真相!房地产食物链上,银行悄悄做的事,比开发商更具杀伤力!

核心提示:为什么银行对前来告贷的实业企业漫不经心、对渴望其雨露浇灌的小微企业爱理不理?因为当今房地产业已经是难得的“优质资源”。符合银行的本性,它要的是一本万利无风险。哪个行业能一本万利?如今只有房地产!哪个行业无风险?还是房地产!

在宽松的信贷环境中,房企通过场外配资的方式频频拿地已成为行业的“潜规则”。可以说,只要杠杆足够强,房企就能撬动地王,而在其多方来源的资金当中,银行是当之无愧的主力。

那么,为什么银行对前来告贷的实业企业漫不经心、对渴望其雨露浇灌的小微企业爱理不理?就是因为当今房地产业已经是难得的“优质资源”,符合银行的本性,它要的是一本万利无风险。哪个行业能一本万利?如今只有房地产!哪个行业无风险?还是房地产!

上半年超10万亿银行资金涌入房地产

根据21世纪经济报道记者整理公开数据及微观调研,整体而言,表内房地产贷款无疑贡献了很大规模。截至2015年末,该数据为5.63万亿元。但今年以来规模增速减慢,个别银行和区域已出现规模负增长。

其次是自营投资和理财。公开数据显示,理财流入规模明显增加,截至今年上半年余额达2.09万亿元。

另外,虽然按照相关规定,委托贷款要参照表内贷款管理方法,但由于银行不承担信用风险,相对执行比较宽松,实际借道委托贷款流入房地产的规模也不容小觑。

由于自营投资中流向房地产的规模很可能大于理财,银行四路资金流入房地产相加,截至今年上半年银行为房地产提供的资金或超10万亿元。

现在不妨再来看一看最大的开发商方面能将房地产游戏玩都什么程度——以巨头恒大集团为例,该集团最新发布的数据显示,今年上半年,其土地储备建筑面积达到1.68亿平方米,累计平均成本为人民币1302元/平方米。

1302元/平方米的平均地价,对于生活在大城市里的人们来说,可能有点意外,怎么这么低?这是因为恒大集团在在全国175个城市拿地的平均价,其中包含许多中小城市,平均下来就很不起眼了。

关键是盖房后的销售价格。该集团公布,今年上半年销售面积是1660.5万平方米,而销售额是1417.8亿元,折算平均每平方米售价是8538元。地价在房价中的比重还不到20%。

据报道,今年上半年,恒大集团拿地规模全国最大,在全国各地共拿了80多个项目,总共花了800亿元,规划建筑面积4236万平方米,平均拿地成本是1994元/平方米。似乎比以前的拿地成本高了不少,但是因为项目主要分布在包括北京、广州等一线城市和南京、成都、济南等省会级城市,平均地价较以往明显上升。但是,这些地方的房价则更高。

如果参照北京平均5万元以上的平均房屋销售价,以及全国省会城市不下2万元的均价,恒大1994元/平方米的拿地价格,看来更便宜了,只会更加低于20%。

营业额与销售额的比例,显示开发商售房后赚取的差价。根据该集团公布的数据,今年上半年其房地产核心业务营业额是875亿元,相对于1417.8亿元的销售额而言,比例高达61.7%。

其他几家大型放房企,比如万科、中海、碧桂园、保利、绿地等等,营业额也都不逊色,几乎都接近、达到或超过销售额的一半。

虽然只是管豹一测,已经能知晓一二。房价如此之高,一直听到的开发商的解释是“地价高”。其实土地成本不足两成。一流的开发商已经将最大化的利润空间展示出来了。

螳螂捕蝉,黄雀在后。开发商这么一转手,获利空间如此之大,似乎很让人惊讶,至少比起实业赚钱。其实,“耗子拉木锨,大头在后边”,其身后的银行享受其利的份额,比开发商更大。

根据上市公司工商银行的公告,其上半年净赢利则达到1507亿元,营业收入是多少,虽然没有透露,但根据其手续费及佣金收入817.15亿元、且占营业收入比重24.84%推算,其营业额约为3200亿元,这样一来,净利润率竟然达到47%的程度;同期,农行营业额2625亿元,净利润1050.51亿元,净利润率达到40%左右。建行、中行等巨头也都不逊色多少。

