房地产税遭“冷落”,但另一个楼市大杀器正在炮制!

核心提示:“个税改革肯定会早于房地产税。房地产税肯定更难,恐怕还得推后。”

【来源:21世纪地产研究中心(ID:dc21boao)】

12月29日,全国财政工作会议在北京召开,会议总结了2016年财政工作,研究部署2017年财政工作。会议提出2017年要重点推进财税体制改革,研究制定个人收入和财产信息系统建设总体方案等任务。对于房地产税,却只字未提。

对此,中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇认为,“个税改革肯定会早于房地产税。房地产税肯定更难,恐怕还得推后。”


去年下半年以来,中国房地产上演了一场暴涨神话,热点城市房价一路“高歌猛进”,紧接着又迎来了一轮轮史上最严的密集短促的楼市调控政策,最终有了中央经济工作会议首次定调,“房子是用来住的,不是炒的”,并提出“建立房地产发展长效机制五大手段”的讨论。

千呼万唤的“长效机制”再次提出,并部署了具体任务,这或给市场吃了一个定心丸,普通购房者似乎又看到了“住有所居”的希望。

近日,在《从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向》一文中新华社首次提到了“住房法”。这将会成为楼市的又一个大杀器吗?

促进我国房地产稳定健康发展,关键是建立一套长效的让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制。未来要在调整我国住房发展内涵和住房发展定位的基础上,推动住房法的制定和出台,推进“让老百姓买得起”的住房政策的法制化。——中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞

住房法:它是个什么法?

房地产要立法?这并非新鲜事。据悉,在七八年前,住建部就开始牵头起草“住房法”,这部法律有住房保障和商品市场两部分。最终这部法律的方向变成了专攻住房保障,并定名为《基本住房保障法》。

随着今年以来房地产调控的升级,一部调节更全面住房关系法律的出台似乎也只是时间问题。

目前我国房地产的法律法规主要包括两大方面:三部法律,即《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》;还有就是房地产相关的行政法规。

“住房法”很有可能成为一部上位法,也就是说相比其他法律有较高的法律效力。

它的推出流程并非一蹴而就,最终进入人大立法程序至少还需要几年时间。

住房法:它是干嘛的?

在此我们可以大胆猜测一下:未来的“住房法”是干嘛的。显而易见,首要一点就是让住房回归居住属性,这是中央经济工作会议给未来楼市发展定的方向,也是近期一系列地方性调控的宗旨所在。

从九月底到现在,房地产调控从未停歇。从北上广深到最近发力的两个城市南昌和济南,从超一线到较弱的省会城市都未能幸免。


限购之所以成为可能,在于当地市场的非常态火热。目前在全国范围内,仅有20个左右的城市能保持稳定的人口和资金增量,它们大多位列9月以来集中限购的城市群内。

这些城市大多是二线以上城市,也就是副省级城市,或计划单列市。只有少数诸如苏州、无锡这样的普通地级市。

除此以外的大部分城市,买房在那里并不是天大的事儿。

对于在中小城市打拼的年轻人来说,房子的压力远未成为生活的主要障碍。首先,房子的均价并非高到天际,年轻人如果选择贷款买房,每月的房贷在工资中的比例一般都在可承受的范围内。

另外,这里的年轻人如果结婚组成家庭,甚至有些可以“继承”父母的不动产。

未来的住房法当然并不局限于房价的调控,更重要的功能在于保障普通人有房子住,尤其是保障中低收入家庭的住房权利。

早在1937年,美国就推出了住房法。罗斯福总统在他的第二任就职演说中指出:“全国有三分之一的人住房条件很差”表明此时联邦政府已十分关注贫民的住房问题。

同年9月1日,国会通过了由纽约州参议员提交的瓦格纳·斯特高尔低租住房法案,改发的正式名称为美国住房法。

这是一部直接针对解决低收入居民住房问题的法案。美国住房法经过后来的进一步改进后,旨在解决低收入阶层住房问题的公共住房建设,才进入实质阶段。

不只美国,在日本、新加坡、英国等地,他们都有自己的《住房法》和相对完善的住房法体系。它们都旨在协调房屋同时作为商品和生活必需品的矛盾,确保“居者有其屋”。

住房法:大杀器还是稻草人?

