真相惊人!房价暴涨的今天,为啥开发商却沦为了“弱势群体”?

核心提示:当房地产最重要的资源—土地和资金处于高度垄断和调控之中时,房地产企业其实也是“跑龙套”的。

房地产真的是一个暴利行业吗?至少上市的房地产公司财报上所反映的数字并非如此,在过去十多年房产价格持续上涨的背景之下,房地产上市公司的净利率却在持续下降,甚至已经跌破10%。

当房地产最重要的资源—土地和资金处于高度垄断和调控之中时,房地产企业其实也是“跑龙套”的。

上市房企净利润率跌破10%

尽管本轮一二线城市房价暴涨让很多坐拥巨额土地储备的大型房产公司“躺着赚钱”,但过去5年上市房企的毛利率和净利润率整体上呈下降趋势。

面包财经统计了120多家房地产行业上市公司历年的利润率发现:2015年底,房地产上市公司净利润率9.99%,是近10年来首度跌破10%,较2009年的17.02%下跌了7个百分点。今年上半年房企净利润率约9.94%,仍然低于10%。如果以归属于母公司股东的净利润来计算,去年以来净利润率其实已经跌破9%。

下图是面包财经根据财报统计数据绘制的历年房地产上市公司利润走势图:

上市房企的毛利润同样经历了持续4年的下滑,并在今年上半年止住跌势。2011年到今年上半年上市房企的毛利率从39.09%,下跌到27.78%,下跌了超过10个百分点。

大型A股上市房企的利润率走势也能反映行业的整体状况。财报数据显示:2007年保利地产的净利润率为20.06%,今年上半年为12.67%;9年间,下降了近8个百分点。万科的销售净利润率从2010年的17.43%下降到今年上半年的9.49%。

过去多年房价持续上涨而上市房企利润率整体下降,很大程度上反映出作为房地产最主要成本的地价和税费以高于营业收入的速度上涨。另一方面,由于房地产企业特殊的收入和利润核算方式,今年上半年一二线城市房价暴涨,通常要体现在下半年和明年上半年的财报中。不过当房价暴涨时,一二线土地价格以更快的速度上涨,面粉贵过面包几乎成为常态。上市地产公司利润率提升的空间已然被地王吞噬。

冷酷的利润率数据显示:在高度的土地垄断面前,即便房地产公司也只不过是地价到房价的二传手。

银行才是躺着就把楼市的钱给挣了的那一位

众多周知,现在房地产里最大的一部分资金都是属于银行的。而且最近拿到地王的都是一些央企。这些企业的钱是哪里来的?就是银行给的。

银行要盈利就需要把老百姓的存款贷出去,他们赚取贷款利息,贷出去的钱越多,银行赚的就越多。

于是银行把老百姓的存款贷给了开发商,开发商用这些钱买地盖房,由于现在买地的成本太高,开发商必须把这部分成本转嫁给购房者,所以无形中就抬高了房价,而购房者也因此受到高房价的迫害。

当开发商卖楼回收完资金之后,首先就得偿还清银行贷款,再刨除去其他成本,剩下的才是自己的利润,也就是说,开发商卖楼的收入大部分都流入了银行的口袋,自己也就只能喝口汤,勉强维持温饱。

除去开发商贷款,银行还用什么手段赚钱?

相信不用多说,不少购房者肯定也知道是银行审批的个人买房贷款业务,在房价高企的今天,想要全款买房几乎是不可能的事,没办法,我们只能选择到银行贷款。但是当我们选择银行时却会发现,那些低利率低折扣的银行竟无法选择,只能选择那些开发商指定的合作银行,简直就是强买强卖,让诸多购房者都无法忍受,但又不得不妥协。

据融360房贷调查发现,银行在审批开发商贷款的同时,大多会要求开发商在房管局备案的资料和营业执照、税务登记等资料提供给合作银行做“备案”,签订协议规避风险,借此呢,银行会与开发商约定:一定比例个人住房贷款必须在该银行办理,获得该楼盘购房客户的贷款业务,排除他行竞争。这也是为什么购房者只能选择指定银行做贷款的原因,而借此银行又可以在购房者身上狠狠地赚上一笔。

房价下跌银行就会做赔本买卖吗?

在不少人看来,房价下跌了,银行坏账就会猛增,但事实不见得如此。

很简单,假如开发商资金链断裂,跑路了,银行收房拍卖就可以了,也不会有什么损失。

另外,对于购房者而言,如果你不按时还贷,恶意拖欠不还或者不按合同规定还款,银行都会收走你的房子。

甚至说,即便你按时还贷,只要房价下跌到一定程度,银行都有权收走你家房!

除了银行,高房价下的受益者还有....

第一:我们看一下,开发商建设房子,费用都有那些,要缴纳的税种有哪些?

首先:土地出让是最大的一块事情,约占总房价成本的25%左右,地王可能会搞一些。

其次:看一下有多少税种,契税,营业税,城市维护建设税和教育附加费,城镇土地使用税,房产税,印花税,企业所得税等等还没说完。

这些税种加起来也接近总成本的25%了,另外还有,消防,人防,等等都需要开发成本,合约的房子里面,每平米越500元左右。

最后:公司运营费用,和建筑成本,建筑成本就那么多,不论多会,不论地域在哪里,不论几线城市,核算下来成本相差无几。

看一下这些房地产总建筑成本,几乎一半被国家哪去了,土地和税,剩下的才是其他成本。

第二:这些税和土地出让金到了哪里去了?

可能这时候,好多朋友心理早就开始骂开了,我们买房也还得交税,要了多少税?

暂歇不骂,看看下面的是这么回事?

地方政府土地财政,办过企业的朋友都知道,只要是涉及房地产业务的,都在地税办理交税,生活服务类全部归国税管理缴纳。

这就说明,房地产市场的,从土地到交税全部归属地方政府。

地方政府拿着这些钱干嘛呢?

地方公共基础设施建设,包括道路建设,市政建设,招商引资,教育设施改善等等吧!

就这些钱还根本不够,武汉最牛,举债5万亿地方债,大举建设城镇化服务改造,5年下来累计5万亿的债务。

现在知道我们的房价为什么高,没人愿意让他往下掉,是为什么了吧?

因为,这5万亿是发行的地方债,或者是四大银行的贷款资金,或者是基金等等理财产品,这些人都等着收益呢?

收益从哪里来,从投资的收益上来,从房地产市场的税金来,从地方卖土地的土地出让金里面来。

(本文整合自面包财经、界面、融360等)


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