在银行的收入构成中,存贷款利差仍然是主体收入来源。在工商银行占比超过75%,在民生银行也超过60%。而贷款的对象,已经越来越集中于房地产。于是个人购房按揭贷款大门敞开,于是开发商死拼“地王”争夺战,较劲各方的背后,则是银行之间资金如潮般的输送。你骂银行嫌贫爱富,无利不起早,但银行确实从房地产项目中赚得盆满钵满。

与银行暴利相反,其他行业尤其是实业,可谓哀鸿一片。能挣到个位数的利润率,已经是很优秀的了。

送给楼市的又一“杠杆”礼物:多家银行推房抵贷产品

首付贷走了,房抵贷又来了!

据财新网消息,至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了“房抵贷”产品,额度大部分在300万,有的银行甚至没有上限。按质押率看,目前银行普遍认为,房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。银行的压力测试结果是,房价下跌30%-40%,银行不会有损失。

所谓房抵贷,即二次抵押贷款,贷款用途为消费或经营,包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途,不能用于买房。但是,由于银行与中介等在受托支付上发明多种规避之道,银行难以对贷款去向进行监管。

北京晚报此前报道,有多家银行开拓了房屋二次抵押的业务,即使名下仍有贷款未结清的房屋,只要还款一年以上,就可以申请二次抵押。 这项业务的运作有一个大背景:经济形势不好,企业贷款不好做,小企业贷不到,大企业不愿贷,所以银行都把目光集中到了个人房贷业务身上,只有个人买房的意愿还很强烈。

银行工作人员称,不需要结清贷款,直接按照市场价的六成减去剩余贷款数,就是能贷到的款项。利率为基准的1.1倍,申请后并非必须用于经营,拿来再投资买房也是可以。当然,申请时不写买房就行。

财新网引述一位大行风控人士评论称,房抵贷是个雷。房抵贷完全依靠房地产的价值,没有按揭分期偿还这一风险递延。抵押了房子再去买,一套房涨到1000万元,就能给出700万元的贷款。楼市这样不断加杠杆,很恐怖。

值得注意的是,部分金融机构开始跟P2P平台合作,将房抵贷变成了在P2P平台上流转的理财产品。

楼市调控加码势在必行?

经济低迷、房地产独大的现象已经引发政策层关注。北上广深四个一线城市在内,全国有九个城市,实行了不同程度的限购和限贷政策。二线楼市中,苏州和厦门实施了限购政策,合肥、南京、武汉出台了限贷政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃表示,上海楼市新政传言处于一直存在、却始终无辟谣的状态,可信度较高,预计9月底或10月初有可能出台。此外,从后续市场走势来看,天津、合肥、武汉、郑州、杭州、福州、东莞、珠海等城市限购的可能性非常大。

莫尼塔(上海)信息咨询有限公司认为,7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款,信贷驱动的楼市风险进一步加剧。信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在中国证券报刊文称,今年9月到明年上半年,楼市总体将出现短期调整,深度调整城市更加集中。倪鹏飞认为,时间维度上,房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势,房地产投资增长幅度或剧烈波动。空间维度上,一二线及热点城市将深度调整,商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。

数据告诉你中国楼市的泡沫到底大不大

从全球来看,房地产市值/GDP的正常水平在260%左右,其中住宅总市值占房地产总市值的82%左右,而且发展中国家住宅总市值/GDP与发达国家住宅总市值/GDP大致差不多,都在213%左右(参见表1)。因此,判断一国房地产市场是不是存在明显泡沫,就看其房地产总市值/GDP是否显著高于260%;判断一国住宅市场是不是存在明显泡沫,就看其住宅总市值/GDP是否显著高于213%。

