6平米鸽笼房再次点燃楼市,然而房企却依然开森不起来,原因竟是...

核心提示:上半年,火爆的楼市没能让房企赚的盆满钵满,反而有接近半数的上市房地产商净利润同比出现了下滑。

这段时间,无论是社交媒体、微信朋友圈,还是饭桌上,房价当仁不让成为压倒一切的话题。

实际上,从一些地方出现的离婚买房乱象,到上市公司欲卖学区房保壳……房地产市场似乎再一次进入了狂热模式。而刚刚过去的周末,深圳惊现6平方米“鸽子笼”,一套88万元起且在开盘当日即全部售罄的消息刷爆了网络。

6平方米,这是一个挑战住户身体柔韧性的极限面积,多一个人都转不动,在其中伸展身体都十分困难,更不用说居住的舒适和尊严。这种境遇看起来,比地下室、群租房和城中村蜗居都好不了多少。所以,在房价高企的背景下,它再次成功挑逗起整个社会的关注。

6平米“鸽笼房”再次点燃楼市热度

在深圳热炒了近两个月,迟迟不见庐山真面目的6平方米“鸽笼房”9月24日终于亮相。1998年的土地,是标准限购又限贷的住宅产品,也就是说要占买房名额,在这种背景下,“鸽笼房”竟然均价卖到了15万每平方米,而且当日售罄。

记者了解到,6平方米鸽子笼真名为侨城尚寓,位于深圳市南山区沙河东路与新中路交界处,前身是2004年建成的雅商会馆,整栋用途都是酒店。在酒店的6至15层的走廊尽头边角,都有一套极小户型,一共有9套,面积从5.73平方米到7.48平方米不等。

深圳这个“鸽子笼”早在今年7月下旬就在媒体传出,不过今年8月初侨城尚寓开盘时却没有亮相,有销售人员甚至向记者说没有这种户型。

记者走进“鸽笼房”样板间,门一推开就是一个窄小的过道,窗台边上摆了一张学习桌。过道很窄,得侧着身子,才能把房门关上。因为房子实在太小,开发商定制了多功能床和衣柜,平常床是折叠到墙上的,睡觉时再拉下来。

虽然是“鸽笼房”,却也有厨卫,工作人员介绍厨卫空间是开发商赠送的。不过,因为户型不方正,只有在房门关着的情况下才能走进厨房和卫生间。

现场销售人员介绍,侨城尚寓是1998年的土地,70年产权,属于标准的限购限贷住宅类产品。昨日这9套“鸽笼房”开售价格为一口价88万元每套起,均价达到15万元每平方米,昨日一个上午基本就卖光。



深圳6m2“鸽笼房”一个上午即售罄

只是一场彻头彻尾的炒作?!

然而,真相是什么?是深圳楼市已经火爆到连鸽笼都有人争抢的地步,还是有人在利用这个噱头进行炒作?

第一,所谓的鸽笼房一共只有9套,即便一上午售罄,也谈不上疯抢的地步。开发商的用意是借此噱头推广其他小户型。媒体报道所谓的一上午抢光云云,更像是对炒作的有意迎合。开发商借噱头炒作,博取关注;媒体火上浇油,博取点击率。共同消费受众情绪,各取所需。

第二,鸽笼房实际面积也不是6平方,而是买6送6,总计12平方。基本的居住空间有6平方米,另外附送的6平方米,基本由阳台改造而成,给了厨房和卫生间。所以88万的总价,对应的仍旧是7万多的均价,符合目前深圳房价水平。

与此同时,9月25日下午,深圳市规土委发布关于侨城尚寓相关情况的通报,通报称:“接群众反映,侨城尚寓正在买卖的6平方米公寓,售价达88万元,实际销售面积远大于产权面积。我委南山管理局会同南山区规划土地监察机构今天下午(9月25日)正在调查,调查结果将及时对外公布。”

其实,早在8月份,深圳市规土委南山管理局就称该“鸽子笼”户型不属于住宅户型,与房产预售无关。

据早前媒体报道称,深圳市规土委南山管理局回应表示:“某某尚寓于1999年取得《深圳市建设工程规划许可证》,2006年取得《深圳市建设工程规划验收合格证》,该建筑功能为公寓和办公。”2007年该楼盘办理房地产初始登记,其中6到15层共169套公寓转让给陈某某等个人业主,同年办理二级转移登记。在这169套公寓中,有12套建筑面积在5 .73到15 .18平方米之间。目前,该楼盘被深圳市中执资本有限公司购买后重新装修,再向社会销售。那么这种房地产买卖行为即为市场三级转让行为,即俗称的二手房交易,与房地产预售无关。

