大揭秘!地王为“荣”的年代,中国最好的两家房企为何却选择“沉默”?

核心提示:2016年上半年,地王那么多,但是真正大型的房地产上市公司,并不怎么激进拿地,这是为何?

如果用一个热词、流行词来形容今年的全国房地产市场,无疑,“地王”当之无愧地成为一个标签。高总价、高单价、高楼面价、高溢价率,成为今年我国房地产市场最清晰的表情。

2016年无疑是地王辈出、蜂起的年份,高总价、高单价、高楼面价、高溢价率“四高”地块普遍出现在一二线城市,持续刺激房地产市场。

地王频出,势不可挡!

地王年年有,如今更胜昔,八月更密集。8月17日,“中国地王”在上海诞生。近年来活跃在上海的闽系房企融信,以110.1亿元的总价、每平方米10.03万元的楼面价竞得上海环内的静安区中兴社区的两幅地块,刷新了中国土地市场总价、单价、楼面价、溢价率4项纪录。

无独有偶,同日,雅居乐以21.73亿元将广州荔湾区岭海街12号AF010734地块(也称华大物流地块)收入囊中,楼面价高达36722元,获封“广州新地王”。

然而,时隔一日,“广州新地王”所创下的楼面价纪录,就被“新晋地王”超越和打破。这一新晋地王,没有诞生在北京、上海、深圳,而是郑州。

8月18日,这一被郑州房地产业内人士称为“应该书写在郑州房地产史册上、值得郑州房地产市场铭记的日子”,郑州市郑东新区龙湖郑政东出〔2016〕13、14号地,分别以25.54亿元、35.1亿元的总价成交。其中,13号地块被融创中国旗下的河南融创奥城置业有限公司竞得,单价每亩3631万元,楼面价每平方米36310元。14号地块被世界500强企业中国中化集团旗下的地产板块企业——中国金茂的全资子公司北京览秀城置业有限公司以35.1亿元拍下,单价每亩4184万元,楼面价更是高达每平方米36915元。

中原地产研究中心统计数据显示,8月份以来,全国主要城市再现多宗地王,单宗地块成交额在10亿元以上的有30多宗,超过5亿元的有67宗,在这67宗高价地中,合计有22宗溢价率超过了100%,最高的溢价率则逼近300%。

地王,一场赤裸裸的资本赌局?!

地王,从来就不是一家企业的游戏,每个地王的背后都是一整个金融系统,既有资本市场输血的力量,也有银行开发贷款等低成本资金的辅助。

有着“华尔街教父”美誉之称的本杰明·格雷厄姆曾说过:“所有成本都可以通过发行债券支付,开发商可以一文钱不投而获得整个资产,在许多情况下还有大量现金进账。不难想象,整个房地产金融业可谓隐患重重,所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识,以至于整个行业日益膨胀,并最终毁于一旦。”

虽不能说一语成谶,但国内开发商现在确实在玩着高杠杆游戏,利用各种金融杠杆去捕猎各路资金,哪怕杠杆率超过10倍,只要有可用于投资的资金,它就会被用于投资,这是一场赤裸裸的资本赌局。

以融信中国为例,其实它的征战的财务杠杆已经绷到了极致,即使上半年,融信的合约销售额达到了132亿元,已经超过了2015年全年的119亿元,但是相比起他们买地的花费,依然是小巫见大巫。

从2016年1月1日至8月23日,融信新增土地储备358万平方米,平均成本为13332元/平方米,如此算来,总金额达到477亿元。

对这一数字,融信董事局主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪解释称,“我们的拿地金并没有那么夸张。所有竞得土地都是合作开发,我们的权益金额实际上为198亿元。今年需要支付的金额为150亿元,现在我们已经支付了65亿元,而我们的账上还趴着140亿元。”

对于一个去年年销售刚过110亿元的公司来说,拥有140亿元现金不免让人惊叹。而这也是融信最为人诟病的地方——高净负债率。

净负债率是考验房企平衡术最有力的指标之一,它的计算方式为“净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产”。净负债率高说明企业的财务费用高,利润空间会被压缩;如果净负债率低,则表明企业不善于利用杠杆,有闲置资金。

1541%,这是融信2014年底净负债率的数字,这个数字远远超过中国所有的上市房企。到了2015年底,这个数字降到了247%,当时,被认为“像吃了药一样激进”的同行中国恒大,净负债率为93.4%。

而2015年上半年之前,融信的主要资金来源是信托和银行贷款,平均利率达11.69%。2016年1月上市之后,获得巨量来自债券市场的低成本资金,今年前七个月,融信大概发了约110亿元公司债,同时也在通过发行ABS、出售子公司权益、入股莆田农村商业银行、牵手平安银行等手段获取资金。

另外,虽说是110亿元拿下地王,融信中国可能只需要自己出30亿~40亿元,剩余的资金不乏有金融机构争先恐后投怀送抱,因为资本会穿过重重障碍奔向高回报的行业,而融信在拿到地后再到银行抵押贷款70亿元,用在其他项目上,反而促成了自身的资金周转。假设这个地王实在运作不动,经二次转手,融信也能坐享土地增值红利。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,房企通过场外配资“加杠杆”方式拿地,助推房企的拿地激情。从当前热点城市房企拿地来看,房企拿地首付配资的现象越来越多。比如,政府规定土地出让金的首付款必须为50%,那么对于开发商来讲只要首付25%,通过金融机构场外配资25%或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地,甚至制造地王。

