面对楼市“泡沫”,王健林木有好办法,那“郭嘉”还能有大招么?

核心提示:郭嘉头疼的是,如何在不戳破泡沫的基础上,有效降低房价。

6个月的时间,房价能涨多少?在绝大多数国家的绝大多数城市,通常都涨不了多少。但在2016年中国,就完全不是这么一回事了。

A:“双十一那天要是房价也打五折就好了!”

B:“看你说的,好像五折你就能买得起了似的!”

——最近网络上流传的这个段子,反映出房价不断上涨,带给人们的焦虑和无奈。

6个月的时间,房价比高还高

从2月到8月,全国70个主要城市中,17个城市的房价涨幅大于10%,15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间,25个城市的房价涨幅介于0至5%之间,13个城市的房价出现下跌。


在57个房价上涨的城市中,南京平均房价从2月份的25159元/平米涨到了8月份的36216元/平米,涨幅达43.95%,高居第一;合肥平均房价从2月份的10579元/平米涨到了8月份的14625元/平米,涨幅达38.25%,位居次席第二。北京、东莞和珠海则以20%以上的涨幅分列3至5位。

在13个房价下跌的城市中,大连平均房价从2月份的10952元/平米下跌到了8月份的10336元/平米,跌幅5.62%,排名第一。青岛平均房价则从2月份的15364元/平米下跌到了8月份的14746元/平米,跌幅4.02%,排名第二。三亚、鞍山和成都则分列3至5位,跌幅在1至3个百分点之间。

如此涨法,连王健林都看不下去了

在经历了经济大幅增长以及去年壮观的股市暴跌之后,“泡沫”一次已经变得尤为敏感。去年的股市暴跌摧毁了数以百万计小投资者的储蓄,这些投资者想当然的以为,政府不会允许股市大暴跌。

如今,让散户们头疼的市场崩溃还历历在目,但房地产领域也同样迎来了让人头疼的尴尬境遇。

美国当地时间9月28日,万达集团董事长王健林接受了美国CNN的专访。专访中,王健林对中国的房地产市场发表了自己的看法。

王健林在2013年、2015年、2016年分别以1350亿、2200亿、1700亿元排在“胡润百富榜”首位,这位中国首富本是靠房地产发家,现在,他却发出警告称,称房地产市场已经失控。

王健林表示,现在的问题是,上海这样的超大城市房价持续上涨,而数千个小城市的房价却在下跌,空置率很高。

“面对现在的问题,我想不出什么办法,”他说,“政府已经出台了各种措施,包括限购限贷,但效果不明显。”

中国经济正在下行,但负债又在迅速增长,很多贷款都涌入了房地产市场。王健林说,“如果去杠杆速度太快,对经济非常不利。所以,必须等经济开始反弹,才能逐渐地去杠杆,去债务。”

尽管如此,王健林表示,他并不担心(中国经济)会发生“硬着陆”。

事实上,王健林已经不只一次提醒中国房地产市场的风险了。大连万达集团也在逐渐缩减房地产业务,并开始进军潜力更大的娱乐,体育和旅游行业。

都是货币超发的错?!

货币泛滥是当今全球各国都面临的问题,中国似乎尤为严重。于是大家都纷纷指责央行超发货币,但央行则不承认货币超发。那么,央行究竟有没有超发货币呢?央行8月份的总资产数据为33.4万亿,而在2008年央行总资产的规模,为19.9万亿,这八年总资产规模才增长了67.8%。说明央行并没有明显做大资产负债表的意愿。

比较中美日三大央行的资产负债表的扩张情况,就不难发现,人民银行是比较节制和审慎的,而美联储和日本央行在基础货币的投放上,可以用“疯狂”两字来形容。

那么,问题来了,为何美联储和日本央行如此疯狂地超发货币,但它们的M2增速并不快?如2000年至今,美国的M2年平均增速为6.4%,日本只有2.5%,而中国竟然高达16.6%。截止8月份,美国M2为12.9万亿美元,日本为8.7万亿美元,中国则高达22.7万亿美元,超过美国加日本之和。

事实上,目前信贷对M2的贡献,大约在75%左右,而信贷增长的一个主要渠道,就是房地产抵押贷款。所以,从这个意义上讲,房子和土地本身也在“创造货币”。

房地产企业一方面通过销售获得大量现金,使得它们的活期存款大幅增加,另一方面,却又大肆购地,使得其债务率水平进一步提升。故房地产抵押规模确实非常可观。

又如居民房贷都是以房产作为抵押的,至今年上半年,余额已经增加至17.36万亿,至年底估计超过20万亿。上市银行上半年新增贷款中,居民房贷也超过一半。

房价和土地价格的不断上涨,也意味着可抵押物价值的不断提升,同时,在有限的土地上又不断建起新的楼盘,相当于在不断增加新的抵押品,故中国可以用来增加信贷规模的抵押品价值就越来越大,信贷规模也就可以不断膨胀,M2规模也越来越大,所以,房产和土地都可以创造货币。

有人统计,自2005年至今,土地出让金的合同价款已经超过25万亿,若把这25万亿全部作为抵押,可以多创造多少货币呢?只要房子和土地一直在涨,那么,货币供应量M2就还会维持在较高水平,全社会围绕着房地产展开的一切经济活动可以正常维持下去。但这是建立在泡沫上的杠杆,或杠杆上的泡沫,只要泡沫一破或资金面出现问题,或许趋势就会逆转。

因此,简单地认为中国的房价上涨就是央行货币超发引起的,并不成立。但如果认为完全是由于M2高增长引发的,这样的结论似乎也过于粗暴。其实,货币的创造又或多或少地与房子和土地价格上涨有关,故流动性泛滥与房价暴涨,其实是互为因果,相辅相成。

那“郭嘉”有没有好办法呢?

对此,法巴在一份报告中称,和房价的大涨相比,更加让人感到意外的是,中央部委及官员并无任何相关表态及政策指引。这背后的原因部分在于决策者在政策上陷入两难,而在政策工具上的选择也相当有限。

报告称,在大多数二、三、四线城市,房地产库存依然很高,而在一线城市以及部分二线城市,却面临着严重的供应短缺。对于中央政府来说,这样就很难采取一刀切的全国政策。

3月以来,中央政府已要求地方政府按照当地发展情况因城施策。但是,收紧政策并不符合地方政府的利益。此外,报告称,地方政府也很难引入真正有效的政策措施调控房价,因而楼市泡沫在一线城市以及部分二线城市持续发酵,并向更小的城市蔓延。

与此同时,楼市泡沫导致社会不满情绪积累,因而不管是中央政府还是地方政府,都应及早采取降温措施,在10月24-27日的十八届六中全会前后或许会有相关表态发布。而政策难点则在于,如何在不戳破泡沫的基础上,有效降低房价。

在法巴看来,当前阶段可采取的措施包括:

1、收紧一线城市购房限制,并在市场过热的二线城市重启这种限制。

2、增加首付比例。

3、上调抵押贷款利率。

4、执行房地产交易税、资本利得税等。

5、发布房产税及遗产税法律草案。

(本文整合自微信公众号: 中金金网、微信公众号:每日经济新闻、微信公众号:lixunlei0722、华尔街见闻、中金网)


 返回21财搜首页>>