此外,深圳市规土委南山管理局在回复中还提到,该栋建筑1到5层为办公,6到15层为公寓,不属于住宅。且深圳市规土委从未批准过类似“鸽子笼”住宅户型,在今后的规划审批中也将依法依规严格审查,确保住宅户型设计符合国家省市的建筑设计规定及规范。

噱头背后却是无法掩盖的楼市大爆发

9月25日下午5点,南京发布《关于进一步调控我市房地产市场实施主城区限购措施的通知》,宣布针对南京主城范围内实施限购:外地户籍家庭,最多允许在南京购买一套住房;南京本地户籍家庭拥有2套及以上住房的,将无法购买新商品房。新政将从26日起正式开始实施。

南京人可能不会想到,于2014年9月21日被终结的实施了3年零7个月的南京房产限购政策,会在两年后匆忙重启。

其实,南京的楼市状况,不过是当前全国一、二线城市房地产市场的一个缩影,而一周前,杭州刚刚出台类似政策。

值得注意的是,在这背后,全国多地土地拍卖却在刚刚过去的一周内不断创造新高,9月23日,在苏州9月最后两宗地块的出让中,新城控股以106.27亿元竞得一块商服住地,超过100亿的出让总价也创造了苏州历史上土地价格新高。

同样的情况发生在南京、合肥、无锡、东莞等二三线城市,土地市场的火爆迅速传导到市场层面。溢价过高的土地拉高了楼市的上涨的整体预期,越来越多的散户热情高涨,按耐不住纷纷持币入场。

与此同时,9月24日,合肥最贵豪宅“融创合肥壹号院”首次开盘,开盘当日1小时产生了6亿的销售额,其推出的高层产品遭遇抢购。

此前的大半年时间,合肥楼市正在面临一轮上涨,多数刚需盘在合肥“开盘即售罄”,多盘一房难求,许多开发商纷纷把合肥列入新进城市的名单。

根据克而瑞研究中心最新的数据显示,合肥商品住宅消化周期已低至1.6个月,市场上一房难求。

记者在采访中了解到,合肥的城市规划升级,成为楼市上涨的源动力。今年6月,国务院公布《长江三角洲城市群发展规划》,合肥第一次被纳入以上海为中心的世界级超级城市群,成为与杭州并列的“副中心城市”。同时,合肥作为安徽省单核心发展城市,随着科技、教育资源的不断引入,政策支持与产业配套协作,引发合肥虹吸效应。

合肥学院房地产研究所的购房者意向调查显示,今年初,合肥购房人群中投资与改善需求的购房者占比约30%,最近这一比例已上升到近50%。

在杭州,网上甚至流传出售楼处大门被挤破的视频,汹涌而来的散户正在用极大热情买房。而在浙江余姚这个小城市,房地产市场同样开始火爆。刚刚过去的周末,“中梁首府”项目开盘3小时即销售458套住宅,其中大部分房源都是改善型住宅。

面对这样的情况,刚需购房者和投资客都相继入场,合肥、南京、杭州等热点城市投资客越来越多。

浙江丽水的一个客户,最近频繁往来杭州和丽水之间,她在丽水的一个事业单位工作,但是最近去杭州置业,“举全家之力买一套房,身边的朋友都在杭州、南京、合肥置业,感觉如果我不去买房子,可能过三五年,我的钱就贬值了。”

这正是这一轮散户基数较大的重要原因,越来越多的普通阶层几十年存款一夜之间被楼市蒸发,许多普通市民心态发生重要变化,感觉不买房有可能会被跑道。

国家统计局日前公布的2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,厦门、合肥、南京的新建商品住房同比分别上涨44.3%、40.5%和38.8%,“北上广深”同比涨幅则分别达25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。数字的变化对应的是社会性的恐慌。

与此同时,上市房企却录得历史上大面积亏损!

