绝非危言耸听!隐蔽在银行背后,房企疯狂的最后买单人其实可能是你!

核心提示:究竟谁才是“地王们”疯狂游戏背后的接盘者?其实,你造吗?在这个问题背后,和你我都有着莫大的关系!

在宽松的信贷环境中,房企通过场外配资的方式频频拿地已成为行业的“潜规则”。可以说,只要杠杆足够强,房企就能撬动地王。

然而高杠杆背后,对应的就是高风险。如果市场出现轻微调整,这类型企业很可能面临包括资金链在内的各种风险。

业内人士也警示,疯狂抢购致地价高涨,杠杆高企,未来风险重重。房企已过于激进,一旦未来房价涨幅放缓,高地价的压力将集中爆发。

说到这里,好奇的小伙伴不禁想问,究竟谁才是“地王们”疯狂游戏背后的接盘者?其实,你造吗?在这个问题背后,和你我都有着莫大的关系!

101家房企负债超3万亿

29日晚间,随着保利地产发布半年业绩公告,“招保万金”四大典型房企半年报全部披露。Wind数据显示,截至目前,已发布中报的房企达101家,其营业收入总额5228亿元,同比上年同期增长37%。

值得注意的是,虽然营业收入有所增加,但房企资金杠杆也大幅提高,资产负债率达65.68%,负债总额高达3.74万亿元。

同时,Wind数据也显示,截至8月23日,在1349家上市公司中,有132家公司的资产负债率超过70%。在132家资产负债率高于70%的上市公司中,按照行业来分的话,有23家上市公司属于房地产行业,在行业占比中高居榜首。而12家房企的资产负债率已超过80%。

例如嘉凯城资产负债率已高达93.55%,较上年84.64%大幅提高8.91个百分点。天津松江资产负债率也高达90%,较上年增长6.6个百分点。此外,包括万科、华夏幸福等18家房企资产负债率高达80%以上。

从净资产负债率也就是产权比率来看,房企数据更是高得惊人。鲁商置业、嘉凯城净资产负债率高达1400%。

而在业内人士看来,房地产开发行业,前期投资非常大,正常的范围在60%至70%之间,如超过80%,负债比例则有些过高,企业的经营将面临一定风险。“一般来说,负债率超于70%的公司说明公司在经营上和现金流方面出现问题,可以表现出公司在举债过日子”。

其实,有关于房企负债率的问题,在最近愈演愈烈的地王潮中,也日益凸显。作为最近土地市场的两匹黑马,信达地产和融信中国的负债水平引起了业内广泛关注。

根据信达地产公布的半年报显示,今年上半年,信达地产上市公司股东应占净利1.3亿元,同比下滑44.66%,扣除非经常性损益,信达地产净利亏损逾7000万元,同比下滑131%。而融信中国的净资产负债率高达90%,在2015年,这一比值还曾高达247%。

不仅是上述两家企业,品牌房企在今年也进入疯狂抢地模式。中原地产数据显示,融创拿地总额高达478.69亿元,较去年同期大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元,较去年同期也增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况,拿地总额达到345亿元。此外,碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。

不过,在房企激进拿地的背后,地方土地收入也大幅增加。全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积未涨,土地成交额却爆发的现象。中原地产研究中心统计数据显示,截至8月22日,50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平方米,相比2015年同期的69461万平方米基本持平。但土地出让金则出现了爆发,截至当日,50大城市土地出让金累计达到了1.39万亿元,相比2015年同期的9342.8亿元,上涨幅度达到了49.22%。

对此,中原地产市场总监张大伟表示,资产荒的背景下,资金大量流入房地产,而在资金的支持下,房企加大杠杆使用力度。

钱从哪里来?

通常,地产商疯狂砸钱拿地的资金来源包括:企业自身现金储备、定金及预收房款,以及外部融资。

中信建投证券分析师陈慎也注意到,在这一轮房地产周期中,房企的融资渠道进一步更新换代,从传统的银行贷款这种间接融资“铁三角”,逐步演变为现在的银行、资本市场等多元融资结构。

中信建投证券分析师陈慎根据国家统计局数据测算,今年上半年,全国开发商到位资金结构分别为:银行贷款占比25%、自筹资金占比达到63%、非银金融机构贷款4%、其他渠道8%。

