地球已阻止不了!北京、无锡周末再现“抢房大战”,楼市迎最后疯狂?!

核心提示:在一二线所谓的大都市,很多人背负着数百万的房贷,憧憬着更高的房价带来的富足,殊不知,中国房奴的还款负担已超越了次贷危机时期的美国人,这是否意味着,房价的阶段性顶部正在到来,楼市已走向最后的疯狂?!

刚办完离婚手续的夫妻手牵着手去售楼处,更多的人还在离婚登记处排队拿号,还有更多的人排队抢购房子。

这样的故事在这个年代,荒诞而又真实的上演着。他们“幸福”的成为房奴,在一二线所谓的大都市,背负着数百万的房贷,憧憬着更高的房价带来的富足。

然而,最新数据显示,2011年-2012年,中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下,而到2015年则上升至28%,2016年或将接近40%。也就是说,假设房奴每月的收入是10000元,那么将有4000元用来还房贷。中国房奴的还款负担已超越了次贷危机时期的美国人。

这是否意味着,房价的阶段性顶部正在到来,楼市已走向最后的疯狂?!

北京再现“日光盘”

9月10日,华贸·铂金墅项目开盘。上午11点30分,记者在售楼处并没有看到千人抢房的场面,但仍有购房者不断地进来。选房区站着几名工作人员,售楼处不时报出“请XX号到选房区选房”。

据该项目的置业顾问介绍,本次共放出15套房源,分上叠和下叠两种产品。上叠产品的价格每套约2100万元,下叠产品的价格每套约2300万元。两个半小时卖了14套,目前仅剩一套上叠产品。另一位销售人员表示,当天推出的15套房源已经清盘。

记者还了解到,位于西长安街沿线门头沟区域的翡翠长安项目,144套房,在预热发布会一个月后,蓄客超过500组。而北京万科旗下在翡翠公园项目,基本上是1套房有5组客户在预定。

龙湖方面提供的信息显示,五环别墅景粼原著以及大兴公园板块的首开龙湖天琅项目,最近一个月每周的到访量过千组。

之前就有媒体曝出,西六环边上电建·金地华宸项目,“客户抢800万元/套的房子,跟抢白菜一样!”一位女销售在微信朋友圈里写道。

然后,记者南五环外的某高层住宅项目开盘现场看到,该项目一次性推出180套房源,现场约300组认筹购房者参与竞逐,并最终售罄。值得注意的是,该项目开盘前并未对外披露实际售价,仅是透露均价约4.8万元/平方米,开盘当天部分房源的实际售价已经突破5.6万元/平方米,较购房者提前获悉的均价高出近20%。

面对现场涨价,大兴区一位私营业主王晓静用土地价格的逻辑解释自己的立场,“当然买,买到赚到,土地已经快五万元,房价才五万元。”王晓静向《每日经济新闻》记者透露,由于自己在北京已属限购对象,也没有更好的投资渠道,所以只有投资北京市的商住和办公楼。

无锡万人体育场变身售楼处

“人太多了,当时我跟老伴差点被挤散了。”9月11日,无锡市民陈先生向中新网记者说起自己10日在无锡市新体中心参加的一场新盘认购会时仍心有余悸。在人潮涌动中,陈先生自称被挤的有些“窒息”,于是早早带着夫人撤出了认购会现场。“没想到这体育中心都成‘售楼处’了,都是叫这些个高地价给弄的。”陈先生称,自从无锡地区土拍接连拍出高价后,无锡一直以来“波澜不惊”的房价,也似一路“火箭”似的往上窜,涨幅领跑全国楼市。

据了解,8月无锡土拍市场高地价频现,无锡的房价涨幅也居全国百城楼价之首。9月8日,无锡又有两地块竞拍,火爆无锡人的朋友圈。其中,经过合计163轮、近4个小时的竞价排名,XDG-2016-14号地块最终被中锐地产以33.1亿元竞得,楼面价18050.3元/㎡,溢价率达185.34%,刷新了无锡全市最贵地块纪录。