“住房法”还没到来,要我说它极有可能沦为稻草人:三四线城市人口大量流失,库存消化并不容易;一线城市综合实力不减,要想房价真正下降也不是说说那么简单。

近期有一则新闻值得注意:

北京市委书记郭金龙12月24日称,解决好房地产问题,必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位,要清醒看到,房价已经过高,积累了风险,而且增加了社会焦虑,也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战,坚决保持房价平稳。要把功能疏解与人口调控紧密结合起来,坚决守住2300万人的“天花板”。

对于上面这对话,前面说的挺好,后半句值得商榷。在北京,能保持2300万常住人口真的很困难。

深圳的面积仅有北京的八分之一,人口也已经超过了2200万。目前中国的城镇化进程刚刚过半,北上广深对于人口的吸引力可不是说降就能降。

我国城镇化水平并不均衡。胡焕庸线以东集聚了94%的人口,其中有一大部分受过良好的高等教育;另外还有讨论较多的东北人口塌陷问题,也就是说越来越多的人口走向山海关以南。

北大周其仁教授曾在2012年时说,“我们的城镇化率大致相当美国1920年代的水平,日本1940年代的水平。”并断言,“统计数据代表了空间布局的未来趋势:我们一定会往城镇化率提高的方向走。”

在2008年,美国约有82%人口居住在城市及其郊区(同时期世界城镇化率为50.5%),到目前其人口中心持续向西南倾斜。

10月底发布的人口普查结果显示,日本在过去五年里人口下降100万,而最大的城市东京人口增长高达30余万。

这说明什么,在城镇化进程中,人口的流动你挡都挡不住。

我认为,解决中国的房地产问题,首先是官方要承认我们目前的城镇化水平与速度,而不是制定人口天花板,把外乡人挡在门外。

不要忘了,重点城市在用少建房的方式驱逐常住人口的同时,这些地方还在大力发展自贸区、城市新区,以此强化城市的中心地位。

另外,高铁把大型城市之间的联通变得更加通达,也让城市人出门更为便捷。有这么多好处,人们还有什么理由不聚拢来?

至于“住房法”,有总比没有好。

中国城市发展水平不均衡,在订立法律法规时要综合考量各地的情况。比如在重点城市,人太多而房子太少,使得房价节节攀升,法规的设立就该强调房子的居住属性,弱化投资属性。而亟待去库存的三四线城市正相反,让房子回归市场,是当务之急。

马光远:房地产税5年内不会出台

国家统计局发布的11月数据显示,全国商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落,重点城市房地产市场成交呈集体降温之势。

自2016年年初以来,房地产市场的火爆行情超出所有人的意料。在楼市虚火上升的同时,调控也逐渐加码。从3月份开始到11月底,政府三次出手调控楼市,力度不断加大。

著名经济学家马光远

那么,未来房价有可能出现大幅下落吗?房地产还值得投资吗?最近引发热议的房地产税又什么时候出台?12月27日,在21世纪经济报道主办的“打造超级金融IP•2016财经新媒体峰会”间隙,记者就此专访了民建中央经济委员副主任、著名经济学家马光远。

调控是保护房地产

针对政府一系列的调控政策,马光远向《21世纪经济报道》记者表示:“调控是保护地产,不是打压地产。政府这一次及时出手调控房地产就是要维护房地产的稳定,防止楼市崩盘”。另外,中央经济工作会议关于房地产的描述“房子是用来住的,不是用来炒的”,也传递了政府稳定房地产市场的意图。

不管有没有调控,在马光远看来,楼市的拐点都要来了,原因在于楼市供求基本面、价格、人口都到了转折点。

“2016年是最好的买房窗口,2017年是卖房子。房价出现暴跌的可能性不大,但是价格回调是必然的,高净值人群应该减持房产。”马光远对记者说。

那是不是意味着所以地方都会出现价格回调?其实并不然,“像重庆、昆明、西安、北京、广州这些城市的房价不会有太大波动。”马光远进一步表示。

房地产税5年内不会出台

前任财政部部长楼继伟在7月23日G20财长和央行行长会议上称,要义务反顾推行房地产税改革。近些年,关于房地产税是否推出、什么时候推出的争议甚嚣尘上,甚至有学者断言最早会在2017年开征。然而马光远预计,房地产税5年内不会出台。

马光远强调,问题的关键是,房地产税经过十多年的争论,无论是征收目的,还是征收环节等基本问题的分歧越来越大。在真正立法之前,要明确回答三个问题:

1、征收房地产税会取消土地出让金吗?

2、征收房地产税的同时,会取消交易环节的其它税费吗?能做到不增加税费负担吗?

3、征收房地产税的目的是什么?

所以,房地产税的当务之急是通过广泛的讨论,形成基本的共识,而不是着急出台一个不成熟的法律文本。

*文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场。来源:天天说钱(tttmoney7)、21世纪经济报道、中财网



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