万万没想到!银行理财也贡献了不少力量

尽管如此,在多方来源的资金当中,银行仍是当之无愧的主力。

根据21世纪经济报道记者整理公开数据及微观调研,整体而言,表内房地产贷款无疑贡献了很大规模。截至2015年末,该数据为5.63万亿元。但今年以来规模增速减慢,个别银行和区域已出现规模负增长。

其次是自营投资和理财。公开数据显示,理财流入规模明显增加,截至今年上半年余额达2.09万亿元。

另外,虽然按照相关规定,委托贷款要参照表内贷款管理方法,但由于银行不承担信用风险,相对执行比较宽松,实际借道委托贷款流入房地产的规模也不容小觑。

由于自营投资中流向房地产的规模很可能大于理财,银行四路资金流入房地产相加,截至今年上半年银行为房地产提供的资金或超10万亿元。

在银行自营和理财中,投向房地产,主要有债券、非标准化债权资产和股票这三项。

监管方面对于银行自营投资,统计科目中细分为:债券、股票和其他类。其他投资类中,按投向行业和领域来分,政府融资平台、房地产和过剩产能是监管部门的重点关注对象。

有接近监管层人士向21世纪经济报道记者表示,自营投资中的“非标”监管要求实质重于形式,要穿透来进行现场检查。银行自营投资中,约六成为债券投资,涉及的非标资产有十几万亿元,其中对接房地产的规模加总,应超过理财。

根据中债登披露的数据,截至今年上半年,银行理财通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济资金余额为16.03万亿元,其中13.06%流向了房地产,规模占比从去年的第三升至第二,即共计有2.09万亿元。

可以比较的是,根据中债登统计,截至去年末,银行理财投向实体经济15.88万亿元,其中投向房地产的占比为9.68%,即余额为1.54万亿元。这也就意味着,今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。

警惕!房企风险正在积聚

房企就是在赌,赌政策支持、赌地王频出的高市场预期、赌多高的价格都有购房者买单。”一位房地产从业人士如实说。

然而,在全国范围内,对房地产企业的部分政策逐步收紧。

针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事,记者从证监会了解到,企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策,自2010年以来就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

与此同时,部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》指出,今年二季度,热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价,苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖最高限价制度,天津收紧公积金贷款政策。

据记者了解,二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策,包括实施土地拍卖熔断机制,提高土地出让金首付比例,收紧个人购房贷款政策等。

南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制,即当出让地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效;安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50%,南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60%。

在资金供给端,一些地方政府开始提高二三套房首付,并限制购房贷款,以减缓房企销售回款,减少向开发商“供血”。7月1日,合肥楼市新政正式实施,二套房最低首付比例为40%,购买第三套及以上住房,最低首付比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款。

看明白没有?疯狂游戏的最后买单人也许就是你!

据银行业理财登记托管中心8月底发布了《中国银行业理财市场报告(2016上半年)》。据报告显示,截至2016年6月底,全国共有454家银行业金融机构有存续的理财产品,理财产品数68961只;理财资金账面余额26.28万亿元,较2016年年初增加2.78万亿元,增幅为11.83%。全部理财产品投资各类资产余额为26.39万亿元,其中流入债市占40.42%达10.7万亿元。

从不同投资者的理财产品资金余额来看,银行同业类的占比,处于持续扩张的状态。截至2016年6月底,一般个人类产品存续余额为12.71万亿元,占全部理财产品资金余额48.38%。

从资产配置情况来看,债券、银行存款、非标准化债权类资产是理财产品主要配置的前三大类资产,共占理财产品投资余额的74.70%。

从理财资金投向的行业看,国民经济90多个二级行业分类都有所涉及。数据显示,截至2016年6月底,规模最大的五类行业为:土木工程建筑业、房地产业、公共设施管理业、电力热力生产供应业和道路运输业等,前五类行业占比为51.54%。

不过,值得注意的是,上半年终止到期的8.73万只理财产品中,已有68只出现亏损。亏损产品中,62只为外资银行大型的结构性理财产品,5只为外资银行发行的代客境外理财产品,1只为中资银行发行的面向机构销售的结构性理财产品。62只亏损理财产品本金的平均偿还率为91.06%。

同策咨询研究部总监张宏伟就称,房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地,甚至制造“地王”。从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,在上述热点城市制造的批量“地王”风险会增加,并且不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。

(本文整合自经济参考报、华尔街见闻、21世纪经济报道、青年报、V房产、新华网等)


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