一条喜讯,一个噩耗:当下,中国楼市出了大意外!

核心提示:少数城市的地价泡沫远大于房价泡沫!

来源微信号:21世纪地产研究中心(dc21boao)

10月密集调控之后,近期又有杭州与武汉升级了调控,但增量力度并不大。估计主要是承受了来自上层的压力,无奈之下再表态。

近日,国家统计局公布了10月份的全国房地产数据,易居研究院的一份常规报告对此进行了分析。在此,老杨摘出两图,与大家分享一下,当前中国楼市的一条喜讯与一个恶兆。

来源:杨红旭楼市研究
作者:杨红旭

1479426678862838.jpg

一条喜讯:全国库存连降八个月!


10月末,全国商品房待售面积69522万平方米,比9月末减少90万平方米。其中,住宅待售面积减少328万平方米,办公楼待售面积增加43万平方米,商业营业用房待售面积增加104万平方米。

从10月末的商品房库存量来看,已连续八个月出现减少,去库存效果显现,其中住宅去化效果最为明显,而商办类依然堪忧。

2015年11月,中央提出去库存,将其列为2016年全国经济工作的五大目标之一:去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。其后,各省出台去库存政策,下发文件。

今年以来,全国商品房待售面积持续下滑,说明去库存初见成效,因此老杨将2016称为去库存元年。

从数据分析的角度,单看待售面积下滑,还不够深入,将销量增速与库存增速相比较,才能洞悉库存变化的内在运行机制。

10月末,商品住宅待售面积同比下降6%,而这条增幅曲线,自2012年以来就一直振荡式下行,并于今年三季度转为下跌。

今年前10个月,全国商品住宅销售面积同比增长27%,这条曲线自2015年初见底后振荡上行。

两条曲线在2015年12月完成交叉,这是一个关键时点,是两股势力交锋的逆转点!而这一时点,正是中央提出去库存后的第二个月!不得不佩服,咱政府的意志和效率,实在太强大!


一个恶兆:地价占房价比重创历史新高!


去年下半年以来,一线城市和热点二三线城市,地王特别多,对此老百姓有意见:地王一出,房价就涨。

其实,对此开发商也很郁闷:地价涨得比房价快得多,赚钱越来越不容易!拿地王时,风光两三天;开发与销售地王时,忐忑两三年。

且看全国数据:今年1-10月份,全国房地产开发企业土地购置均价4009元/平方米,处于2011年以来最高值,同比增长23.5%!注意:同期全国商品房成交均价7602元/平方米,同比增长11.4%。

地价涨幅是房价涨幅的两倍!到底是为什么?不能老是怪开发商抢地王,开发商都想联手起来,底价拿地。呵呵。在个别情况下,还真有几个开发商底下串通,底价拿地,爽呆了。可地方政府就不乐意了。

近期老杨听说,苏南某市,有开发商协调工作做得好,接连两次底价拿地,地方政府火大了,直接警告:再敢这么底价拿地,老子将不准你来我市参与土拍!哈哈。

1-10月份,全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的52.7%,相比1-9月份提高了3.7个百分点,创历史新高!

这是中国历史上,第一次地价占比超过五成!显著偏离历史中枢值、合理值。基于此,老杨认为:少数城市的地价泡沫远大于房价泡沫!

楼市出了大意外,三年严寒,这20城要小心了!

节选自:财经主张(tttmoney9)

10月份房地产开发投资增速的数据表明,十月份同比增加了6.6%,是近5个月以来的最高点。

那么问题来了,究竟是哪些地区接过了此前热点城市的大旗?或者说资金去了哪里呢?

930限购限贷之后,主要热点城市的成交量下降比较明显,成交量的冷清让楼市价格整体难以重演狂热的上涨局面。可是资金是聪明的,北上深以及二线限购严厉的城市去不了,那么次优的城市就成为这些资金蜂拥而入的对象。预计经过一段时间这些城市也将逐步走上限贷限购的道路上。

实际上,资金都被吸引到了二线城市中限购限贷政策不强,或者根本没有实施限购限贷的城市以及此前上涨幅度较大的热点城市周边一些地区。

不过这种传递效应可能不会像有些人预期的那样进入三线及以下城市。换言之,库存量最大,最亟待去库存的城市并不会从中受到多大的福泽。

无论如何,楼市已经进入了调整期,真正的所谓“严寒”可能还在后面。至于调整的时间有多长,根据此前的历史经验以3年左右为一个周期,而本次的调整可能也会“如约”遵从这个逻辑,到2018年的3月或许情况会有所缓解。

在此期间根据业内人士透露,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都以及石家庄、南昌、长沙、青岛可能会严防死守防止楼市价格大幅上涨。

未来十年,这些城市房价还要涨!

风险还有扩大的危险,房价还有上升的空间。

基本上,10年以内,你看不到中国房地产崩盘。不必意淫了,中国房产崩盘,那是国家根基问题,想想2015年的股灾,放在国外,早就演变成规模宏大的经济危机了,在中国,就像没发生一样,就这么过去了。

站在2030年的时间轴上来看中国,那时候,大城市更大、更方便、更发达、更成熟、更高大上,而诸多小城镇会消亡。

水往低处流,人往高处走,而在未来,中国人在中国境内,一样是往可以更好就业、更好赚钱、更好生活、更好配套的城市群。

整个中国的人口、钱都是向东、向南流动,所以,这个大方向不能错,向北,北京是顶,向西,西安是顶,然后一直向东、向南的方向发展。

重点关注以下几大城市圈:

1、以北京为核心的天津 、北京经济圈,那时候,廊坊也已经被这个经济圈同化。

2、以上海为核心的长三角经济圈,包括南京、杭州、合肥、苏州等城市。

3、以广州、深圳、香港为核心的珠三角经济圈

4、以成都、重庆为核心形成的西部成渝经济圈

以上四个是可以形成规模效应的经济圈!或集群城市!

武汉、郑州、西安难以形成经济圈效应,会各自成为区域的核心单一特大城市!

记住下面红框内的城市,其它城市一律不看!▼


这里面要说明几点:

1、依据北到北京为顶的观点,沈阳不要作为重点考虑。

2、依据经济决定上层建筑的观点,宁波、无锡的城市地位和青岛、厦门不能比,不是省会,也不是省内双核城市之一,要单独考虑,另当别论。

基本上,红线内的城市,都是不会掉地上的城市。房价过去一年没涨,未来一年还没涨,但你要知道,它是未来核心城市,该是它的,一定会补过来,不要只看一年两年的数据和表现。

其它三四线城市,就不要再去碰了,炮灰,炮灰,说的就是这,当然,炮灰里也有机会,我不反对。

*文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场。文章综合自:米宅米宅、杨红旭楼市研究(作者杨红旭)、央视财经(ID:cctvyscj)、中国指数研究院、财经韬略(ID:tttmoney8、作者:韬略哥)、每日经济新闻(nbdnews,作者吴若凡)



 返回21财搜首页>>