与此同时,开发商已经把资金杠杆用到极限,基本只需准备10%的土地款,剩下的资金则可以用夹层融资的方式获取,甚至连买地保证金都可以通过融资来支付。目前市场上出现不少网贷机构专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金,竞相上门来给开发商提供贷款,但会设置一定额度。超过授信额度,就以股权的形式放贷,未来销售利润与它们分成。

资本赌局的背后到底需要付出啥代价?信达告诉你

然而,出名需要代价,做地王也需要代价。如今,信达地产就在为地王的头衔买单。

今年6月1日,上海(楼盘)迎来了6月的第一次土地拍卖会,拍卖的土地是上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块。有24家房地产企业参与了此次竞拍。

经过激烈的竞争,最后信达以58.05亿元击败了绿都地产、“金茂+电建”联合体等凶猛对手,获得了该土地,平均楼板价36962元/平方米,溢价率超过300%!

就在在几天前,信达刚刚以123.18亿元夺得杭州(楼盘)市滨江区奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块,这个价格创造了今年以来的全国总价地王。

去年11月上海新江湾城土地拍卖会上,信达同样惊艳全场。彼时,信达以72.99亿元竞得杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)宅地,溢价率81.69%,楼板价49152元/平方米。

此外,去年30.3亿元的深圳(楼盘)坪山地王、33.6亿元的合肥(楼盘)滨湖地王都是信达造。

2015年至今,信达通过公开拿地新增9宗地块,其中7宗是地王。分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州滨江地王和上海顾村地王。

公开资料显示,信达地产是四大国有资产管理公司之一中国信达旗下的房地产开发运作平台,实际控制人为国家财政部。

实上,截至2015年12月31日,信达地产账面现金只有59.2亿元,它是如何拿出350亿买地的?

答案是银行——开发商最需要维系的“合作伙伴”。

8月23日,信达地产公布的半年报显示,截至今年6月底,公司合并口径下的授信总额为478.57亿元,其中已消耗授信接近300亿元,可使用余额182.64亿元。

借钱越多,也意味着利息支出越多、财务费用升高、净利润减少。这样的效应,已经在信达地产的半年报中显现了出来。

今年上半年,信达地产实现营业收入约30.7亿元,同比增幅41.8%;但其归母公司净利润只有1.3亿元,同比大幅下滑45%,如果扣除非经常性损益之后,公司净利亏损逾7000万元,而去年同期扣非后净利为2.23亿元,这也是信达地产披露2009年中报之后首次扣非净利润亏损。

除了银行授信,信达地产还在积极谋求融资。今年上半年,信达地产涉及发债融资60亿元,其中私募债融资30元,票面利率5.56%,但其定增融资预案年初已被中止审查。

由于债权融资剧增,信达地产资产负债率已达85.6%,同比增加2.36个百分点,在上市房企当中处于较高水平。

你造吗,中国最好的两家房地产公司赚钱无数却都对地王“摇头”

8月22日,万科、中海这两家中国最具标杆意义的房地产公司,在同一日召开了上半年的业绩发布会。 这两家公司,是中国最好的两家房地产公司。一家规模最大,世界500强。一家最能赚钱,净利率多年全行业第一。

截至6月底,万科的有息负债为914.6亿,净负债率14.18%,处于很低的水平。而中海更是恐怖,过去10多年来,第一次出现了现金流为正的情况,持有现金超过了1100亿港元。 

看这上半年的数据,你最大的感受是什么? 中国最好的两家房地产公司,钱都花不出去。

万科一直认为:每年的买地金额占当年销售金额的40%-60%,是一个比较恰当的比例。过去5年,万科每年的买地金额也基本都遵循了这一标准,大概都保持在下限40%左右。

但是,按照40%这个标准,万科今年上半年的买地款应该在700多亿,现在还有300亿没花。中海应该是400亿港元,也只花了一半。

卖了房子,赚了钱,赚了海量的钱,却没有再继续投资,都趴在账上,当活期存款(继续加剧M1和M2的剪刀差啊)。

是不想花钱?

是花不出去。

因为,想买的地太贵,不敢买。能买到的地卖不掉,还是不敢买。

这1年多以来的市场,对于万科、中海这样的高周转公司,都是非常尴尬的:三四线城市土地多,又便宜,但市场在去库存,房子不好卖。一二线城市房子好卖,但土地少,地价又太贵,账算不过来。冒然杀进去,你买下的可能不是一个巨大的财富,而是一个巨大的包袱。

所以,你别看2016年上半年,地王那么多。但是真正大型的房地产上市公司,并不怎么激进拿地。万科、中海基本都被迫撤离了一二线城市的土地公开市场,每一场土地招拍挂,他们都会“积极参与”,但也都“重在参与”。

万科董秘朱旭在业绩交流会上说:万科上半年没有拿一块地王。不拿地王,这是万科一贯的策略,背后展示的谨慎投资理念,中海的郝建民表达的是同样的态度。不单是这两家公司,凡是走快周转、大规模的千亿级公司,基本都消失在了今年上半年的土地市场上。

(本文整合自每日经济新闻、郑州日报、中国房地产报、界面、微信公众号:侏罗纪)


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