套路太深!不是银行也不是开发商,楼市中真正需谨防的“妖虐”是它!

核心提示:买房的卖房的孰赢孰输未定,但可以肯定的是,房产中介从中赚了不少,与此同时,许多中介被指“套路”太深,为了达到营销目的甚至不惜做违法违规的事情。

今年以来的楼市疯涨,正持续成为全国人民最为热议的话题。主流舆论的目光大多集中在“去库存”、“政府卖地”、“美联储加息”等重大政策层面,但你造吗,其实与购房人、卖房人直接打交道的房产中介却是一个更加看得见摸得着的房价疯涨“帮凶”。

虽然,在房地产交易中,买房的卖房的孰赢孰输未定,但可以肯定的是,房产中介从中赚了不少,与此同时,许多中介被指“套路”太深,为了达到营销目的甚至不惜做违法违规的事情。

房产中介违规事件频发

近期有关房产中介违规事件并不少见。

比如,对于近期闹得沸沸扬扬的深圳6平方米天价“鸽子笼”事件,深圳规划国土委昨日公布的调查结果显示,四家房地产中介机构在代理销售该项目中,存在夸大事实、占道经营、为涉嫌违法改建行为的房产提供销售代理等情形。

深圳市规划国土委南山管理局已根据《深圳市房地产市场监管办法》下发了《责令限期整改通知书》,对其经营活动进一步深入调查、全链条梳理、全流程稽查、全方位整顿。

此外,9月21日,成都楼市传来消息,“一位来自浙江的客户一次性买下60套房,成交总金额约1亿元”。

对此,9月25日晚8时许,成都市公安局官方微博“平安成都”对外通报:近期,网上出现大量关于成都房产销售情况的不实信息,引起广大市民热议。为维护我市良好的社会秩序,公安机关严格依照《治安管理处罚法》等法律法规,对在网上造谣、传谣的违法犯罪行为予以打击。截至目前,我局已对在网上编造、散布我市楼盘销售虚假信息的某房产中介经纪人张某某、黄某某予以行政拘留处罚。”


在人们眼里,房产中介的“罪状”首先是用各种手段“托市”,营造“房价只涨不跌”、“京沪永远涨”等各种神话,在各种社交媒体、论坛广泛宣传,营造虚假繁荣。

在市场上,信心就是黄金,这种水军营销力量有多大,见识过中国手机市场各种“耍猴”的人心里应该清楚。而当房产中介们连地方政府的政策都敢伪造、传播时,足以证明这种托市行为已经到了何其夸张的地步。

对于房产中介违规行为频发,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,中介机构违规违法成本不高,部分中介人员甚至没有资格证书,也没有一个长期履行职业的意识,有一种捞一票就走的心态,这使得此类中介整体上“冒险意识”较强。另外,目前监管对于中介的信息收集和管理也存在漏洞,这也是后续需要加强管理的地方。

房产中介众生相

对于一名房地产中介来说,需要搞来客户个人信息,姓名、电话、房产情况,早就不是“不为人知”的秘密了。虽然这是灰色地带,但也必须这么做。拿到这些电话,中介每天早上开始就逐个打,“金九”的时候最多可以打到200多个。

而在中介行业打滚了七年的潘晓东其实是一名85后。

2014年,他将旧房卖掉,以5万元/平的价格置业深圳前海,今年该楼盘均价已超过10万元,他在惠州也有数套房产。他笑着说:“这几年,房地产中介的日子确实比较好过”。

对潘晓东这样的资深中介来说,中介费并非收入的大头,“公司收一成中介费,我们在其中再提取20%,其实并不多”。他透露,一些“小的中介公司”可能会走“私单”,即卖方与中介个人私自协商抬高价格,他向记者举例,“比如一套房子业主想卖700万,中介挂出去的价格是730万,这多出来的30万由业主和中介个人分成,业主还会为中介卖房卖得贵,给中介一些酬劳。”他表示,这种欺骗购房者的模式并不可持续,如果购房者知情,中介的声誉会荡然无存。大的中介公司大多已经摒弃此种方式。

收入的大头来自于炒房,优势则在于内部信息、内部价格和内部渠道。潘晓光今年花3万元向银行借了30万元先息后本的贷款,结合手头资金交了三套新房的首付,并很快卖出一套。“卖一套,30万就赚回来了。”对资深中介来说,即使还没到交易许可期限,房屋也可以走内部渠道,很快交易掉。

“中介是多面手,最精通房地产市场,其他包括沟通技巧、心理学、金融、政策,都要涉猎。”他表示,这些技能都是在与业主、客户打交道中慢慢领悟到的,并没有经过特别的培训。

潘晓光也表现出对政策规划的熟稔和专业。“以后这里就会是深圳的战场”,他看了看脚下的土地,“地铁13号线会经过这里,修到惠州南站,这部分是深圳政府掏钱,不是惠州掏钱。你想想,政府投资2000亿元建龙华,龙华现在是什么样?投资4000亿元建前海自贸区,前海现在什么样?而深圳政府在坪山要投资5600亿元,坪山以后一定会很厉害。”

步步惊心,中介的“套路”太深!