万万没想到的是,一二线楼市火爆的销售热情,为房企带来了销售业绩的高速增长,但企业净利润的增长速度却没有跟上。相反,接近半数的房地产商虽然营业收入增长了,但净利润同比却出现下滑局面。

通过统计A股125家上市房企半年报发现,净利润同比下滑的房企有53家。其中,亏损房企有23家,且均已连续多年净利润下滑。而在145家港股上市房企中,亏损房企则多达40家。

上半年亏损最为严重的上市房企是人和商业控股有限公司,上半年亏损了144.9亿元;排在其后的恒盛地产上半年亏损了20亿元;排在亏损榜第三位的嘉凯城上半年亏损9.52亿元,资产负债率更是高达93.55%,利息支付倍数为-59.41%,显示嘉凯城目前营业收益甚至远远不足以偿付借款利息。

不断攀升的土地成本、仍在上涨的资产负债率,正在压缩众多房企的盈利空间。统计发现,即便如中国恒大、融创中国、阳光城、保利置业、远洋集团、雅居乐、世茂房地产、九龙仓这样的全国销售前30强房企,也出现销售额增长但净利润却同比下滑的尴尬局面。

更多房企所面临的问题则是净利润规模尽管也取得一定增长,但涨幅却远小于当期营业收入的涨幅。以万科和保利地产为例,这两家销售金额超过千亿元的企业上半年的营业收入增幅分别为49%、30%,但归属母公司股东的净利润增速分别只有10.42%和0.21%。

一线城市、部分二线城市地王频出,将土地成本抬升到新高度,甚至对冲了内地低利率环境所带来的融资成本下降。这使得房企利润率持续下滑成为趋势。频出的高价地块如果不能顺利“解套”,债务杠杆最终可能成为房企脖子上的致命套索。

千亿级房企中国恒大,上半年销售额同比大增62.8%,但由于急速扩张追求规模,净利润却被严重侵蚀。中国恒大上半年归属上市公司股东的净利润仅20.17亿元人民币,同比下滑78.6%;核心业务利润78.1亿元,同比跌23%;核心业务利润率更是降至只有单位数的8.9%,同比锐降4.2个百分点;毛利率为28.3%,维持与去年同期相对稳定的水平;资产负债率高达81.79%。恒大的财报指出,盈利下跌主要由于投资物业公平值收益减少、汇兑损失、金融资产亏损等。

利润同比下滑的大型房企还有阳光城、保利置业、雅居乐、远洋集团、世茂房地产、九龙仓及龙湖地产。其中,阳光城上半年仅盈利1.71亿元,净利润同比下滑46.39%,资产负债率达82.61%,较2015年底增长2个百分点。多元化是阳光城近年来的一个标志性动作,或许短期内占用了部分资金。

房企更不开森的是下半年或依然难翻身

国家统计局9月13日公布数据显示,截至8月份,国内住宅类商品房待售面积已降至4.25亿平方米,连降6月。其与2月份4.66亿平方米高点相比,已累计降低0.41亿平方米。同期国内商品房(含住宅、办公、商业)待售面积降幅为0.20亿平方米,住宅类房地产去库存效果显现。但同时,住宅类商品房销售、施工、开发投资三大指标增速均出现放缓,其背后风险正逐步显现。

一、住宅类商品房销售情况。今年1-8月份,国内住宅类商品房销售面积、销售额同比增速均大幅高于去年同期,但在趋势上却呈现相反态势。

1-8月份住宅类商品房销售面积同比增速为25.6%,增幅已连续4个月回落,并创出今年来新低。同期住宅类商品房销售额同比增速40.1%,亦是连续4月回落,同样创出今年新低。

二、住宅类商品房施工情况。今年1-8月份,住宅类房屋新开工面积7.36亿平方米,累计同比增幅12.2%,连续4个月增速回落,并创出今年以来新低。同期房屋竣工面积3.72亿平方米,累计同比增幅18.2%,创4月份以来增幅新低。


三、房地产开发投资情况。今年1-7月份,国内房地产开发计划总投资达53.97万亿元,累计同比增速8.8%,连续两个月下滑,并创3月份以来新低,其增幅走势与2015年保持一致。但值得注意的是,今年1-8月份国内房地产开发新增固定资产达1.81万亿元,累计同比增速11.2%,创3月份以来新高,与去年同期形成相反走势。这两项指标一降一升,反映出开发商开工意愿有限,同时却通过不断拍地增加固定资产。

目前为控制房价,各地已陆续实施或酝酿实施“限贷”、“限购”等政策,一大波楼市调控政策已经出台或正在出台的路上。在此大环境下,房企下半年想要翻身,基本上很难。

(本文整合自广州日报、南方都市报、微信公众号:财经秀、第一财经日报、光明网、中国房地产报、wind资讯)


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