极高的土地溢价背后折射的是开发商对于区域的集体看好。有开发商就坦言,目下无锡的楼市就像“从冬天到了夏天”,地价上涨带来的房价上涨效应明显,房价上涨后带来的“跟风”购买热度更是惊人。

无锡市房屋交易管理中心公布数据显示,传统淡季8月,无锡市区商品住宅成交面积达98.21万平方米,同比增长106.32%,环比增长45.78%。截至8月底,今年无锡全市新房成交量超过6.04万套,已逼近2015年全年6.19万套的成交量。

此外,在去化率方面,去年底无锡全市住宅库存量约900万平方米,库存房源近9万套,去化周期为20个月;而目前当地库存商品住宅536万平方米,约3.5万套房源,去化周期下降至7个月左右。

“没办法不买,看着周围朋友入手新房,我这心里也不踏实,现在不买房,等于这一年白干。”陈先生告诉记者,自己本打算年底为儿子购买一套新房,不曾想无锡楼市有了这番变化。禁不住老伴唠叨,陈先生和老伴一起去了无锡市新体中心参加认购会。“来现场的估计3000人都不止,一共是400多套房子,我挤出来时卖的都差不多了,还剩部分顶楼和底楼的房子,我也不喜欢。”尽管提前撤出认购会被老伴埋怨了许久,但陈先生还是给自己找了理由:也许房价还会降下来。陈先生这么说,是因其觉得无锡这一轮房价上涨与苏州此前高涨的情形一致,他相信政府会在恰当时机介入调控。

抢房热潮再“逼”党报发话:“高烧”不会成为楼市常态

《人民日报海外版》9月12日刊文称,尽管近期内地楼市开启“秋老虎”模式,但长期来看,投机炒作带来的“高烧”难以持续,楼市重新回归理性健康发展仍是大概率事件。

文章称,当前中国内地楼市的状态,有点类似于物理学上的“热传导”模型,即:升温——热量转移。一线城市调控政策发酵,部分热点二线城市升温迹象开始明显,以至于厦门、合肥、南京、苏州等不少二线城市陆续出台调控措施。

文章援引多位学者分析指出,当前楼市“高烧”很重要的一个原因在于中国经济转型时期实体经济投资回报率暂时下降,导致追求高回报的资本进入上涨预期较强的楼市之中。炒作之风既不利于楼市自身健康发展,亦有可能对中国经济转型升级的步伐形成牵制。对炒作者自身而言,在这种背景下进行投机,便无异于“刀口舔血”。

此外,该文还表示,因城施策,楼市将回归理性。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计,未来楼市总体将出现短期调整,尽管调整可能稍有迟到,但不会缺席。与此前相比,本轮市场周期启动时间更长,但由于市场过热的时空集中程度空前,因此未来深度调整的城市也将比较集中。

“房地产调控政策本身也应该进一步因城施策,该收紧的收紧、该放松的放松,”文章援引上海市社科院世界经济研究所研究员权衡说。

警惕!中国房奴的还款压力已超次贷危机时期的美国人

备受关注的中国购房杠杆率有多高?还款负担到底有多重?回答这两个问题,需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。

1.交易杠杆率


交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据,中国新房交易杠杆率为27%,中国上半年住房(新房+二手房)交易杠杆率为36%,从历史上来看,中国新房交易杠杆率在2009年达到高点,连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。



中国历年住房交易杠杆率(来源:广发证券研报)

与美国和日本相对比来看,美国是一个购房首付比例相当低的国家,交易杠杆率要比中国高出很多,次贷危机前,基本维持在80%-90%,到2007年升至100%,即所谓的“零首付”购房,次贷危机后迅速回落,2010年至今维持在65%左右。

而日本住房交易杠杆率在1974年约37%,在1987年最高峰也达到100%,资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。