表12004年全球主要类别资产占GDP比例

注:2004年全球GDP为422703.09亿美元,经合组织成员GDP为326758.09亿美元,新兴市场国家GDP为95945.00亿美元。

资料来源:[美] 拉斯•特维德:《逃不开的经济周期》,中信出版社,2008年11月;万得资讯。经作者整理。

截至2015年,中国城镇人口77116万人,城镇人均住宅建筑面积35平米,则城镇住宅总面积为269.91亿平米。2015年12月商品房销售额为12758.65亿元,商品房销售面积为19242.23万平米,则商品房销售均价为6630.55元/平米(=商品房销售额/商品房销售面积)。考虑到活跃交易的商品房以一手新房和次新房为主,全部商品房均价应比当月商品房销售均价低,假定打九折,则2015年12月商品房均价约为5967.50元/平米。城镇住宅总市值为城镇住宅总面积乘以商品房均价,为161.07万亿元。

截至2015年,中国乡村人口60346万人,乡村人均住宅建筑面积37平米,则乡村住宅总面积为223.28亿平米。乡村住宅均价约为城镇的1/5,则乡村住宅均价为1193.50元/平米。乡村住宅总市值为乡村住宅总面积乘以乡村住宅均价,为26.65万亿元。

中国住宅总市值为中国城镇住宅总市值加中国乡村住宅总市值,为187.71万亿元。

2015年中国GDP为67.67万亿元,则中国住宅总市值/GDP为277%。如果假定中国住宅市值占房地产总市值与全球平均水平相当,则中国房地产总市值约占GDP的339%。

房地产行业是典型的周期性行业,有繁荣就有萧条,这是很正常的。从成熟市场经济国家的经验数据看,房地产市场周期平均为18年,平均上涨期9年,平均下跌期或调整期也为9年。如果房地产市场通过9年的调整或房价不涨,都不能消化估值泡沫,刚说明泡沫很大,否则只是市场的正常荣衰。

目前中国房地产市场高估了30%,如果未来几年中国名义GDP平均增长6%,则在房价不涨的情况下大约4.5年即可通过经济增长消化完房价泡沫,也即中国房地产市场没有崩盘或大幅下跌的基础。从这个意义上,我们说中国房地产市场泡沫不大。

既然有泡沫,那会崩盘吗?

既然有泡沫,什么时候、什么情况下会破裂?

只要现行执政格局不变、只要国民经济不崩盘,充斥于房地产市场的货币泡沫就不大可能破裂。

为什么要下这个结论呢?这是因为:

中国特殊的国情特征和特殊的经济结构决定了:中国房地产市场的泡沫是一种相对泡沫 。

首先,要明白一个最基本的经济学常识:一个处于经济快速发展阶段的经济体,市场必然会有较大规模的货币投放,这是保障经济循环的前提。而且,由 于中国经济结构严重畸形,要保障经济循环,央行不得不投放更大规模的货币。因此,大规模的货币投放市场,大大超出实物价值(姑且理解为超出 GDP),自然 会以泡沫形式充斥到各行各业,而中国现阶段的地产市场无疑是最具有保值弹性、最具诱惑的市场。因此,强大的购买力,会大大推高房价,集聚大量货币泡沫。

其次,要认识到:中国的房地产泡沫是一种相对泡沫 ,而不是刚性泡沫 ,所以,抗挤压性较强。怎么理解是相对泡沫呢?

一方面,一个城市的房屋价格,从根本上取决于该城市消费者的购买力,而支撑购买力的核心要素是城市的生产力水平,也就是说,一个城市的生产力水 平越高、经济循环能力越强,其房屋的价格就越高;而当房屋价格真的高得离谱,已经到了妨碍经济循环的程度,房屋价格就会产生波动,但不至于崩盘。改革开放 以来,中国一直处于经济快速发展期,这两年经济增速虽然有所放缓,但仍领先全球各大经济体,因此,房地产市场集聚泡沫属于正常。社会最底层民众之所以有怨 言,是因为政府没有把保障性住房这张牌打好。

另一方面,中国有十几亿人口基数,而且正处于城市化进程的中期,每年会有较大规模的刚性购房需求 --- 这种刚性需求也有累积效应。这意味着,即使地产市场积聚了一定的泡沫,也会有远远不断的刚性需求在虎视眈眈 。

上述两方面要素共存,决定了地产市场的泡沫是相对的 ,而不是刚性的 。因此,对于那些总是叫唤房地产市场泡沫快要崩盘的论调,暂时不必理会。

(本文整合自中华工商时报、wind资讯、公众号:秦朔朋友圈、新浪财经、21世纪经济报道)


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