚂蚁地产网

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