对比可见,中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日,但连年攀升的态势仍值得警惕。

2.还款负担率


还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据,2011年-2012年,中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下,到2015年则上升至28%,2016年或将接近40%。也就是说,假设房奴每月的收入是10000元,那么将有4000元用来还房贷。

中国历年居民还款负担率(来源:广发证券研报)

同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期,还款负担率最高达32%,2015年,还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期,还款负担率最高达到45%,资产泡沫破裂后,才逐步回到20%左右的水平。

对比可见,中国目前高达40%还款负担率,已超越次贷危机时期的美国,已接近资产泡沫时期的日本,可见,中国人的负债程度之深,还款压力之大。

楼市在迎最后的疯狂?!

9月9日,国家统计局公布8月CPI、PPI数据。8月CPI同比增1.3%创年内新低,PPI则继续收窄。

它意味着中国经济的冰与火时刻,或许已经降临,它也意味着房价的阶段性顶部,正在到来。

CPI,其实,反应的是大家的收入增长与预期,对未来收入增长信心满满,就会买买买,不怎么看价格,反之则对价格很敏感;房价,反应的则居民的负债能力。因为,房价不是现款买上去的,而大都是借款买的,首付30%,就是三倍的杠杆负债,和股市配资一样凶猛。

CPI与房价,或者说居民收入能力与负债能力,两者之间,说到底,是散步的主人与狗的关系:

在主人散步的过程中,狗有时候跑很远,但最终看来,狗与主人的距离,是基本稳定的。太远了狗就丢了,主人与狗的系统崩溃。

因此,一旦CPI出现下降通道,也就是我们所说的通缩威胁来临,那么房价的上涨空间,也就差不多到头了。

这一点,我们可以看看,近5年来的中国房价涨速与CPI之间的对应关系。

蓝色线条为CPI,黑色虚线为房价增幅

可以看看, 在房价到达价值均衡点之后(也就是房价收入比,达到一般认可的水平,鉴于中国人爱房子国民性,以及房子所包含的福利边界特权,让中国的合理房价收入比,可以适当看高一线,2012年左右大概是发达国家的3倍左右,基本是均衡水平了),房价与CPI之间的关系,更能够反映它们之间的真实互动。

不难看出,2012年之后,房价的大幅度上涨,都是在CPI的爬升阶段(上图红色箭头区间)。 而房价增幅的下滑,则是在CPI下降阶段(上图蓝色箭头区间)。

事实上,房价这只狗的跑动最远范围,取决于居民负债的顶部。用专业一点的话说,就是居民加杠杆的极限在哪里?

美国借贷消费经济,搞了上百年,福利保障也相当完备,才能有80%的负债空间,那中国居民大概是多少呢?

不好猜测数字,但可以认为,中国经济在较较低利率下,仍然面临通缩压力的话,那么,恐怕负债的极限,就不远了。

眼下,存款利率很低了,只有1.5%左右。

通胀所对应的存款利率

在利率持续走低的情况下,CPI依旧下行,则表明,通缩已经是一个实在的威胁了!

同时,房价却在上涨。

它表明,这个通缩,主要是居民在房子上加杠杆,导致消费能力下降而出现的。

一边是火,一边是冰,而且是冰生于火。

这种通缩,恐怕降息降准,都无法治疗,因为降息降准,会放大对房价上涨的恐慌,从而导致房价进一步上涨,通缩将会加剧!

这是不可持续的,在收入增长既定的情况下,房价的阶段性顶部,正在到来。

当然,顶部不是说就不涨了,一线城市有可能还会冲高,就和股市里的龙头股一样。不过,总体而言,上涨空间已经非常有限了。

不过,笔者以为,作为稳定系统的考虑,政府也不会让房价大跌。

后期中国若成功跨越中等收入陷阱的话,那么这个阶段,可能就算平安的跨过去了。

(本文整合自每日经济新闻、中国新闻网、人民日报、政经纵横谈(微信ID:dazhengjing) 、网易财经)


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