昨夜急出,今日执行!上海楼市调控急令,刷新史上高度!

核心提示:昨晚出台的上海楼市政策,将对置换刚需群体产生最大影响

来源:21世纪地产研究中心(ID:dc21boao)

11月28日晚间,上海突发重磅新闻,再次辣手调控楼市!

这次调控政策有几个主要内容:

1、首套房且无贷款记录,首付35%,这在过去30%的基础上提高了5%。

2、已有住房或有过贷款记录的,首付50%。

3、购买非普通住房的,首付比例70%。

4、调控立刻执行,从2016年11月29日开始。

同时,上海公积金贷款利率、贷款额度等也将根据情况进行调整。上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》,提出将严格执行公积金差别化信贷政策,在区分首套和二套购房的前提下,调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元,并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

同日,天津也发布房贷新规,在提高首付的同时,对首付人群的认定也要参考商贷因素。

全国楼市,哪里调控最严?

继10月出台“沪六条”之后,上海周一又进一步收紧住房政策。至此,一线城市中已有上海、深圳两大城市拉开了第二轮调控的大幕。

截至目前,上海、深圳、北京三大一线城市的住宅政策有何相同与异同之处呢?以下为三大城市最新住房政策对比。

在首套房首付比例方面,上海(35%) = 北京(35%)> 深圳(30%)。

在二套房方面,北京和深圳“认房不认贷”。深圳比北京略紧,不管是否是普通房,皆七成首付。上海“认房又认贷”,紧于北京,与深圳互有松紧,总体稍紧于深圳。

在贷款方面,上海“认贷”,只要有两次公积金贷款记录,均无法获得贷款。深圳“认房”,第三套房不准申请公积金贷款。北京无相关要求。

粗略来说,综合首套房贷与二套房贷,上海最严,深圳次之,北京再次。

上海房价将怎么走?

昨晚出台的上海楼市政策,将对置换刚需群体产生最大影响,因为置换本来是上海购房的主流群体,卢文曦表示,当前中环以内置换买家达到9成,外环平均到6成。新政意味着这部分客户受到制约。

而据上海公积金中心称,本次调整内容“均符合当前总体房地产市场稳健发展和防范控制风险的方向,同时兼顾公积金贷款管理的连续性和渐进性。”政策对公积金缴存账户余额等内容进行了固定,使得后续盲目提取公积金等做法减少。

从政策出台背景来看,上海在10月出台“沪六条”后市场降温,成交量下滑,但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%,而同比涨幅则达到37.4%。

从同比涨幅来看,上海还是处于涨幅靠前的城市,因此调控压力仍没有消除。而且最近几周高价房成交比较活跃,也带动均价出现波动,可能对市场心态带来一定影响,通过政策加码可以巩固调控效果。此外,11月中旬以来,深圳、杭州等城市在原先调控措施上予以加码。所以上海对调控进行加码不能算“意外”。

根据易居研究院智库中心提供的数据,截至11月28日,上海库存面积在继续下滑,为633万平方米。如果按照过去6个月的成交面积均值进行测算,那么目前的存销比或去库存周期为5.3个月。

根据此前国家统计局公布的《全国70城房价指数报告》显示,今年10月份全国70个大中城市中,上海在房价指数环比增幅排行中已经跌出了前10位的水平,证明抑制房价快速上涨的工作总体到位。而从同比增幅数据看,上海排在了全国第四位,其中前三位城市分别为合肥、厦门和南京。换而言之,从房价指数的角度看,上海是目前一线城市中房价同比增幅最大的城市。

事实上,上海11月市场交易已经在低位盘整,而且客户量比上月减少一半,预计调控政策出台后,当地成交量会进一步收缩;价格方面,当前议价空间已经扩大到3-5% 。随着交易量收缩,还价余地扩大,价格出现实质性下跌。

国家大战略:一场热钱保卫战!

昨夜这次房市调控确实来得突然,而且立刻执行,明显在抢时间,这背后到底是什么原因呢?

黄生看金融(ID:fengyuhuangshan)认为:

1、中国已经将房市调控作为近期的战略目的了,在当前非常复杂国际局势面前,房地产调控关系到一个国家未来的兴衰。

2、2015年8月,人民币开始了第一次贬值,紧接着深圳房地产就发疯的上涨,因为人民币贬值预期存在,导致大量热钱第一次强烈想冲出中国,首先来到了深圳,导致深圳货币的池子水位急速上涨。

3、很多货币就进入了深圳房市,导致深圳的房价如脱缰野马狂飙,一年时间上涨超过60%,至今高位徘徊。

2016年10月,人民币启动了第二轮贬值,大量的热钱还是想冲出中国,但是地下钱庄被打,很多在广东的热钱很难流出,那么他们的另一个目标就是上海自贸区。

如果大量热钱流向上海自贸区的话,很可能导致上海房价像深圳的房价一样大涨,失去控制,这是前车之鉴。

刚刚在周末,央行还对上海自贸区的资金非法流出进行了严格的核查,打击热钱从自贸区非法流出。

昨天,马上又公布对上海房市进行本年内第三次调控,和昨天的核查结合起来,这无疑是一套组合拳,一个从货币方面进行调控,一个从行政方面进行调控。

从国庆到现在,全国性的房市调控,这显然不是任何一个地方政府所能决定的,而是全国一盘棋,是全国性的战略,是最高层推动的。

目前已经有两件事上升到了国家战略层面,一个是人民币贬值,另一个是房地产调控,而且这两个是组合起来的,不是单独的。

这两者的目的,就是将大量的热钱无法流出中国,保卫中国的外汇储备,首先人民币贬值了,购汇所换成的外汇就少了,带走的外汇就少。

房价因为严格的调控,导致需求大面积减少,使得热钱无法在高位套现,因为承接盘大幅度萎缩了,无法套现,就无法换成外汇离开中国,这些热钱也就被中国套在房市了。

在全球金融市场动荡之际,在美元指数如此强的时候,全世界其它货币几乎没有不受影响的,发达国家的英镑、欧元等都连连重挫。

发展中国家的货币几乎都沦陷了,巴西币、土耳其、俄罗斯、马来西亚等三十多个国家的货币大跌。

中国不得不考虑最坏的情况,不得不进行一场外汇储备保卫战,不得不进行一场经济保卫战,而这场保卫战的主战场,一个在中国房市,一个在人民币汇率。

中国调控房市,绝对不是想要房价下跌,如果要房价下跌,就应该大幅度收紧货币,但是中国并没有这样做。

中国调控房市的目的,和人民币汇率贬值的目的一样,就是减缓资金的外流,将热钱关起来,保卫外汇储备,保卫中国改革开放三十年的经济成果,和美国打一场积极的经济、货币防御战!

*文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场。文章来自:黄生看金融(ID:fengyuhuangshan)、每日经济新闻(ID:nbdnews)、证券时报、经济参考报、华尔街见闻


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