如今,各种房产神话在网上流传,对于潜在购房人还只是隔靴搔痒,真到你来现场看房,迎来一位西装革履、脸上满挂职业微笑的房产中介时,你就会发现后面的“套路”有多深。

最简单的,你在中介公司的网站上找到一套“看起来很不错、价格也合适”的房子,等你电话咨询时中介立马说这房子还在赶紧来看房,然而当你到了的时候中介又说刚被卖掉了,然后带你去看其他房子,你不想白跑一趟就得跟着去,然后中介开始施展他的各种话术。比如告诉你这是“学区房”,但实际上学区划分有了变化,或者名额其实已被占用等等,对于信息不对称的购房人来说,说不定就会中招。又比如购房人嫌业主报价过高,中介拍着胸脯说“跟业主关系好,压价几万元没有问题”,但真跟业主谈价格的时候,业主死活不松口,中介也一声不吭,让购房人十分被动。

在行情好的时候,房产中介用最简单的办法就能忽悠到买房人,比如疯狂发鸡汤,给购房人发短信称“优柔寡断是人生最大的负能量,从生命的角度看,人生路径上任何一种选择都是错误的……”“买房最大的敌人就是观望,再观望下去,三室的钱年底只够买两室,原来能付全款,现在只能付首付。”

此外,中介还有不少“雷区”,可谓步步惊心:

“吃差价”

5月份,东莞的王小姐看上一套公寓房,中介答应帮忙砍价,最后叫价66万。她怕房价上涨,冒着大雨取了5万元定金交上去,后来才知道中介跟卖家说的价格是65万。她愤而找中介公司“告状”,最后中介承诺帮她“降下”一万的税费,按65万成交,另多付5000元给中介。

“首付贷”

首付贷虽然已被禁止,部分中介公司仍然承诺可以“搞定首付贷”。也有中介跟银行的消费贷打包。某小品牌一手房平台可以通过首付贷实现15%的首付。按照东莞最新的1.5万元均价,100平方米的房子150万,首付45万,首付贷20万按照5.6%的消费贷年息计算,三年还完,每期本加息要还6488元。再加上70%的房价贷款30年还清,等额本息每月还贷5572元,叠加起来一个月还贷接近1.2万元。对于很多工薪阶层是压力巨大的。

“诚意金”

东莞第一法院最近公布一个案例,东莞市民梁某为买房,与中介公司签订委托合同,并将2万元作为诚意金交给中介,以确保买到中意的房子。没想到,看中的房子没有到手,中介公司却直接将2万元扣下,拒绝返还。法院经审理认为中介公司收下万元没有法律依据,判决退还。

你造吗?房产中介遭人讨厌并不是国内特有

许多房产中介“坑蒙拐骗”的套路,以及推升房价的事实,让这个群体很难受到欢迎,名声不佳。然而这并不是中国独有的现象,在国外网站上也很容易找到各种讨伐房产中介的文章,比如有一篇叫做“Why Are Real Estate Agents So Hated?”(为什么房产中介这么令人讨厌?),一篇叫“15 Reasons Why Estate Agents Are Idiots”(房产中介都是白痴的15个理由)。

国外人民攻击房产中介的理由很大程度上与国人类似,比如认为中介不诚实,嘴上说着自己经验丰富但其实从业经历很短暂,满口谎言、善于忽悠等等等。

这其实与房产中介行业本身的特征有关。他们与大额的资金打交道,但又不像华尔街的投资经纪、顾问要相对高的门槛;学历、诚信在这个行业基本没什么作用,江湖气越重,越善于忽悠的人才能在行业混得好。所以房产中介行业往往会变为低门槛的过度竞争,充斥着丛林法则与下三滥的手段,乃至很多地方的房产中介行业带有一些黑社会性质。业务员往往没有底薪,想要取得回报就得学会各种套路、神通。在京沪深这些地方,一旦行情好连续做了几单就能暴富,因此也不太在乎“杀鸡取卵”影响口碑。而购房者就算被忽悠了,由于这种大额支出一生也没几次,就算“吃一堑长一智”也没太多用处了。

终于出手了!上海明文禁银行与问题中介合作

其实,各地对违规房产中介的查处力度正在不断增强。

9月26日,上海银监局向辖内银行业金融机构下发了《上海银监局办公室关于进一步规范辖内商业银行与房地产中介机构业务合作管理的通知》(下称《通知》),重申将加强对房地产中介机构业务合作资质审核、依法合规开展日常合作、强化房地产中介服务行业信用管理等监管要求。

《通知》明确,对于为购房人提供或参与首付款或尾款等融资服务、曾制造或参与制造假按揭、欺诈和套取银行信用、向银行推荐的个人住房贷款中集中爆发不良贷款的、发布未经产权人书面委托的房源信息和隐瞒抵押等5项违规行为的房地产中介机构,商业银行应立即终止与其合作关系,并将其列入黑名单报送上海市银行同业公会。

《通知》还明确指出,商业银行要依法合规开展与房地产中介机构的日常合作,不得与合作机构相互勾结提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务,不得将金融服务与中介服务捆绑,不得以“返佣”形式给予或变相给予中介机构经济利益。同时还要强化房地产中介服务行业的信用管理。

就在上个月,住建部、国家发改委、工信部等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管三个方面,提出了16条政策措施,力求不断规范房地产中介市场秩序。

其实,今年4月25日,上海银监局辖内的商业银行一度暂停了与链家等六家房产中介机构业务合作。此后的5月,根据上海市银行同业公会核实情况及各相关监管部门意见,上海市银行同业公会指导上海辖内商业银行恢复了与链家等六家房产中介机构的业务合作。

对此,严跃进表示,对中介的查处力度加大,实际上正成为当前住房管理和监管中一个很重要的特点。应该说中介机构近期的部分违规事件,确实惹怒了监管层。目前,部分房产中介游离于监管之外,各类违规做法比较隐蔽。此类查处,既是对中介机构业务的规范,也是对具体中介业务管理人员的一个警示。

与此同时,严跃进指出,对房产中介监管的加强,说明房产调控之网正越撒越大,从过去偏宏观面的调控逐渐转向对具体业内机构的监管。此类监管实际上也是希望净化房地产交易市场,尤其是很多违规的所谓创新的金融产品,对于遏止房价快速上涨有一定的积极意义。

(本文整合自每日经济新闻、法制晚报、时代周报、上海证券报、腾讯评论)


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